Contratto in cedolare: tardiva registrazione proroga

Ciao! Un nostro cliente ha dimenticato di presentare nei termini il mod.69 per segnalare all'Agenzia delle Entrate la tacita proroga di una numerosa quantità di contratti di locazione ad uso abitativo in regime fiscale di cedolare secca. Si domanda: non potendo utilizzare la sanatoria della remissione in bonis essendo scaduto il termine ordinario della presentazione del mod.Unico2014, esistono altri rimedi all'omessa comunicazione per continuare a fruire dei benefici di natura fiscale della cedolare secca per la proroga in relazione alla quale l'opzione non è stata esercitata? Ringrazio anticipatamente coloro che mi potranno fornire utili suggerimenti di gestione dell'adempimento.

Ciao Studio Roversi! Non so presso quale ufficio/i siano stati caricati i contratti i discorso, però, ti posso dire questo. La Direzione Regionale dell’Emilia-Romagna, a seguito di un interpello, ha diramato recentemente agli uffici territoriali della Regione una circolare interna in cui precisa che per avere diritto ai benefici concessi dalla legge, a seguito di mancato adempimento ovvero tardiva presentazione del mod. RLI (in precedenza mod. 69) di contratti registrati ovvero assoggettati al regime della cedolare secca, è necessario applicare non le sanzioni previste dall’istituto del ravvedimento operoso (che taluni uffici dell’Amministrazione finanziaria i precedentemente comminavano), bensì una sanzione più onerosa, pari a 258 euro (che, per inciso, rimane fissa, indipendentemente dai giorni di ritardo e non modulata ad 1/10 e ad 1/8 della sanzione come costume di alcuni uffici locali) prevista dalla c.d. “remissione in bonis”, a condizione, però, che il contribuente effettui la comunicazione/esegua l’adempimento richiesto entro il termine di presentazione della prima dichiarazione utile, ossia il 30 settembre (in caso contrario la “remissione in bonis” non è applicabile e ciò determina l’impossibilità di accedere al regime della cedolare secca per quell’annualità/proroga).

Pofferbacco! Che fare, allora? A onor del vero, un espediente per aggirare l’ostacolo io l’avrei anche trovato (e mi pare strano che nessuno finora ci abbia pensato). E’ una procedura creativa, un po’ “border-line”, modellabile a seconda delle esigenze, ma concreta e praticabile, ancor più profittevole per chi denuncia ritardi contenuti. Come si dice: “A mali estremi, estremi rimedi”.

Come si è visto, se proroghi in ritardo il tuo contratto cedolarizzato, mamma Agenzia delle Entrate ti punisce con una multa salatissima (258 euro), mettendoti a volte a lungo in castigo (regime ordinario).

E, allora, “quando il gioco si fa duro, i duri cominciano a giocare”. E’ ora di dire basta, giustocielo!. Tira fuori le unghie e dai scacco matto all’Agenzia e alla sua “remissione in bonis” in tre mosse (matto di Pennylove ).

L’Agenzia gioca con i neri, tu con i bianchi.

Prima mossa (momento chiave dell’intera partita): apri, muovendo il pedone bianco che si trova di fronte al Re di due caselle. Sorprendi l’avversario: non procedere alla registrazione tardiva della proroga.

Seconda mossa: sacrifica un alfiere per entrare nel campo nemico. Attacca la debolezza dell’impianto della “remissione in bonis”: fai cessare il contratto alla naturale scadenza (l’ufficio non è in grado di verificare se il contratto è stato effettivamente disdettato nei termini da parte di una delle parti del contratto e, in ogni caso, si tratta di un aspetto civilistico non di sua competenza). L’Agenzia prende atto dello scioglimento del rapporto locativo e scarica il contratto dall’Anagrafe tributaria.

Terza mossa (quella decisiva): muovi la Regina in diagonale e dai matto all’Agenzia: registra tardivamente (se vuoi minimizzare il rischio di eventuali contestazioni, in un altro ufficio della Provincia ) un nuovo contratto con il medesimo conduttore (consenziente), optando per lo stesso regime fiscale (cedolare secca) del contratto cessato. Spese di registrazione del contratto: sanzione (120%) calcolata sull’imposta di registro che si sarebbe dovuta pagare per l’intera durata contrattuale, ridotta ad 1/10 (entro 90 giorni) o ad 1/8 (entro un anno), ma importo della sanzione di gran lunga inferiore a quello che si sarebbe pagato con la “remissione in bonis”.

Esempio

Contratto di locazione abitativa quadriennale. Canone annuo: € 7.800,00. Opzione cedolare: esercitata. Il termine di registrazione della proroga è scaduto il 31 luglio 2014.

Contratto cessato il 1° luglio 2014. Al 25 novembre 2014, non è più possibile registrare tardivamente la proroga avvalendosi della remissione in bonis: l’opzione non produrrebbe effetti per il 2014, ma solo a partire dal 2015.

Successivo contratto di locazione, stipulato con il medesimo conduttore, presentato il 25 novembre 2014, in cui si esercita nuovamente l’opzione per la cedolare secca a decorrere dal 2 luglio 2014 (data di stipula e decorrenza: 2 luglio 2014).

A tal fine, si dovrà versare una sanzione ridotta così determinata: (€ 7800 x 4 x 2%) x (120% x 1/8) = € 624 x 15% = € 94,00

Differenza rispetto alla “remissione in bonis” = € 164,00 (più del doppio del bonus di Renzi ).

Questa mossa consente non solo un notevole risparmio sull’imposta di registro, ma un ulteriore innegabile vantaggio, quello di sottoporre a tassazione sostitutiva il reddito derivante dalla locazione degli immobili in questione già in corso d’anno, generando un risparmio d’imposta complessivo decisamente conveniente . (il tuo cliente te ne sarà sicuramente grato).

Penny

Pennylove sei una grandissima! Non so come ringraziarti. Tu dovresti lavorare nel nostro studo. Ti assumerei al'istante! Per caso lavori in campo tributario?

Mi dispiace deluderti, Studio Roversi, ma nella realtà per così dire fisica non mi occupo di tributi, ma di comunicazione visiva in campo pubblicitario (“nasco” fotografa), ma la fiscalità immobiliare (piena di trappole e tagliole) mi ha sempre intrigato (sono una frequentatrice compulsiva dell’Agenzia delle Entrate). Prima di mettere mano al portafoglio per pagare tasse e balzelli dettati da norme (spesso demenziali) emanate da gabellieri (spesso distratti) vorrei capire. Solo questo chiedo. Spesso le norme fiscali presentano delle debolezze ed è su queste debolezze che il contribuente deve entrare per pagare (se può) meno tasse al Fisco. Quasi dimenticavo. Grazie per l’attestato di stima in bianco: fa sempre piacere essere assunti senza presentare domanda di assunzione.

Mi riallacio a questa discussione presentando un quesito che mi è capitato nel caso di contratto con scadenza annuale e registrazione dello stesso nei termini con opzione di cedolare secca, al rinnovo tacito (annuale) nel caso si fosse fuori dai termini (ultima dichiarazione disponibile) per la riconferma e nella dichiarazione dei redditi fosse stata inserita l'opzione come cedolare secca della locazione....è possibile usufruire del ravvedimento operoso per il pregresso...alla stregua di una nuova registrazione?
Grazie Runner2015

Fammi capire... quando doveva essere prorogato questo contratto?doveva essere rinnovato in cedolare secca? poi vediamo il resto

Norma vuole comunque che un transitorio duri max 18 mesi...ma quasi nessuno rispetta questo termine e contratti annuali vengono prorogati più e più volte.... quindi sotto un certo aspetto dovresti farne uno nuovo ma sarebbe il copia e incolla del precedente.

contratto registrato con cedolare secca a settembre 2011 scaduto 31 agsoto 2012 inserito regolarmente come cedolare secca nelle dichiarazione dei redditi 730/2012 730/2014 730/2015 con con trattenuta regolari saldi e acconti sulla busta paga.
Mai presentato modello RLI per proroga Tacita....è possibile il ravvedimento alla stregua di un nuovo contratto non avendo revocato mai l'opzione nata con il contratto?
Grazie Runner 2015

E per il 2013 che hai fatto??

dimenticavo anche per il 730/2013 sempre cedolare secca saldo più acconti.

Allora prendi copia delle tue dichiarazioni dei redditi e recati agli sportelli Registro in agenzia. Non devi fare nuovo contratto bensì aggiornare quello che hai aperto nel 2011. Lo hai dichiarato e versato le imposte corrette. Però se nella tua agenzia c'é una Prima informazione informati se l'ufficio prende la sanzione per mancata comunicazione e in caso la vai a versare con il modello f24 elide.eviti cosi di fare la coda. Se invece vuoi parlare con calma allo sportello cancella quanto detto su. Tralaltro sempre in base a chi trovi allo sportello possono chiederti di compilare un solo modello rli con la proroga cumulativa al 31 agosto 2016 oppure 4 distinti modelli. (Per me una perdita di tempo e spreco di carta). Fiscalmente parlando il contratto lo puoi prorogare all'infinito. Spero di esser stata chiara. Ps ti dico portati le dichiarazioni ma allo sportello a terminale loro vedono tutto. Ma....meglio prevenire che curare. Porta il piatto pronto.