Donazione immobile o trasferimento nuda proprietà o comodato d'uso gratuito? costi

Salve a tutti, sono nuovo del forum, vorrei chiedere un parere circa il trasferimento di proprietà di 2 immobili da genitore ai figli.
Gli appartamenti appartengono a mia madre separata legalmente con mio padre e vorrebbe donarli ai figli A e B. Il terzo figlio (C) non entrerebbe in questa cosa perché a suo tempo già ha comprato un immobile con i soldi della madre e quindi è "sistemato".
Vi chiedo quale potrebbe essere la soluzione più economica per trasferire la proprietà ad A e B?
Escludendo la compravendita fittizia poiché sia la madre che i Figli non hanno disponibilità di denaro (neanche figurativo per fare dei giroconti) a quanto mi pare di aver capito esistono 3 strade:
1- Donazione con tutte le problematiche comporta tipo rivalsa ipotetica del terzo figlio C, invendibilità, difficoltà di accendere un eventuale mutuo in futuro e chi più ne ha più ne metta...
2- Donazione o vendita (in questo caso però non ci sono i soldi) della nuda proprietà dei 2 immobili mantenendo l'usufrutto al genitore.
3- Rimandare il tutto, ovvero concedere gli immobili in comodato d'uso gratuito ai figli (cosi hanno detto in comune) registrando questa sorta di contratto a 168 euro + 14 euro di marca da bollo. Ma questa è una soluzione che non vorremmo praticare.
Quanto costano in termini di notaio e balzelli vari le ipotesi 1 e 2 considerando che più o meno il valore di ognuno dei 2 immobili è di circa 100.000 euro?
Ho letto diverse discussioni anche su questo forum ma non sono riuscito a venirne a capo. Aggiungo che il figlio B già vive nell'immobile e per lui sarebbe prima casa a tutti gli effetti mentre l'immobile destinato ad A è locato e ovviamente pagherebbe lui tutte le tasse del caso (IMU, cedolare secca....).
Spero possiate aiutarmi a risolvere questa faccenda.
Angelo

Per evitare la rivalsa di C occorrerebbe che sull'atto di acquisto del suo appartamento risultasse che è stato comprato con denari della madre.
In assenza di ciò credo che qualunque soluzione debba prevedere una dichiarazione registrata di C che confermi di essere già stato soddisfatto dei suoi diritti ereditari sul patrimonio della madre.

Rimani comunque in attesa di pareri più tecnici.

Ciao Bastimento, grazie per la risposta, attendo con ansia qualche parere tecnico.....e comunque C sono io quindi lungi da me rompere le scatole ai miei fratelli.
Il problema è che loro non posso fare neanche una compravendita fittizia perchè non hanno disponibilità di abbastanza denaro per fare dei giroconti figurativi.
Angelo

Credo quindi di capire che il problema è la volontà di escludere dalla successioen il coniuge separato:

Quanto a C, ammesso che si possa applicare l'art. 548 nei confronti del coniuge separato, potrebbe rinunciare alla eredità a favore dei fratelli.