Immobile donato, mutuo possibile?

Salve a tutti i colleghi.
Sappiamo benissimo che le banche non concedono mutui per immobili pervenuti da donazione.
Vorrei comunque porvi questo quesito:
Il sig. Pinco Pallino è coniugato e ha un unico figlio celibe. Dieci anni fa viene a mancare il suo unico figlio. Dopo pochi anni muore anche sua moglie, rimane quindi solo. Dopo qualche anno decide di Donare il suo appartamento a sua nipote, figlia di suo fratello, in quanto è l'unica nipote che si prende cura di lui. Lo scorso anno il sig. Pinco Pallino passa a miglior vita, sua nipote diventa proprietaria dell'immobile.
In questo caso non ci sono eredi in linea diretta, è possibile concedere ipoteca sull'immobile?
Sperando in risposte attinenti la legislatura e non su basi di pensiero personali abbraccio tutti i colleghi.

Assurdo...

Prendi la successione, guarda gli importi, se il valore dell'appartamento non supera il 25% dell'intero patrimonio andato in successione allora sei a posto.

Il 25% è la quota massima di donazione libera (sotto non si scende).
Essa non è sottoposta a restrizioni dagli eredi (presenti e futuri).

Fai finta che negli anni a seguire escano 3-4-5-6-7 eredi, la quota del 25% resta sempre intoccabile, al massimo può salire 33% (2 eredi) 50% (1 erede) 100% (0 eredi)

Purtroppo in questi ultimi 3 casi potrebbe sempre uscire un altro erede che potrebbe avviare una richiesta di "riduzione della quota donata" che non sarebbe tollerata dalla banca.

Concordo, con i precedenti commenti.
Aggiungo che ancor prima dei "più improbabili" eredi (figli illeggittimi), bisognerebbe verificare anche l'eventuale esistenza di eredi legittimi in linea ascendente del de cuius.
Debbo fare osservare che l'età del de cuius (meglio se più in avanti con gli anni), unitamente ad altri elementi positivi, possono indurre taluni istituti a prendere in considerazione la richiesta, come già avvenuto.