Mutuo, surroga, subentro, costruttore

Salve a tutti, mi chiamo Sebastian e desidero porgervi delle domande inerenti l'acquisto della prima casa. Premetto che sono un impiegato statale e quindi posso accedere al mutuo ipotecario agevolato Inps al 100%, e non avendo liquidità per me diventa vitale. Insomma sono il classico cittadino solvibile che non dispone dell'incipit per partire. Ho trovato la casa che vorrei acquistare, si tratta di un appartamento ristrutturato da un costruttore meno di 4 anni fa, e quindi dovrei pagare l'IVA al 4%. Questa data comunque a breve verrà superata, mi chiedevo se conviene o meno aspettare. So infatti che acquistando un immobile ristrutturato è possibile richiedere la detrazione del 50% sull'IRPEF. Insomma pagherei il 4% di IVA oggi ma poi ne riceverei in 10 anni un bel po' in più. Funziona così? Perché sto notando parecchia inefficienza e disinformazione da parte delle agenzie immobiliari e di consulenza! A quanto pare, su questo appartamento è già acceso un mutuo ed il costruttore a breve dovrebbe formularmi una proposta di acquisto in modo da subentrarci. E' conveniente? Potrei ottenere le predette detrazioni fiscali anche in questo caso? Ovviamente qualsiasi mutuo mi dovessero accollare potrei sempre fare la surroga all'Inps e sfruttare il loro tasso d'interesse agevolato. Grazie anticipatamente.

Ciao Sebyros,
ti fornisco le seguenti precisazioni fiscali prima di affrontare la questione del mutuo.
1) IVA del costruttore.
Il termine affinchè il costruttore non sia obbligato ad assogettare l'alienazione di un immobile all'IVA non è più di 4 anni ma è stato innalzato a 5 anni. Allo scadere del 5^ anno il costruttore ha comunque sempre la possibilità (ma non l'obbligo) di assogettare gli immobili venduti ad IVA, esercitando apposita opzione, o ad imposta di registro. Normalmente, per evitare l'indetraibilità dell'imposta sugli acquisti, il costruttore ha un vantaggio ad optare per l'IVA rispetto all'imposta di registro. Nei casi in cui siano trascorsi più di 5 anni dall'ultimazione dei lavori questo aspetto dovrà essere quindi ben chiarito già nella fase della trattativa ed esplicitato per iscritto.
2) Detrazione sugli immobili ristrutturati.
Nell'ultima regolamentazione è stato indicato come termine perentorio per l'alienazione dell'immobile quello di 6 mesi dall'ultimazione dei lavori (la presentazione del fine lavori) per fruire della detrazione. Mi pare di aver capito che questo termine sia stato superato da un bel po'. Temo quindi che la detrazione sull'acquisto dell'immobile ristrutturato, in questo caso, non sia fattibile, mentre potrebbe esserlo l'acquisto del box pertinenziale, qualora il costruttore abbia ricavato dalla ristrutturazione garage o posti auto.

Detto questo. passiamo al mutuo.
Il finanziamento a cui vorresti accedere, benchè molto conveniente, potrebbe presentare alcune complicazioni burocratiche di ostacolo alla conclusione dell'affare (sarebbe bene leggere il regolamento perchè nel tempo potrebbe subire delle modifiche che superano quanto scriverò di seguito).
Gli elementi più problematici sono i seguenti:
1) Le tempistiche di delibera e di erogazione possono essere nettamente più elevate di quelle relative ad un mutuo bancario tradizionale. Per questo motivo il preliminare o la proposta d'acquisto vincolata all'ottenimento del finanziamento anche per 6 mesi potrebbe non incontrare il favore del venditore.
2) L'immobile deve disporre dell'agibilità e non sempre le nuove costruzioni (come pure le più vecchie) ne risultano munite se non dopo diversi anni dalla loro ultimazione
3) L'erogazione del mutuo è spesso non contestuale al rogito ma subordinata all'iscrizione ipotecaria con la conseguenza che il pagamento verrebbe posticipato di un paio di settimane rispetto all'atto definitivo di trasferimento. Anche in questo caso il venditore potrebbe non accettare questa tipologia di erogazione.

Per superare questi ostacoli, spesso e volentieri i clienti procedono proprio come hai suggerito: aprono un mutuo ordinario o si accollano il mutuo del costruttore e, successivamente, lo surrogano. Anche in caso di accollo però potrebbe non essere concesso un finanziamento corrispondente all'intero valore dell'immobile. Sarà quindi importante comprendere bene la procedura d'istruttoria e di delibera del mutuo che ti dovessi accollare.

Grazie mille per la risposta celere ed esaustiva. Quindi, almeno per il posto auto (scoperto), potrei ottenere la detrazione, giusto? Ma dovrebbe risultare come un acquisto a parte o direttemente nel costo complessivo dell'immobile? Per quanto concerne la disponibilità del venditore/costruttore pare non ci siano grossi problemi, a detta dell'agenzia immobiliare almeno. Il mercato è piuttosto bloccato, questo appartamento (l'ultimo di 4) è in vendita da 4 anni, il valore è sceso del 20% nell'ultimo anno, nel senso che hanno abbassato il prezzo pur venderlo. Sono disponibili anche all'acquisto programmato, cosa che non mi dispiacerebbe, visto che invece di pagare l'affitto a vuoto investirei sull'anticipo e quindi sulla liquidità che al momento non dispongo. E' anche vero che sto facendo il pensierino di comprare un appartamento da ristrutturare sfruttando i bonus che di questi tempi stanno offrendo.

Recuperando solo sul costo di costruzione e non sul valore di acquisto, potrai comprendere tu stesso che sul posto auto scoperto avrai ben poco da detrarre.
Normalmente il notaio stesso, informato dell'interesse alla detrazione, predispone sia il preliminare che il definitivo in modo che siano rispettate le prescrizioni del caso.
Tu devi ricordarti di pagare con bonifico bancario apposito per la detrazione e devi richiedere al costruttore una dichiarazione nella quale ti attesti per iscritto il costo sostenuto per realizzare il posto auto.

Ottimo! Grazie per i consigli

Mi intrometto nella discussione...

Nel caso di acquisto d'immobile facenti parti di fabbricati interamente ristrutturati da parte d'azienda edilizia, condizione necessaria affinché si possa usufruire delle detrazioni è che l'immobile venga assegnato entro 6 mesi dalla data di fine termine lavori.

Per data fine termine di lavori si intendono quelli di finitura dell'appartamento ?

Chiedo questo perché nel mio caso è stata fatta formale comunicazione di fine lavori al Comune nel Gennaio 2014. Dal relativo atto si evince la dicitura "escluso lavori di finitura", in quanto a completamento di questi ultimi (lavori di finitura) verrà fatta ulteriore comunicazione, obbligatoria per legge, a trascorrere della quale entro 15 giorni bisognerà fare domanda d'agibilità.

Grazie.

Intanto grazie a tutti per le risposte tempestive. Mi è stato detto che secondo un decreto il venditore, scaduti i 5 anni, ha facoltà di scegliere se far pagare l'imposta di registro o ancora l'IVA al 4%. E' vero?

Si é così.

Rosa1968 ha scritto:

Si é così.

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Scusa, giusto per curiosità, ma questi soldi (il 4% IVA) se l'intasca il costruttore o vanno allo Stato?

Beh va fatto un discorso molto più largo, tu saresti il contribuente di fatto ovvero il consumatore finale. Su te grava il pagamento dell'IVA sopportandone l'onere economico. Il costruttore invece è il contribuente di diritto su cui graveranno obblighi, ma comunque per lui l'imposta è neutrale. Hai mai sentito parlare di liquidazione periodica dell'IVA? Ecco questo è uno degli obblighi del contribuente di diritto. La liquidazione periodica determina la posizione debitoria o creditoria del periodo che può essere mensile o trimestrale.