Rogito con erogazione del mutuo differita

Emiliano74 ha scritto:

comunque sulla bozza di rogito è scritto che: il saldo (oltre il 90% del totale) verrà corrisposto con il ricavato di un mutuo stipulato in data odierna non appena verificatesi le condizioni di erogabilità della somma ed entro e non oltre i 30 gg da oggi con bonifico o assegno circolare. La parte venditrice nell'accettare le suddette modalità di pagamento rinuncia all'ipoteca legale. Cosi evitiamo di capirci male

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Ma noi ti abbiamo capito benissimo ed io personalmente condivido le tue perplessità ...
la rinuncia all'ipoteca legale è d'obbligo altrimenti il conservatore di fronte ad un saldo prezzo non ancora avvenuto è tenuto ad iscrivere ipoteca, cioè l’iscrizione d’ufficio di una garanzia reale collegata esclusivamente al residuo prezzo che l’acquirente deve ancora pagare è ovvio che tale rinuncia esonerando il conservatore da responsabilità deve essere espressa.

Il problema di fondo è questa manovra coatta a mò di ricatto che le banche adottano
c'è da dire che è una prassi usuale e comunque il venditore esce con un titolo esecutivo "ordine irrevocabile di bonifico a suo favore"

ma comunque nasconde sempre dei rischi in minima percentuale

Rosa1968 ha scritto:

Vero massimo volevo solo dare la motivazione più semplice all'utente e non entrare nei dettaglli che meritano più spiegazione e sai con la tastiera del cellulare ....

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Rosa hai dato comunque una risposta in parte giusta
anch'io sto cercando di sforzarmi di dare una spiegazione

Egregiamente ingelman egregiamente.
Ricatto ... Già.

Emiliano74 ha scritto:

E pensare che questo è il modus operandi della più grande banca italiana, poi ci lamentiamo se la crisi non ha fine.....alla fine della fiera l'operazione non si farà e ci rimetteranno il compratore, il venditore, la banca e il notaio, tutta la filiera, complimenti al genio che ha inventato sta procedura.

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Il consiglio che mi sento di darti è cercare di imporre alla parte acquirente di far predisporre già in fase di istruttoria il mutuo con erogazione contestuale, molte banche provano a pilotare l'operazione affinche il netto ricavo del mutuo sia reso disponibile al consolidamento d'ipoteca ma a fronte di pressioni molto spesso cambiano rotta
L'importante è che le parti non siano soggetti fallibili altrimenti ti puoi fare pure in quattro ma non ne cavi nulla se non rinunciare.

Ma oggi rinunciare ad una vendita non è proprio cosa consigliabile quindi se proprio trovi davanti un muro accertati che anche il mutuatario (il tuo acquirente per capirci) non sia un soggetto fallibile (imprenditore o commerciante in genere sempre per intenderci) paradossalmente il conto dove transitano i soldi che dovrebbero essere bonificati è intestato a lui mutuatario .. se fosse lui a fallire e magari vedersi bloccare i conti ci sarebbe da ridere, si fà per dire.

Se non sussistono questi rischi procedi pure dovrai solo attendere ma vedrai che i soldi ti verranno accreditati ...

Sempre che non fallisca la Banca

Emiliano74 ha scritto:

comunque sulla bozza di rogito è scritto che: il saldo (oltre il 90% del totale) verrà corrisposto con il ricavato di un mutuo stipulato in data odierna non appena verificatesi le condizioni di erogabilità della somma ed entro e non oltre i 30 gg da oggi con bonifico o assegno circolare. La parte venditrice nell'accettare le suddette modalità di pagamento rinuncia all'ipoteca legale. Cosi evitiamo di capirci male

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Sul contratto preliminare cosa avete pattuito riguardo al pagamento?

Smoker

Io ne ho fatte diverse di operazioni di acquisti a stralcio, con ipoteche e anche con pignoramenti. Sono operazioni che vanno fatte a modo, nei pignoramenti poi il legale che se ne occupa (come consiglio geometra di parte in caso di acquisto normale, il legale di parte acquirente è un must nel caso) è bene che conosca cancelleria e giudici e la cosa difficile è coordinare le esigenze di tutti (creditori, venditori/debitori, acquirenti), sia nei tempi che nei modi.... non per questo sono da evitare... diciamo che vanno fatte quando la contropartita... vale la candela.

@Ponz dici cose giuste sul post sbagliato!

miciogatto ha scritto:

@Ponz dici cose giuste sul post sbagliato!

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Di solito mi capita il contrario!

Anche le banche che erogano "contestualmente" spesso lo fanno mediante un prefinanziamento e richiedono al cliente, per quei circa 15 giorni di attesa, un interesse maggiorato, quando poi non sia prevista una vera e propria commissione per l'erogazione contestuale.
Come hanno già scritto, esercitando la dovuta pressione, alcuni istituti di credito sono disponibili a fare marcia indietro, anche in presenza di venditori teoricamente fallibili, concedendo l'erogazione contestuale. Questo, naturlamente, non è possibile con ogni banca.
Normalmente, quando l'erogazione non è contestuale, il giorno del rogito la banca fa sottoscrivere all'acquirente e consegna al venditore un ordine irrevocabile di bonifico. Con questo documento l'acquirente non può disporre delle somme ricevute ad erogazione del finanziamento che vengono immediatamente bonificate al venditore.
Il notaio suole indicare una clausola "salvo buon fine del pagamento" ed in alcuni casi il venditore stabilisce, come ulteriore tutela, di rimandare la consegna dell'immobile al momento in cui avvenga effettivamente l'accredito dell'importo mutuato.
Ci sono poi degli enti che erogano il finanziamento non appena il notaio comunica l'avvenuta trascrizione dell'atto (e qundi nel giro di un paio di giorni).
Prendendo le opportune cautele, come dice Ingelman, non vale la pena mandare a monte una vendita, soprattutto se l'offerta ricevuta ti soddisfa, in queste circostanze.

di solito fine anni 90, inizio anni 2000 l'erogazione differita si faceva nel caso in cui il venditore fosse un soggetto fallibile (la banca aspettava che si consolidasse l'ipoteca per evitare che qualcuno acquisisse prelazione sul bene dato in garanzia.

tuttavia, visto che qui mi sembra che tratti di compravendita tra privati, mi sfugge il motivo.