Renacco

Membro Attivo
Privato Cittadino
Buongiorno, vi seguo da tempo e leggo le varie discussioni interessanti nel forum. Oggi intervengo direttamente per sottoporre un quesito.
In data odierna ho stipulato un atto notarile di vendita di una casa di campagna ereditata da mio papà e mio zio.
Il Notaio, pur stipulando il rogito e l'atto di mutuo fatto dai compratori, ha fatto rilevare che manca il certificato di abitabilità o agibilità (non ricordo il termine esatto citato).
Preciso che si tratta di 2 U.I. a corpo staccato. La prima costruita ad inizio '900 era censita come agricola. La seconda costruita nel 1953 in modo abusivo ed usata come stalla.
Ad inizio anni '80 vennero fatti dei lavori di ristrutturazione nell'UI adibita ad abitazione (pareti divisorie, chiusa una parte ex cascina e trasformata in una camera da letto e altri lavori interni).
Poi nel 1986, venne chiesto il condono in base alla legge del 1985 sia per i lavori svolti nell'abitazione con relativa trasformazione d'uso (che venne censita al catasto urbano come A/2) sia per sanare la costruzione abusiva della ex stalla (che venne censita al CU come C/6 box).
La concessione edilizia in sanatoria è stata regolarmente rilasciata dal Comune.
Scopro ora che manca il certificato di abitabilità.
Preciso che, in allegato alla domanda di condono, il geometra che aveva seguito la pratica aveva allegato una relazione tecnica ben dettagliata in cui indicava "...le finiture interne ed esterne risultano essere ultimate ed eseguite a perfetta regola d'arte consentendo ai locali idonea abitabilità sotto l'aspetto igienico e statico..."
Chiedo, da vero profano:
1) ma il cert. di abitabilità non dovrebbe essere insito in automatico nella concessione in sanatoria rilasciata dal Comune?
2) ho letto che tale certificato non è richiesto per gli immobili costruiti prima del 1/9/1967; questa norma decade se, dopo tale data, sono stati fatti interventi straordinari sugli immobili come nel caso di specie?
3) Nonostante il rogito già stipulato, cosa rischio io e cosa dovrei fare per essere in perfetta regola?
Grazie mille se vorrete rispondermi. Saluti
 

Antonio Troise

Membro Storico
Agente Immobiliare
Chiedo, da vero profano:
1) ma il cert. di abitabilità non dovrebbe essere insito in automatico nella concessione in sanatoria rilasciata dal Comune?
No, non è automatico.

2) ho letto che tale certificato non è richiesto per gli immobili costruiti prima del 1/9/1967; questa norma decade se, dopo tale data, sono stati fatti interventi straordinari sugli immobili come nel caso di specie?
Anche prima del 1967 venivano rilasciati se richiesti i certificati di abitabilità.

3) Nonostante il rogito già stipulato, cosa rischio io e cosa dovrei fare per essere in perfetta regola?
Niente! Sono certo che in atto il notaio abbia ben scritto che le parti sono ha conoscenza che l'immobile è privo di certificato d'abitabilità.
 

Bruno Sulis

Membro Attivo
Professionista
Mentre prima il certificato di abitabilità era un documento imprescindibile da allegare all'atto di compravendita, ultimamente la giurisprudenza si sta orientando in modo diverso, non ritenendo necessaria la sue esistenza ai fini della commerciabilità del bene.
Comunque se i fabbricati sono in regola non dovrebbe essere un problema per per il nuovo proprietario ottenerlo.
Occorre presentare la richiesta al Comune allegando la copia dell'accatastamento (basta anche una visura catastale), la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico rilasciata dall'installatore. Se questa non esiste occorrerà farsi fare una dichiarazione di rispondenza alle norme da parte di un elettricista che abbia i requisiti, il quale farà una verifica sull'impianto e, se tutto a posto, rilascerà questa certificazione. Infine, non meno importante, occorrerà una dichiarazione (in forma di autocertificazione) che sono state rispettate le prescrizioni della Concessione edilizia (e quindi non vi sono parti abusive), che i locali sono salubri e rispettano le norme igienico sanitarie. Quest'ultima dichiarazione in genere la sottoscrive il tecnico Direttore dei lavori, in alcuni casi (varia da Comune a Comune, anche se non dovrebbe essere così) potrebbe essere lo stesso proprietario a farlo. Chiedere quindi prima all'Ufficio Tecnico del Comune.
Ovviamente tutto ciò ha dei costi, quindi dovrai eventualmente concordare con l'acquirente (che la richiederà al Comune) la ripartizione delle spese visto che dovevi essere tu a doverla ottenere prima del rogito.
Spero di essere stato chiaro
 

mabe

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Purtroppo non è così semplice, almeno a Montecatini, perché i requisiti devono corrispondere alle leggi odierne, per cui, spese per rimettere a norma gli impianti, spese nei confronti del comune eccetera eccetera....
 

Bruno Sulis

Membro Attivo
Professionista
Purtroppo non è così semplice, almeno a Montecatini, perché i requisiti devono corrispondere alle leggi odierne, per cui, spese per rimettere a norma gli impianti, spese nei confronti del comune eccetera eccetera....
Se gli impianti sono già a norma qual'è il problema ?
Il Comune potrà richiedere solamente i diritti di segreteria per il rilascio certificato. Se non risponde entro 60 giorni il Certificato si da per acquisito. Sempre che, ovviamente siano validi i presupposti citati nel precedente post.
Non ho detto ne che non deve rispondere alle leggi odierne, ne che la pratica sia a costo zero.
 

Renacco

Membro Attivo
Privato Cittadino
Grazie mille.
Ancora una cosa, i nuovi acquirenti devono ora fare delle variazioni interne (abbattimento pareti divisorie, scala interna) e quindi devono fare le pratiche per i permessi (non so se basta la famosa SCIA).
In questo caso, il Comune prima di rilasciare il permesso chiede se c'è l'abitabilità? Oppure, il tecnico che viene incaricato dai nuovi acquirenti per fare le pratiche può nel contempo richiedere anche l'abitabilità?
 

Bruno Sulis

Membro Attivo
Professionista
Secondo me, a questo punto è bene che facciano tutto loro a fine lavori. Se poi decidono di non chiederla sono fatti loro.
La legge lo impone, ci sono però tantissimi fabbricati che ne sono sprovvisti eppure nessuno se ne preoccupa sino a quando qualcuno non lo richiede. Siamo in Italia :basito:!
 
M

mata

Ospite
Il Comune non chiede mai se c'è l'abitabilità/agibilità perchè questo non è un reato penale, soltanto non puoi utilizzare l'immobile.
E' necessaria dal 1934, in base ad un R.D. del Ministero della sanità .....
 

Renacco

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ok il Comune non lo chiede, ma la casa è abitata da un secolo, lo era anche da prima della richiesta della sanatoria poi concessa dal Comune. Adesso l'ho venduta e gli acquirente la abiteranno. Tutto questo ma senza abitabilità!
Se tu ente o paese burocrate vuoi l'abitabilità, va bene ma allora imponila.
E' tutto un controsenso, un non senso, cose che capitano solo in questo paese da 5° mondo. Credo che nelle capanne dei Tuareg vi sia una maggior regolamentazione e chiarezza... e anche maggior civiltà... questo è il mio pensiero e non è frutto di solo sfogo
 

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