Cambio di destinazione d'uso da C1 ad A4 tra la firma del preliminare e il rogito definitivo

Buonasera, vorrei porVi un quesito:
a breve dovrei acquistare un unità immobiliare da Enel SERVIZI, costituita da un alloggio residenziale cat. A/4 di 100 mq.; sovrastante un piano seminterrato anchesso di proprietà della società sovracitata e censito in cat. C1 per complessivi 120 mq..
L'immobile in essere ha delle parti comuni (riscaldamento) e quindi non può essere ceduto separatamente e mi è stato proposto in quanto inquilino del piano sovrastante.

Chiedo:



- posso usufruire anche per la cat. C1 delle tasse al 4% come prima casa?

- se così non fosse, posso richiedere il cambio di destinazione d'uso da C1 ad A/4 (a spese mie) tra la firma del preliminare e il rogito definitivo, e se questo è possibile, naturalmente in accordo tra le parti cioè tra me acquirente e la società venditrice.

- avendo un prezzo patuito e un preliminare in bozza la società venditrice ha indicato solamente il prezzo a corpo, non specificando quanto l'appartamento (A/4) e quanto il negozio (C1 - reddita catastale 490); pertanto non riesco a capire, su quale somma pagherò il 4% e su quale il 21%

Grazie se mi potete dare una mano

se vi sono i requisiti urbanistici (ed igienico-sanitari) ed Enel è d'accordo (ma non credo), puoi chiedere il cambio di destinazione a residenziale, sostenendone i costi (tecnico, oneri di urbanizzazione). Il problema è che dovrai almeno realizzare una cucina, quindi fare anche dei lavori, per questo dubito che ENEL si assuma questi rischi. Per quanto concerne la tassazione, al rogito dovrete distinguere il prezzo dell'appartamento (4%) da quello del commerciale (C/1).

Avrei intenzione di destinare una parte a garage credo con cat C6 una parte a disimpegno credo c2 in quanto la superficie aereoilluminante è minina e circa 30 mq. alla categoria A/4.

perchè indichi una cucina, questa c'è al piano superiore dove abito

Puoi pagare l'imposta agevolata solo sulle pertinenze (c2 e C6) non sul C1. Se non puoi procedere con il cambio di destinazione in sede di atto il notaio attribuirà un valore ad ognuna delle due unità immobiliari e su quello calcolerà le imposte.
Se non puoi fare il cambio prima dell'atto ti conviene (per tua tutela) far redigere una perizia asseverata ad un tecnico che attibuisca i valori e farla allegare al rogito.

Ho indicato la cucina perchè è obbligo che vi sia in un'unità abitativa. Se invece vuoi cambiare destinazione d'uso e poi annetterla all'abitazione esistente, ovviamente è sufficiente quella che c'è. Poi voglio sottilineare che non c'è corrispondenza tra categorie catastali e destinazioni d'uso urbanistiche. Un garage C/6 o un magazzino C/2 possono avere anche destinazione d'uso diversa dal residenziale (artigianale, commerciale). Così come un'abitazione (uso) può avere una destinazione d'uso diversa da residenziale (es. abitazione agricola). Le agevolazioni fiscali si fanno sulle categorie catastali, ma la conformità su quella urbanistica. Rivolgiti ad un professionista del luogo, credo sia meglio
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