Ape e libretto caldaia

@Pennylove: Nel 3D da te citato hai anche indicato alcuni parametri di potenza, efficienza e tolleranza.

Codesto rapporto di efficienza energetica colpirà non solo i sistemi di climatizzazione invernale, ma anche le apparecchiature di climatizzazione estiva di potenza superiore a 12 Kw. Se ad esempio i valori del tuo impianto risultano inferiori al 15% rispetto a quelli rilevati in fase di primo controllo, l’impianto dovrà essere riportato ai valori iniziali (con tolleranza del 5%) per avere prestazioni migliori e minori consumi oppure sostituito.

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Questi dove vengono indicati?

Bastimento ha scritto:

Quella della "pena decadenza della APE" non la sapevo: dove viene riportato? Quanto alla frase "va consegnato un esemplare dell'APE" direi che "non è da libro stampato .... Di esemplari il certificatore ne rilascia uno: quindi al conduttore si consegna una fotocopia, e non mi risulta debba essere fatta autenticare.

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Tobia ha scritto:

Ciao Penny, dov'è citata la norma? Se l'inquilino perde il libretto e quindi rifacendolo nuovo presenta solo l'ultimo timbro ma con ACE di 4 anni, allora quest'ultimo s'intenderebbe scaduto?

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Gli attestati di prestazione energetica hanno una durata temporale decennale dal momento del rilascio, salvo che sull’immobile vengano effettuati interventi di ristrutturazione tali da modificare la sua classe energetica (sostituzione degli infissi ecc.). Tale validità è peraltro subordinata “al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell'edificio, in particolare per gli impianti termici, comprese le eventuali necessità di adeguamento, previste dai regolamenti di cui al d.P.R. 16 aprile 2013, n. 74, e al d.P.R. 16 aprile 2013, n. 75. Nel caso di mancato rispetto di dette disposizioni, l'attestato di prestazione energetica decade il 31 dicembre dell'anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica. A tali fini, i libretti di impianto previsti dai decreti di cui all'articolo 4, comma 1, lettera b), sono allegati, in originale o in copia, all'attestato di prestazione energetica”: questo è quanto si legge al co. 5 dell’art. 6 del D.Lgs. 192/2005.

Ne consegue che se, entro il suddetto termine, viene regolarizzata la situazione ed effettuato il controllo, allora viene rimossa la causa di decadenza: l’attestato mantiene la sua validità sino alla successiva scadenza. Di contro, se la regolarizzazione avviene oltre il suddetto termine di legge, il documento energetico, ormai decaduto, non può più essere utilizzato, perde efficacia e si ritiene dovrà essere rilasciato un nuovo attestato.

Questa è la ragione per cui all’APE devono essere allegati (in originale o in copia) i libretti d’impianto: ai fini di consentire il controllo della sussistenza di una di quelle condizioni suindicate cui è subordinata la validità dell’APE.

Il tecnico che redige l’APE può rilasciare anche più di un esemplare originale (a me, ad esempio, l’ultimo certificatore a cui mi sono rivolta, senza che ne facessi esplicita richiesta, mi ha rilasciato tre esemplari per ogni unità immobiliare). L’art. 6 del D.Lgs. 192 del 19 agosto 2005 è stato oggetto di ulteriori modifiche apportate dal DL 145/2013 (il c.d. “Decreto Destinazione Italia”) che, al nuovo co. 3, adesso così recita: “Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici”. Va detto altresì che è stato esteso l’obbligo di rendere disponibile l’APE al potenziale locatario sin dall’inizio delle trattative, quindi, di consegnarlo (si ritiene in originale o in copia) alla chiusura delle stesse (co. 2 del citato art. 6), vale a dire al momento della stipula del contratto.

Bastimento ha scritto:

Nel 3D da te citato hai anche indicato alcuni parametri di potenza, efficienza e tolleranza. Questi dove vengono indicati

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I parametri di potenza, efficienza e tolleranza sono indicati nel DPR n°74 del 16 aprile 2013 (ripreso dal decreto del 10 febbraio 2014 del Ministero dello sviluppo economico), che, all’art. 8 (Controllo dell’efficienza energetica degli impianti termici), co. 9, così recita: “Le macchine frigorifere e le pompe di calore per le quali nel corso delle operazioni di controllo sia stato rilevato che i valori dei parametri che caratterizzano l’efficienza energetica siano inferiori al 15 per cento rispetto a quelli misurati in fase di collaudo o primo avviamento riportati sul libretto di impianto, devono essere riportate alla situazione iniziale, con una tolleranza del 5 per cento. Qualora i valori misurati in fase di collaudo o primo avviamento non siano disponibili, si fa riferimento ai valori di targa”.

Si presti attenzione all’utilizzo del termine “impianto termico”. Si definisce impianto termico, secondo l’ultima definizione introdotta dalla legge n°90 del 2013 che ha modificato il D.Lgs 192/2005, “ogni impianto tecnologico destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolarizzazione e controllo. Sono compresi negli impianti termici gli impianti individuali di riscaldamento. Non sono considerati impianti termici apparecchi quali: stufe, caminetti, apparecchi di riscaldamento localizzato ad energia radiante; tali apparecchi, se fissi, sono tuttavia assimilati agli impianti termici quando la somma delle potenze nominali del focolare degli apparecchi al servizio della singola unità immobiliare e’ maggiore o uguale a 5 kW. Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate”.

Si ricorda, per completezza, che dal 02/10/2014 è cambiata anche la metodologia di calcolo utilizzata per l’APE, con l’introduzione del parametro “illuminazione” (e relativo metodo di calcolo): sono entrate in vigore le nuove parti 1 e 2 delle norme UNI/TS 11300 per il calcolo del bilancio energetico, valide su tutto il territorio nazionale, ad eccezione della Regione Lombardia, Valle d’Aosta e Provincia di Bolzano.

Un quesito pratico su un caso che mi è capitato in questi giorni.

Il venditore cede una casa indipendente con impianto di riscaldamento e caldaia che, causa distacco dalla rete del gas (la casa è disabitata da alcuni anni), non risulta ne attiva ne attivabile prima di aver effettuato il riallaccio.

Interpellati due Certificatori Abilitati, mi sono trovato di fronte a comportamenti differenti.
Il primo certificatore, proprio per il fatto che la caldaia non è revisionata e/o attualmente revisionabile, ha prodotto un Certificato Energetico che indica l'immobile "privo di impianto di riscaldamento", il secondo certificatore, contattato dagli acquirenti che preferirebbero venisse citata una Prestazione Energetica, per quanto presumibilmente scarsa, ha detto loro che, in questo caso, sarebbe possibile emettere il Certificato Energetico sia "senza impianto" che "con l'impianto".

Cosa ne pensate? Esiste una procedura più corretta da seguire nel caso in cui l'immobile non sia collegato alla rete con le eventuali difficoltà legate al problema del controllo obbligatorio?

Porrei alla vostra attenzione un ulteriore quesito.
Nei contratti di locazione, la manutenzione della caldaia viene solitamente posta a carico dell'inquilino. Se effettivamente l'inadempimento di detta incombenza annullasse la validità dell' APE, sarebbe opportuno indicare sul contratto di locazione, l'obbligo per il conduttore di rinnovare questo certificato a sua cura e spesa qualora l'invalidità fosse una conseguenza della sua negligenza?

@Pennylove: se tutti i Fiorentini sono come te, ...possiamo cominciare a sperare! (A proposito: scrivi da Firenze, e frequenti la AdE di Bologna1 e Modena....hai anche il dono dell'ubiquità? )
Alla fonte del 192/2005 c'ero arrivato, ma al Dpr74 non ancora.

E per rispondere anche a @CheCasa! aggiungo solo che, imparato l'art. 6 c. 5 del Dlgs 192/2005, ho ieri postato il contenuto all'ing che mi ha preparato l'APE dell'alloggio lasciatomi dallo sfrattato, senza libretto e senza controlli caldaia recenti!

E' caduto dalle nuvole. E tralascio le sue argomentazioni.

In sostanza la nostra legislazione sarà anche corretta, ma è talmente farraginosa e invasiva, che finisce per assomigliare alle note grida manzoniane: tutto regolamentato, tutto previsto: peccato sia quasi tutto impraticabile sia nella pratica che nei possibili controlli.

@penny è unica, qualche suo estimatore cerca di emulare il suo zelo, ma la media degli addetti ai lavori, che si trovi in AdE, che siano liberi professionisti, in quanto a preparazione professionale è alla prima elementare, rispetto alla nostra Penny accademica, che nonostante ciò si dichiara , se ho inteso, autodidatta.

CheCasa! ha scritto:

sarebbe opportuno indicare sul contratto di locazione, l'obbligo per il conduttore di rinnovare questo certificato a sua cura e spesa qualora l'invalidità fosse una conseguenza della sua negligenza?

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Il riferimento agli obblighi di manutenzione (L. 412) l'ho sempre fatto: ma adotterò in futuro anche il tuo suggerimento. E provvederò ad inviare nuovamente lettera specifica agli inquilini , per avere riscontro della manutenzione periodica con riferimento a questi ulteriori riflessi.
Purtroppo quelli diligenti non ne hanno bisogno: e quelli che fanno ciò che vogliono, la ignoreranno...!

Ultim'ora su libretto di impianto: per un rogito effettuato la scorsa settimana il notaio ha richiesto in originale il libretto per allegarlo all'atto in quanto obbligatorio oltre alla consegna dell.A.P.E.

Sim ha scritto:

Ultim'ora su libretto di impianto: per un rogito effettuato la scorsa settimana il notaio ha richiesto in originale il libretto per allegarlo all'atto in quanto obbligatorio oltre alla consegna dell.A.P.E.

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Ho cominciato a frequentare 5 anni fa immobilio, proprio per documentarmi su questi aspetti legati alla L. 412, DL 192, e compagnia cantando: in questo ultimo anno mi sono distratto un pò, e mi ritrovo una serie di modifiche ... al limite dell'assurdo.

1) Sugli obblighi di allegazione della ACE/APE si sono susseguiti una raffica di emendamenti, abrogazioni, reintroduzioni, precisazioni dove nemmeno su "normattiva" sono riusciti a tenere aggiornati all'ultima disposizione i vari DL correlati che si incrociano.
2) Sulla attuale versione del DL 192/2005 all'art. 6 c. 5 si conclude effettivamente che i libretti d'impianto, in originale o in copia, si allegano alla APE. Ma questo in relazione alla validità temporale della APE stessa, che verrebbe a scadere al 31.12 dell'anno in cui venisse a mancare la verifica prevista dalle disposizioni: non capisco quindi la relazione con il rogito e la richiesta del notaio.
3) Fa bene il notaio a cautelare il cliente acquirente, ma è pur vero che a questo punto il venditore potrebbe decidere di non assumere impegni sullo stato della caldaia (potrebbe anche non esserci) rimanendo l'immobile certamente vendibile, senza una sensibile variazione di prezzo.
4) Ma anche questo legame revisioni, controlli energetici, APE è in sostanza farlocco: se l'inquilino non adempie, magari se ne ne va sotto sfratto e non mi rilascia nulla, invece del certificatore APE chiamo il manutentore che provvederà a rifare il libretto caldaia, i controlli ecc. Se tutto OK non vedo perchè la APE dovrebbe scadere.
5) Nella pratica quotidiana mi chiedo quanti certificatori APE abbiano chiesto il libretto caldaia per desumere il dato dell'ultimo rendimento misurato....

Siamo al dunque: è come misurare l'area di un latifondo usando il calibro ventesimale, o se preferite misurare la differenza di lunghezza delle ali del moscerino con la vostra amata bandella da 10÷20 mt.

(ma .. mi faccia il piacere....! )

CheCasa! ha scritto:

Esiste una procedura più corretta da seguire nel caso in cui l'immobile non sia collegato alla rete con le eventuali difficoltà legate al problema del controllo obbligatorio?

Porrei alla vostra attenzione un ulteriore quesito. Nei contratti di locazione, la manutenzione della caldaia viene solitamente posta a carico dell'inquilino. Se effettivamente l'inadempimento di detta incombenza annullasse la validità dell' APE, sarebbe opportuno indicare sul contratto di locazione, l'obbligo per il conduttore di rinnovare questo certificato a sua cura e spesa qualora l'invalidità fosse una conseguenza della sua negligenza?

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A me risulta che sia possibile rilasciare un’APE anche su un’immobile privo di utenze attive. Nelle note viene indicato che l’impianto non è funzionante. Sul documento energetico dovranno comunque essere riportati i fabbisogni termici utili per il riscaldamento. Per quanto attiene all’impianto termico autonomo, è evidente che un controllo non puntuale si ripercuote sulla validità dell’APE: in quest’ottica il suggerimento di Bastimento è condivisibile. A tal fine potresti inserire a contratto una clausola di questo tipo:

“Il conduttore si obbliga a far eseguire, a propria cura e spese, la manutenzione periodica dell’impianto di riscaldamento ai fini della sicurezza e dell’efficienza energetica del medesimo, fornendo evidenza al locatore del libretto d’impianto comprovante l’avvenuto controllo. Con la sottoscrizione del presente contratto, il conduttore prende atto che l’art. 6, co. 5 del D.Lgs. 192/2005 stabilisce che “nel caso di mancato controllo, l'attestato di prestazione energetica decade il 31 dicembre dell'anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica”.

Il locatore, qualora, sia durante, sia al termine della locazione, riscontrasse che il predetto impianto non è stato ispezionato, avrà diritto di chiederne al conduttore l’immediata revisione, fatta salva la richiesta di maggiori danni. Non provvedendovi il conduttore, il locatore farà eseguire gli opportuni interventi di manutenzione addebitando il relativo onere al conduttore stesso, nonché le spese occorrenti per il rilascio di un nuovo attestato di prestazione energetica (APE), qualora, a seguito della sua negligenza, il medesimo venisse a decadere”.

Bastimento ha scritto:

In questo ultimo anno mi sono distratto un pò, e mi ritrovo una serie di modifiche ... al limite dell'assurdo.

1) Sugli obblighi di allegazione della ACE/APE si sono susseguiti una raffica di emendamenti, abrogazioni, reintroduzioni, precisazioni dove nemmeno su "normattiva" sono riusciti a tenere aggiornati all'ultima disposizione i vari DL correlati che si incrociano.
2) Sulla attuale versione del DL 192/2005 all'art. 6 c. 5 si conclude effettivamente che i libretti d'impianto, in originale o in copia, si allegano alla APE. Ma questo in relazione alla validità temporale della APE stessa, che verrebbe a scadere al 31.12 dell'anno in cui venisse a mancare la verifica prevista dalle disposizioni: non capisco quindi la relazione con il rogito e la richiesta del notaio.
3) Fa bene il notaio a cautelare il cliente acquirente, ma è pur vero che a questo punto il venditore potrebbe decidere di non assumere impegni sullo stato della caldaia (potrebbe anche non esserci) rimanendo l'immobile certamente vendibile, senza una sensibile variazione di prezzo.
4) Ma anche questo legame revisioni, controlli energetici, APE è in sostanza farlocco: se l'inquilino non adempie, magari se ne ne va sotto sfratto e non mi rilascia nulla, invece del certificatore APE chiamo il manutentore che provvederà a rifare il libretto caldaia, i controlli ecc. Se tutto OK non vedo perchè la APE dovrebbe scadere.
5) Nella pratica quotidiana mi chiedo quanti certificatori APE abbiano chiesto il libretto caldaia per desumere il dato dell'ultimo rendimento misurato)

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“Dopo la calata dei Goti, dei Visigoti, dei Vandali, degli Unni e dei Cimbri, la più rovinosa per l’Italia fu a calata dei Timbri […] Colpita alla radice, la società patriarcale e nominale cadde preda di questi barbari, che ancora oggi governano l'Italia con il più semplice e astuto dei mezzi: ignorandola, anzi immersi nella continua contemplazione della loro forza, che nessun mutamento ha mai potuto domare; poiché è dimostrato che i mutamenti eccitano i Timbri fino al delirio. Per un po' scompaiono, ma subito tornano più forti e resistenti di prima, come succede del resto con certe specie di insetti. E sempre con nuove idee”

Ennio Flaiano “Ombre bianche”

La discussione mi ha suggerito di verificare ed aggiornare i miei riferimenti, solitamente citati quando ripropongo un contratto: ed ho scoperto che l'art. 11 c. 2 del DPR412/1993 che stabiliva come responsabile dell'esercizio della caldaia autonoma il conduttore, è stato abrogato dal DL 74/2013.

Oggi sembrerebbe valere (il condizionale è d'obbligo..) quanto scritto nel DLgs 192/2005 all'art. 7 c.1 , che non stabilisce d'ufficio, chi si assuma la responsabilità dell'esercizio dell'impianto , indicando genericamente le posssibili figure (proprietario, conduttore, amministratore di condominio, o per essi un terzo responsabile)

Integrerei quindi il suggerimento di @Pennylove nel seguente modo:

Per quanto attiene all’impianto termico autonomo, il conduttore ne assume la responsabilità dell’esercizio, e si obbliga a far eseguire, a propria cura e spese, la manutenzione periodica dell’impianto di riscaldamento ai fini della sicurezza e dell’efficienza energetica del medesimo, fornendo evidenza al locatore del libretto d’impianto comprovante l’avvenuto controllo. Con la sottoscrizione del presente contratto, il conduttore prende atto che l’art. 6, co. 5 del D.Lgs. 192/2005 stabilisce che “nel caso di mancato controllo, l'attestato di prestazione energetica decade il 31 dicembre dell'anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica. La pulizia ed il controllo della caldaia dovranno essere eseguiti annualmente a fine stagione invernale: l’eventuale cambio della ditta incaricata della manutenzione, deve essere comunicato e autorizzato dal Locatore. I risultati delle verifiche e delle annotazioni sul libretto di caldaia dovranno essere fornite annualmente in copia al locatore. Il conduttore risponderà delle conseguenze derivanti dal mancato rispetto delle disposizioni sul controllo di efficienza.

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La periodicità richiesta dal DPR 74/2013 è in genere di 2 anni: quindi una maggiore frequenza va concordata/indcata.

Io invece consiglio di mettere sui contratti di locazione di far eseguire le pulizie ed i controlli al locatore con le spese a carico dei conduttori. Per il libretto invece, siccome succede spesso che si volatilizza, ai conduttori lascio la fotocopia ed in caso di controlli , gli porto l'originale.

Perdonatemi , in sintesi dal 15 ottobre 2014 il libretto per gli impianti è obbligatorio, sia per quelli esistenti che di nuova installazione. Ed anche per impianti termici di climatizzazione estiva?grazie