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  1. tratzi silvia

    tratzi silvia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Gentilissimi, vorrei proporvi questo quesito:
    io e mia sorella siamo proprietarie del piano terra di una casa che era di nostro nonno. il primo piano è ora di mia cugina e abbiamo in comune le scale che portano appunto al primo piano. Mia cugina vorrebbe eseguire dei lavori sul suo balcone e sulla facciata della casa e pretende che si applichino le regole relative al condominio, con relative ripartizione di spese. Un condominio non c'è mai stato e vorrei sapere se sono obbligata a costituirlo oppure si possono applicare alle sole parti comuni ( scale ) le regole della comunione e io posso fare i lavori autonomamente sulle mie proprietà?
    grazie mille!

  2. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    No ! non sei obbligata a costituire un condominio ( si parte da un minimo di 4 ) ma ricorda che sono da intendere a comune e quindi soggette al rispetto di regole comuni (leggi anche condominiali) regolate dal Codice civile anche le facciate ( con relativi balconi) e altro come Tetto, vano scale, viali di ingresso e .....tutto ciò che avete in comune;-).
  3. smoker

    smoker
    Membro Senior

    Privato Cittadino
    Il limite di 4 condomini si riferisce all' obbligo dell' amministratore, cioè con 4 condomini non è necessario l' amministratore con 5 si. Per la nascita del condominio non è necessario nessun atto formale, avviene di diritto nel momento stesso in cui vi sono almeno due proprietari di almeno due unità immobiliari distinte, ma con parti comuni. il cd condominio minimo. Quindi nel tuo caso, a mio parere, il condominio è già costituito.
    Per quanto riguarda i lavori nella tua proprietà esclusiva puoi farli come meglio credi, mentre per lavori nelle parti in comune, in assenza di regolamento e relative tabelle millesimali, dovrai trovare accordo con tua cugina, in base al valore delle rispettive proprietà, nel rispetto delle norme che regolano il condominio.
    Saluti

    Smoker
  4. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    confermo l'intervento di smoker
    il condominio non si costituisce con atto formale
    il condominio nasce automaticamente nel momento in cui da un proprietario si diventa due proprietari
    Condominio minimo: è applicabile la disciplina condominiale. Cass.Civ. 22.06.205 n. 13371

    La Corte ribadisce con questa pronuncia, l’applicabilità della disciplina condominiale prevista dal codice – artt. 1117 e ss. – a qualsiasi tipo di condominio, così come previsto dall’art. 1139 c.c. e quindi anche ai cosiddetti condomini minimi, composti cioè da due sole unità immobiliari.

    Pertanto anche a quest’ultimi sarà applicabile ad esempio la disciplina relativa alla ripartizione delle spese. Resta invece esclusa la disciplina relativa al funzionamento dell’assemblea condominiale; solo in questo campo, per i condomini minimi valgono pertanto le norme sulla comunione di cui agli art. 1104, 1105 e 1106 c.c.

    ==========================================================
    Condominio minimo: il diritto del condomino al rimborso delle spese sostenute per il condominio. - Cass. Civ. 07.01.2004 n. 27
    L’art. 1139 c.c. estende la disciplina del capo II del titolo VII del terzo libro del codice civile ad ogni tipo di condominio e quindi anche ai cosiddetti condomini minimi, ossia quelle collettività condominiali composte da due soli partecipanti ;
    pertanto anche in tali condominii, per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l’urgenza ai sensi dell’art. 1134 c.c. , ossia la necessità di eseguirla senza ritardo q, quindi, senza poter tempestivamente avvertire l’amministratore o gli altri condomini. Giurisprudenza Contraria: Tribunale Verona, 17.09.1999: Ai fini del rimborso delle spese effettuate da un condomino per le cose comuni nel caso di "condominio minimo" non è applicabile l'art. 1134 c.c. ma il regime dettato in tema di comunione di cui all'art. 1110 c.c.
    A il Custode piace questo elemento.
  5. Davide Marapodi

    Davide Marapodi Nuovo Iscritto

    Amministratore di Condominio
    Buongiorno,
    In qualità di amministratore posso darvi il mio parere.
    Laddove vi sia piu di 1 proprietario si parla di condominio, dai 4 condomini in su vi è l'obbligo di un amministratore.
    Nel vostro caso le spese seguendo il codice civile si potranno ripartire:
    - Le spese relative le facciate in parti uguali, oppure in una percentuale relativamente maggiore per il proprietario dell'appartamento piu grande. Comunque senza tabelle di proprieta la vedo dura decidere la proporzione.
    - Per il balcone le spese di divideranno senza troppe complicazioni, i 2/3 della spesa sua cugina e lei paghera 1/3.
    In realtà bisognerebbe capire di che lavori si tratta, cosi a corpo le ho dato una divisione civilistica che comprenda sia lavori comuni che escluisivi.
  6. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    il qualità di amministratore dovresti sapere che il codice civile ignora il riparto spese in parti uguali
    prevede solo ed esclusivamente in base ai millesimi
    e ogni delibera difforme dal codice è nulla, non annullabile
    finchè si và daccordo, tutto ok

    per il balcone, da cosa hai capito che silvia parlava di un terrazzo a livello soggetto al 1126?

    per quanto ne sai può essere in aggetto
    oppure a loggia
  7. Davide Marapodi

    Davide Marapodi Nuovo Iscritto

    Amministratore di Condominio
    L'articolo 1123 del codice civile riguardo la ripartizione delle spese è derogabile, quindi il criterio di riparto puo stabilirsi in base al regolamento di condominio per esempio, vista la situazione dello stabile delle signore una divisione in parti uguali mi sembra la migliore. Considerando che non credo esista una tabella di proprietà.
    Per i rifacimenti dei balconi, si considerano parti comuni le parti sotto ringhiere e sporgenti, il pavimento per esempio è ad uso esclusivo. Le situazioni poi sono varie, ora prendendo in esame un ipotetico rifacimento generale, che poi si possa anche accorpare al rifacimento delle facciate, la ripartizione 2/3 - 1/3 è una buona via di mezzo.
    Le signore non sono amministratrici, non hanno tabelle millesimali, perciò necessitano di semplicita.
    Sottolineo che la ripartizione delle spese è un articolo derogabile, vuol dire che si possono dividere nella maniera che si preferisce.
    Ora non sapendo la situazione, non avendo fatto sopralluoghi e tenendo conto della necessità di rendere le cose semplici, mi sono limitato a dare un giudizio complessivo e legalmente corretto.
    Poi se esistone delle tabelle millesimali, allora ovviamente la ripartizione si avra in base a quelle.
  8. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    il riparto in parti uguali nel codice civile attuale non esiste
    il regolamento che deroga nei criteri di riparto non è quello del 1136
    ci vuole l'unanimità, cosa che silvia avrà difficilmente

    ripeto, i balconi sono di diversi generi
    in aggetto (totalmente privati escluso elementi decorativi)
    a loggia (riparto soletta come da art 1125)
    e a livello riparto 1/3 per l'utilizzatore e 2/3 per chi stà sotto art. 1126

    se vuoi consigliare la semplicità, potresti consigliare di verbalizzare qualcosa come <<premesso che le tab millesimali vengono fatte partendo dalle superfici reali e applicando coeficenti di correzione in più o in meno, in base ad insindacabili criteri stabiliti da un tecnico; considerando che un tecnico comporta dei costi irrecupera bili in una vita, considerando l'esiguità dei costi da ripartire in un fabbricato semplice e piccolo come questo; le parti concordono di ripartire le spese in proporzione alle superfici delle u.i.>>




    Sono nulle le delibere condominiali approvate a maggioranza che modificano i criteri di ripartizione delle spese comuni
    Corte di cassazione, Sez. II Civ., Sentenza 19 marzo 2010 n. 6714
    Ricorra la nullità della delibera condominiale quando l'assemblea del condominio proceda a una modificazione dei criteri di riparto non in via definitiva ma soltanto contingente e riferita a spese straordinarie: l'assemblea in mancanza di un accordo unamine dei condomini non ha il potere di stabilire o modificare i criteri di riparto delle spese in violazione delle prescrizioni stabilite dall'art. 1123 cod. civ., secondo cui i contributi devono essere corrisposti dai condomini in base alle tabelle millesimali, atteso che tale determinazione non rientra nelle attribuzioni conferite all'assemblea dall'art. 1135 cod. civ. Si configura, invece, l'annullabilità della delibera quando l'assemblea, senza adottare alcuna decisione in merito ai criteri da seguire, si sia limitata a ripartire le spese in violazione delle disposizioni di cui all'art. 1123 ccod. civ..

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    Cass 30/07/2004 n 14576: I balconi quali proprietà esclusiva se non hanno funzione particolare Cassazione Civile, Sezione II, 30/07/2004 n. 14576
    In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nella ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.


    L'assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni; ne consegue che nel caso in cui i balconi, che appartengono in modo esclusivo al proprietario dell'appartamento di cui fanno parte, presentino nella facciata esterna elementi decorativi, o anche semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, per i lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la prescritta maggioranza, legittimamente viene incluso nei lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei detti balconi, essendo il decoro estetico dell'edificio condominiale un bene comune, della cui tutela è competente l'assemblea.
    * Cass. civ., sez. II, 30 agosto 1994, n. 7603

    Cass. civile Sentenza, Sez. II, 31/10/2005, n. 21199
    I balconi, devono considerarsi beni di proprietà esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso). Pertanto la manutenzione relativa ai balconi non puo' essere oggetto di deliberazioni impositive di spese da parte dell'assemblea del condominio. Infatti sono nulle e sottratte ai termini di impugnativa di cui all'art. 1137, terzo comma per i casi di semplice annullabilità, le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose; la dichiarazione di impugnabilità, senza limiti di tempo, dell'atto presupposto inficiato da nullità si estende anche all'atto che ne costituisce esecuzione e che da quello dipende.
    A il Custode piace questo elemento.
  9. Davide Marapodi

    Davide Marapodi Nuovo Iscritto

    Amministratore di Condominio
    Le tue informazioni vanno benissimo, il discorso è che si parte dall'idea che non hanno un registro di verbali, non hanno un amministratore, e non credo sappiano muoversi nell'ambito della materia condominiale. Se no non chiederebbero consiglio.
    Quindi io mi limito a dare informazioni semplici sulla base di nozioni semplici. Poi sara loro cura se ne avessero l'intenzione redigersi il verbale, nominarsi presidente e segretario e firmarsi i fogli. Semplicemente non ne vedo l'utilità. Basta dividersi la spesa equamente, poi in contestazione possono utilizzare la metratura di loro appartenenza come se fossero milessimi, ma questo sta alla loro voglia e dimistichezza con la materia.
    Personalmente consiglio per le facciate parti uguali, e per i balconi ripeto nonb sapendo come strutturati 2/3 - 1/3.
    La lezione non devi darla a me, questa non è una discussione tra noi, non ne traggo utilità sapendo bene come funzioni la materia. Mi limito a dare una risposta sulla base delle informazioni che ho, semplice e facilmente applicabile.
    Poi se vogliamo fare un corso amministratori, sull'assemblea, le delibere, il verbale, e conseguenti ripartizioni; possiamo divertirci. :)

    Detto ciò confermo le informazioni di procicchiani, se avete la voglia potete verbalizzare il vostro incontro, scrivere che le superfici delle unità immmobiliari fungono da unità di misura per ripartire le spese, dopodichè fare un conticino del tipo

    UI a = 100 mq
    + >>> 240mq totali.
    UI b = 120mq

    Poi prendete la cifra del preventivo lavori, e la dividete per 240mq, moltiplicate il tutto per i mq personali di ognuno e viene la cifra da pagarsi per ognuno.
    Verbalizzate il tutto e siete apposto.
    Per il balcone o usate lo stesso calcolo di prima oppure fate un 50 e 50 sempre mettendo il tutto a verbale, oppure 1/3 e 2/3.
    Le opzioni sono varie. Dipende dalla situazione
  10. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Davide, Silvia non ha problemi a divedere alla buona, ma la cugina non ne vuole sapere

    Se vogliamo che Silvia riesca a confrontarsi con la cugina, dobbiamo dargli delle risposte corrette, migliori di quelle che ha o pensa di avere la cugina

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