Cambio di destinazione d'uso da abitazione ad ufficio

[Chiara75]

Ho acquistato casa usufruendo delle agevolazioni "prima casa" Vorrei adibirla ad uso promiscuo residenza/studio professionale Lo studio verrebbe utilizzato anche dal mio fidanzato e da altri colleghi Il regolamento condominiale deve espressamente prevedere questa possibilità? L'agenzia delle entrate può richiedermi le agevolazioni? Se costituiamo una associazione onlus tra colleghi posso esporre la targa dell'associazione e l'elenco degli aderenti nei locali esterni/interni del palazzo? Devo pagare delle imposte al comune o altro? I condomini possono vietarmi questo tipo d'uso?

 

[Antonello]

Chiederei prima se il regolamento condominiale prevede il cambio.
Non tutti i condomini permettono che nel loro palazzo ci sia un via vai incontrollato di persone estranee al condominio.
Inoltre perderai le agevolazioni.

 

[gcaval]

Un immobile con agevolazione prima casa può essere utilizzato ad uso promiscuo, senza cambiare nulla. Solo che deve essere utilizzato solo dal professionista che ha anche la residenza. Se poi fai uno studio, non so.

In ogni caso anche un immobile residenziale (non A10) può essere fittato ad uso ufficio. Io ne ho uno così, con contratto regolarmente registrato, preparato dal commercialista (l'immobile però non è "prima casa").

 

[Antonello]

In ogni caso anche un immobile residenziale (non A10) può essere fittato ad uso ufficio.

Sei sicuro che il tutto è regolare?

 

[gcaval]

Caro Antonello, a questo mondo pare che non ci sia più niente di sicuro. Il contratto è stato preparato da due commercialisti, il mio e quello dell'altra parte. In più l'abbiamo registrato. Ora se non è regolare...
Loro mi hanno assicurato di sì.

 

[Antonello]

Più che sicurezza, certezza da parte dell'agenzia delle entrate sulle sanzioni che andrà ad applicare.
L'immobile nella categoria "A" è per uso abitativo tranne l'A/10 che è per uso strumentale.
Forse i tuoi commercialisti sconoscono questa differenza.
Fai leggere l'allegato anche ai due commercialisti e comunicaci la risposta.

 

[teleqo]

Io ho il problema inverso. Vorrei acquistare un ufficio cat. A/10; classe II; di 3 vani e l' ufficio comunale mi ha detto che loro non avrebbero alcuna riserva di trasformarlo in abitazione, se nonchè non c' è il garage.
Io vorrei acquistarlo lo stesso e metterci mio figlio ad abitare e a quanto ho capito il Comune non avrebbe niente da ridire.
Penso però che dovrò cmq pagare sia l' imposta normale di acquisto, che l' I.c.i. che le tasse e imposte dovute come Ufficio e non come prima casa. O c' è qualche escamotage? Enel, Gas e acqua vengono pagate come tariffa abitazione o come tariffa Ufficio?
Vi ringrazio!!

 

[Antonello]

come tariffa Ufficio?

Io vorrei acquistarlo lo stesso e metterci mio figlio ad abitare e a quanto ho capito il Comune non avrebbe niente da ridire.

La dichiarazione è verbale o scritta?

Enel, Gas e acqua vengono pagate come tariffa abitazione o come tariffa Ufficio?

Come ufficio.

 

[ag1953]

Scusa, Antonello....io sarei del parere che sia possibile, rivolgendosi ad un tecnico, richiedere al catasto il cambio di destinazione d'uso da a10 ad a2 , prima dell'atto, spese naturalmente a carico dell'acquirente,per poter usufruire delle agevolazioni prima casa ai fini ICI ,IRPEF e acquisto prima casa.

Aggiunto dopo 18 minuti :

Proprio adesso ho letto questo che sembra avvalorare la mia tesi

E' un consiglio giusto quello di proporre al venditore di effettuare un cambio di destinazione d'uso dell'immobile da ufficio ad abitazione PRIMA del contratto di compravendita. Ed è vero che in questo caso tu risparmieresti sulle imposte di acquisto (e un po' anche sull'onorario del notaio) e risparmieresti poi anche in futuro sulle aliquote ICI, ma bisogna vedere se ciò è possibile.

E' assolutamente insufficiente ed errato "far presentare la corrispondente variazione catastale dal venditore prima del rogito", perché sarebbe una procedura incompleta e il cambio di destinazione d'uso sarebbe ABUSIVO dal punto di vista urbanistico-edilizio.

Per il cambio di destinazione d'uso i problemi da considerare quindi sono due:

1)- Le caratteristiche urbanistiche ed edilizie dell'unità immobiliare e del fabbricato di cui essa fa parte.
Bisogna dire che questa è la problematica principale, infatti per utilizzare come civile abitazione un ufficio è necessario inoltrare all'Ufficio Tecnico del Comune una richiesta di provvedimento abilitativo, che di solito è una denuncia di inizio attività edilizia, appunto per cambio di destinazione d'uso.
Tale pratica, soprattutto se non prevede opere edilizie, dovrebbe poter essere accettata dal Comune, ma c'è da tenere conto di un ulteriore fattore: le prescrizioni della licenza edilizia che ha permesso la costruzione dell'edificio.
Essa potrebbe infatti essere stata a suo tempo rilasciata con l'obbligatorietà che tutte le unità immobiliari del fabbricato fossero destinate ad ufficio o comunque ad uso direzionale e che fossero vietati altri usi.


2)- la categoria catastale dell'unità immobiliare.
Una volta risolto il problema dal punto di vista urbanistico, e quindi dopo aver ottenuto il provvedimento edilizio da parte del competente ufficio del Comune che consenta il cambio di destinazione d'uso, è ovvio che, anche dal punto di vista catastale, l'immobile debba avere una categoria catastale a ciò congrua, e cioè A/2, A/3, A/4 ecc. e non A/10.
Dal punto di vista dell'Ufficio del Catasto non dovrebbero esserci problemi all'accetazione del mutamento di categoria, ma purtroppo intervenire soltanto con una denuncia di variazione catastale senza avere ottenuto l'autorizzazione comunale di cui ho parlato sopra, rappresenterebbe un'incongruenza tra la destinazione edilizia e quella catastale e renderebbe impossibile anche la stipula del contratto.

 

[teleqo]

Ag1953, conferma quanto mi ha detto il tecnico comunale, a proposito della mi richiesta di cambio destinazione da A/10 ad A/2 dell' unità immobiliare che vorrei acquistare. Il problema, nel mio caso, stà solo nel fatto che quella unità immobiliare non ha il garage. Non ho ancora chiarito se il problema venisse risolto acquistando un garage da terzi, ma a questo punto non sò se il costo aggiuntivo valga la candela!
Ringrazio anticipatamente tutti!