Costituire una società immobiliare SRL per gestione affitti

[modalgvr]

Richiesta di approfondimenti sul tema “Costituire una società immobiliare srl per gestione affitti”

Ciao Alessandro,
Ho trovato particolarmente interessante il tuo intervento riguardo il tema “Costituire una società immobiliare srl per gestione affitti”, avrei delle ulteriori domande da proporti:

Riporto quanto scrivi: ”Ha invece un senso se farai "vivere" questa società. Nel senso che dovrai farla lavorare acquistando immobili, preferibilmente uffici negozi e capannoni, e portarla ad una dimensione di fatturato di almeno 150.000 euro l'anno.”

Da cosa deriva la cifra indicative di 150.000 euro di fatturato? Una migliore tassazione? Potresti espandere quasto punto?

Nel tuo intervento parli anche di “debiti di finanziamento e leasing”, intendi prestiti delle banche? Puoi spiegare come si accede a tale forme di finanziamento?

Parli di “tassazione pesante” per le plusvalenze, potresti dare qualche dettaglio?

Infine, potresti fare una comparazione “side-by-side” (pro e contro), che abbracci gli aspetti fiscali, finanziari e.. di una Gestione immobiliare fatta da un private con una fatta da una societa’?

Grazie

 

[zaffo zaffagni]

Ciao Alexve, e benvenuto nel forum.

Il tuo quesito non è di facile risposta, dipende poi cosa farai in futuro.

Il tuo dilemma nasce dal fatto che adesso stai acquistando un commerciale e che vorresti recuperare l'IVA, cosa che invece non faresti e rappresenterebbe per te un costo secco e non detraibile giusto?

Fa conto che la costituzione di una s.r.l. ha dei costi oltre che per la costituzione per il mantenimento della stessa , commercialista, bilanci, note integrative, studi di settore, ed una tassazione fissa che tra l'uno e l'altro ti costa un 40/45% sull'utile.

Il reddito che stai generando anche aggiiungendo i nuovi canoni non giustifica, a mio modo di vedere la costituzione di una s.r.l.

Ha invece un senso se farai "vivere" questa società. Nel senso che dovrai farla lavorare acquistando immobili, preferibilmente uffici negozi e capannoni, e portarla ad una dimensione di fatturato di almeno 150.000 euro l'anno.

Con immobili a bilancio e redditi consolidati dovrai abbattere i costi derivante dagli affitti, e lo potrai fare sia con il compenso all'amministratore, o facendo ricorso a debiti di finanziamento , in particolare accedendo leasing, che ti permetterà di acquistare ulteriormente e di scaricare i relativi canoni come costo d'esercizio.

La società dovrà vivere ti dicevo, quindi fatture per ogni tipo di intervento sugli immobili di proprietà, dovrai stare attento a tutte le nuove disposizioni in materia fiscale, perchè alla fine tu avrai solo ricavi (affitti) e non avrai costi se non quelli di funzionamento della società.

Se invece acquisterai NON facendo ricorso al leasing tutto quello che acquisterai andrà in ammortamento (33 anni) imputando una quota di costo risibile alla tua società.

Aspetto negativo inoltre della società sarà che tutto quello che è intestato ad essa prima di rivenderlo dovrai fare bene i tuoi conti. Difatti
molto facilmente genererai delle plusvalenze importanti, che ti saranno tassate pesantemente.

Quindi, dipende da quello che vorrai fare in futuro, se la farai diventare grossa, e la farai lavorare potrebbe avere un senso, se invece lo fai per farne un mero contenitore dove mettere gli immobili non è una soluzione che con la fiscalità odierna ti può non convenire.

Altro aspetto, ma qui bisognerebbe avere la sfera di cristallo, se passa il progetto di una cedolare secca sui redditi generati dagli affitti ti mangi letteralmente le mani, sempre che questa cedolare si attesti al 20%

Un escamotage secondo me ci sarebbe, si potrebbe fare in questo modo: Gli immobili li acquisto sempre da privato in questo modo posso eventualmente rivenderli dopo cinque anni senza pagare capital gain. Faccio la mia società di gestione immobiliare alla quale affitto gli immobili che possiedo ad essa ad un canone irrisorio così pago pochissime imposte sul reddito personale. La mia SGI a sua volta subaffitta gli immobili agli inquilini.
In questo modo ottengo che gli immobili rimangono personali, ma ho anche tutti i vantaggi di avere una società di gestione immobiliare quindi posso scaricarmi i costi di ordinaria e straordinaria amministrazione, spese di rappresentanza, viaggi e fiere, auto, benzina ecc..
I'm a genie in a bottle

 

[Alessandro Frisoli]

E' un'idea

 

[tojo]

Innanzitutto saluto tutti, perché sono nuovo: ho trovato questo forum, consultando i risultati di Google per una ricerca personale che sto facendo su immobili e società di capitali.

Ciò che ho letto è stato illuminante per vari aspetti, anche perché sono alle prese con un dilemma simile.

Io ho già una SRL "dormiente" ed allo stesso tempo ho alcuni immobili (intestati a privato), di cui uno a reddito ed altri no, ma che vorrei prima sistemare e poi mettere a reddito.

Al lordo della possibilità espressa da zaffo zaffagni, io inizialmente pensavo di effettuare un conferimento in natura alla SRL, rappresentato sia dall'immobile a reddito, sia da quelli da rimodernare: a seguito di ciò, effettuare la ristrutturazione su questi ultimi, avendo così costi per la SRL che ne abbattano l'utile (e molto probabilmente azzerarlo).
Contemporaneamente nominerei me stesso amministratore, così da "estrarre" un po' di denaro contante.

Sono un assoluto principiante, per cui, se ho detto boiate, abbiate pietà!

 

[Alessandro Frisoli]

L'idea è buona... però attenzione che i costi che intendi fare non vadano in ammortamento, e che quindi l'incidenza fiscale venga ripartita su più esercizi. Naturalmente recuperi l'IVA. Occhio, alla tassazione perchè la s.r.l. di rifa o di raffa lo stato si prende la metà, ed il compenso è tassato poi anche quello. ( su 25.000 netti a te paghi 38.000). Quindi sono tutte idee ottime, ma ogni situazione va analizzata nel proprio "orticello" e soprattutto senti prima il commercialista

 

[gialluc]

Un escamotage secondo me ci sarebbe, si potrebbe fare in questo modo: Gli immobili li acquisto sempre da privato in questo modo posso eventualmente rivenderli dopo cinque anni senza pagare capital gain. Faccio la mia società di gestione immobiliare alla quale affitto gli immobili che possiedo ad essa ad un canone irrisorio così pago pochissime imposte sul reddito personale. La mia SGI a sua volta subaffitta gli immobili agli inquilini.
In questo modo ottengo che gli immobili rimangono personali, ma ho anche tutti i vantaggi di avere una società di gestione immobiliare quindi posso scaricarmi i costi di ordinaria e straordinaria amministrazione, spese di rappresentanza, viaggi e fiere, auto, benzina ecc..

mi inserisco...
l'escamotage non sarebbe male...ma come fai ad affittare ad un canone irrisorio immobili che poi verranno locati ad un canone forse cinque/dieci volte maggiore? L AdE non potrebbe farti accertamenti?

Anche io ho dubbi del genere e sto pensando che per costituire l'srl in modo decente l'unico modo è quello di conferire gli immobili cercando poi di avere spese in modo da abbattere il reddito dell'srl....

però resto in attesa di altri suggerimenti..

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Concordo con l'opinione del moderatore sull'opportunità di costituire una srl o mantenere in vita quelle esistenti.
Oltre all'analisi tributaria dei pro e contro sottolineo l'importanza della gestione prettamente legale delle società con tali caratteristiche.
Ovvero l'importanza di affidarsi ad uno studio legale specializzato in diritto immobiliare, soprattutto diritto delle locazioni, prima di concludere contratti di locazione degli immobili della società valutando con attenzione a chi e come, leggi fideiussione, concedere in locazione.
Avv. Luigi De Valeri

 

[Jack Block]

Quando un imprenditore prende un immobile in affitto non è sempre in grado di produrre fideussioni, perchè magari ha ben poco da perdere. Non sempre si può affittare a banche o fastfood.

Aggiunto dopo 1 :

mi inserisco...
l'escamotage non sarebbe male...ma come fai ad affittare ad un canone irrisorio immobili che poi verranno locati ad un canone forse cinque/dieci volte maggiore? L AdE non potrebbe farti accertamenti?

Anche io ho dubbi del genere e sto pensando che per costituire l'srl in modo decente l'unico modo è quello di conferire gli immobili cercando poi di avere spese in modo da abbattere il reddito dell'srl....

però resto in attesa di altri suggerimenti..

Puoi abbattere quanto vuoi, ma sei poi soggetto agli studi di settore. Chiudere i bilanci in pareggio non è così semplice, anche perchè ci sono tasse come l'ICI che non sono detraibili da altre tasse. Significa che un pò di reddito comunque lo devi avere.

 

[aru]

un saluto a tutta la lista
discussione interessante di un argomento a me molto caro.
ho 40 immobili circa sulla persona fisica, tra alloggi,negozi, capannoni, derivati da eredità.
a causa di ciò e dei redditi fabbricati pagati, mi ritrovo con tutti gli immobili da ristrutturare e scarsa liquidità bancaria.
ho atteso l'avvento della cedolare secca che finalmente è avvenuto, ma anche con questa grande opportunità sono indeciso se aprire un'immobiliare per la gestione della mia situazione.

una semplice srl comporterebbe grandi costi per "vendere" le mie proprietà alla mia società.
mantenedo gli immobili sulla persona fisica, avrei doppi costi derivati da ristrutturazioni e redditi fabbricati fasulli, considerato che i capannoni hanno reddito fabbricato elevato e sono di difficile affitto.
affittare gli immobili alla mia società, per scaricarne i costi di gestione, a detta del commercialista è un tentativo che può essere a rischio accertamento.
il consiglio ricevuto sino ad oggi dal commercialista, oltre ad aspettare l'avvento della cedolare secca è quello di aprire una GEIE europea per ridurre i costi derivanti dal passaggio da persona fisica a società.

considerato che ho tutti gli immobili da ristrutturare, che vorrei lasciare in eredità qualcosa in più di quello ricevuto e che vorrei avere 4 soldi sul conto in banca per stare tranquillo.
che movimento finanziario mi consigliate?
da escludere la vendita di alcuni immobili, attualmente è un suicidio!

un grazie a chi mi risponderà

aru

 

[Alessandro Frisoli]

Non è facile rispondere, anche perchè non sono un fiscalista e consiglio sempre, ma vedo che tu l'hai fatto, di rivolgersi al proprio per problematiche di questo tipo.

ti posso dire però che tra i pro di una società immobiliare è quella di ottenere dei leasing per l'acquisto, nonchè di poter recuperare l'IVA sui costi di ristrutturazione computandoli anche come costi di esercizio.