Condominio (de facto) sì o no?

Ave a tutti, leggo spesso il forum, ma scrivo poco perché ho tutto da imparare e niente da insegnare.



In questo caso, però, ho proprio bisogno di aver un consiglio "esperto", di cui ringrazio tutti anticipatamente.

Ora, prima cercherò di spiegarvi la mia situazione e poi vi porrò i quesiti.


Un mio pro-zio ha lasciato in eredità la sua palazzina (composta da quattro appartamenti con scala ed ingresso comuni) a quattro persone:
1) me;
2) mio padre;
3) mio zio (fratello di mio padre);
4) il "badante" del mio pro-zio.

Per vari motivi, mio padre e mio zio si sono disinteressati completamente degli appartamenti, mentre io ero troppo piccolo per capirne qualcosa: tuttavia, da alcuni mesi, mi sono messo in testa di (provare a) farli fruttare, mettendoli in affitto.

Nonostante l'edificio e gli appartamenti siano in discrete condizioni, si rendono necessarie alcune migliorie/messe a norma (e.g. intonacare la facciata), che riguarderebbero le parti comuni.
Io, mio padre e mio zio siamo d'accordo (ed abbiamo potenzialmente le disponibilità economiche), mentre l'ex "badante" del mio pro-zio no (anzi, è palesemente indigente).


Veniamo quindi alle domande.

I) Nonostante non sia mai stato redatto alcun documento in merito, la nostra situazione può prefigurarsi come un condominio de facto?

II) Se siamo un condominio de facto, come funzionerebbe il discorso sui millesimi, non essendo mai stata fatta una suddivisione del genere?

III) Sempre se siamo un condominio de facto, cambia qualcosa sulle suddivisione delle spese comuni (e sulla gestione condominiale in genere), rispetto alla condizione di condominio de jure?


Ribadisco il mio ringraziamento anticipato e, siccome sono conscio della complessità della materia, mi accontento anche di risposte costituite da semplici link e rimandi a leggi/sentenze/regolamenti!

Buongiorno Tojo e benvenuto nel forum,
spero di riuscire ad esserti di aiuto.

1) Il condominio esiste già perchè ci sono 4 proprietari diversi e non c'è bisogno di nessuna scrittura " ufficiale ", anche se a mio avviso sarebbe meglio farle.
Anzi, ti consiglio di procedere nel modo seguente( che oltretutto non ti costerebbe nulla in soldoni ):

- vai all' Agenzia delle Entrate di competenza e ti fai dare il Codice Fiscale del Condominio ( basta compilare un modulo apposito ) che ti serve per intestare le utenze del condominio tipo bollette luce e acqua e per le fatture dei lavori che si dovranno fare;

- visto che ti sei preso l' onere di interessarti alla cosa, cerca di organizzare una riunione con gli altri proprietari per informarli della pratica da te svolta e con all' ordine del giorno la formazione ufficiale del Condominio , dandone comunicazione ALMENO 10 gg. prima.

2) visto che la ripartizione delle quote millesimali non è ancora avvenuta, ti consiglierei di aggiungere all' ordine del giorno della vostra riunione di cui sopra, di richiedere l' intervento di un tecnico per effettuarla ( basta un semplice geometra abilitato );

3) una volta che avete le tabelle millesimali, redigete un regolamento condominiale, nominate un incaricato per il pagamento delle bollette - fatture - riscossione quote condominiali ( non è il caso di nominare un amministratore perchè la legge ti obbliga oltre i 4 condomini, quindi il tuo caso non rientra) perchè, come ti ho scritto sopra, il condominio esiste già a prescindere quindi per tutto quel che riguarda le maggioranze necessarie per i lavori straordinari vengono richieste esattamente nello stesso modo del " condominio iure ".

Spero di essere stata esaustativa, se vuoi altri chiarimenti non farti scrupoli a chiedere.

CRISTIANA MAROCCO

Su!

Cara Cristiana, dire che ti ringrazio sarebbe riduttivo: la tua spiegazione è stata esaurientissima!

prego, figurati, quando posso essere utile lo faccio ben volentieri. Peccato che sei di Milano, altrimenti potevi farmi da sponsor