Quanto diminuisce il valore di un immobile locato?

faro attenzione.grazie a tutti come sempre di grande aiuto

Bagudi ha scritto:

Sono d'accordo con EnriKon, in linea di massima.

Fino a 12 anni fa, quando facevamo perizie per le banche, deprezzavamo l'immobile di circa un 25%, poi è cambiata la legge sugli affitti e i rendimenti sono notevolmente aumentati, portando in alto anche la valutazione dell'immobile...

In ogni caso, se l'appartamento è occupato, almeno un 10% lo deprezzerei..... Anche un 15%, se il contratto è agli inizi e il rendimento medio.

Silvana

Clicca per espandere...

Secondo me tutto dipende dal tipo di contratto, dal rendimento, dal cliente e dalla sua solvibilita'.

la domanda introduttiva però non la trovo corretta in quanto si presume che ci debba essere una riduzione di valore ... perchè?
in un mercato in crisi un immobile che produce un reddito non è un difetto

la valutazione immobiliare è un'attività difficilissima e altamente professionale, un privato non ha competenze per calcolare il valore di un immobile, può provarci, può tentare, può illudersi ... ma la strada non è proprio quella di prendere un prezzo medio e applicarci aggiunte o detrazioni o altre diavolerie raccolte in rete, sui testi, sui media ...
dai, cerchiamo di operare correttamente sul mercato perchè è possibile operare con trasparenza e sicurezza in un mercato fondamentale per l'economia ed i risparmi della nazione
rivolgetevi a professionisti che mostrano realmente l'indagine di mercato, che sono aggiornati professionalmente, chiari, trasparenti e quindi ... responsabili.

Niente sarà più come prima? belle parole ma se ci comportiamo sempre allo stesso modo non possiamo attenderci risultati diversi, nuovi, innovativi, rassicuranti, migliori di quelli che quotidianamente riscontriamo ovunque

Carlo Garbuio ha scritto:

ma la strada non è proprio quella di prendere un prezzo medio e applicarci aggiunte o detrazioni o altre diavolerie raccolte in rete, sui testi, sui media ...

Clicca per espandere...

anche perchè si parte dall'idea che un appartamento locato perda valore perchè non libero...e chi lo dice ?? se io cercassi proprio un appartamento già locato per avere un reddito ? per molti potrebbe essere un plus ......non un difetto da deprezzare non si sa con che percentuale.....
ricordiamoci che non si tratta di nuda proprietà infruttifera,,,,

Beh può capitare, come è successo a me, che acquistando un appartamento occupato l'inquilino inizi a non pagare, il rischio c'è e le spese da sostenere non sono poi bassissime, a me è costato 3 sfratti esecutivi più anni a mie spese, tra spese condominiali e canoni non pagati. Si li riprenderò, ma quando? Quindi il deprezzamento di questo post secondo me è riferito a questo rischio che comunque bisogna mettere in conto.

Carlo Garbuio ha scritto:

rivolgetevi a professionisti che mostrano realmente l'indagine di mercato, che sono aggiornati professionalmente, chiari, trasparenti e quindi ... responsabili.

Clicca per espandere...

I propositi di Carlo sono encomiabili: dal punto di vista "tecnico" non fanno una grinza, e li apprezzo. Ho però una domanda: sulla base della tua esperienza, che differenze hai riscontrato tra il valore stimato e il prezzo fissato nella corrispondente compravendita? (In generale, non solo per immobili locati?

Grazie dell'attenzione e della risposta: ma mi permetto un commento.

Non avevo dubbi che prezzo e valore non fossero sinonimi: ma se volessimo discuterne, entrambi avrebbero una base di oggettività ed una soggettiva.

Potremmo dover considerare il valore affettivo, quello artistico, quello estetico, quello materiale .... e già questi non coincidono.
Ma se parliamo di valore commerciale.... la relazione di questo col prezzo sarebbe già più stretta.

Ma anche il prezzo è abbastanza volubile: dipende anche da chi vende, da chi compra, dal caso, dal periodo ecc.

Per un profano come me, mi sembra corretto pensare ad una valutazione il più possibile oggettiva e "ripetibile", basata su elementi e parametri definiti e noti.

Ma non ho dubbi che se scopo della valutazione è stabilire il valore commerciale, questo non dovrebbe discostarsi di molto dal prezzo conseguito: e la media degli scostamenti e la relativa dispersione risultare abbastanza contenute: se così non fosse

Carlo Garbuio ha scritto:

che ce ne facciamo di questo dato?

Clicca per espandere...

alla tua domanda , si dovrebbe concludere che i criteri della valutazione non sono più adeguati.

Bastimento ha scritto:

alla tua domanda , si dovrebbe concludere che i criteri della valutazione non sono più adeguati.

Clicca per espandere...

non è questo il senso di quello che volevo esprimere
quanto chiedi te si può fare ma costa e fino ad ora non ho trovato clienti che mi abbiano chiesto di verificare il prezzo con il valore una volta acquistato l'immobile per i motivi che hai citato te e molti altri
si può fare ma visto l'impegno la vedo un'attività da osservatorio, associazione, ente pubblico o privato, banca ...
Una volta però ottenuto quello che desideri non lo puoi che utilizzare come dato storico, come statistica e non può aver alcuna applicazione sul presente e sul futuro in quanto ogni immobile ha una valutazione a sè che cambia nel tempo fino a quando non si concretizza nel prezzo

Carlo Garbuio ha scritto:

ho invece realizzato nell'ambito delle aste rilevando i prezzi di aggiudicazione e confrontandoli con le rispettive perizie ... da rabbrividire, impressionante

Clicca per espandere...

Carlo da una perizia del CTU .... fissata l' asta (sempre che la prima non vada deserta) al momento dell'aggiudicazione e il conseguente decreto di trasferimento ce ne passa di tempo .......
Vedendo perizie di tre anni fà ovviamente non converrebbe nemmeno acquistare all'asta , trovi offerte migliori a libero mercato