Quando il Fisco si rivale sul compratore

Passo fondamentale prima di comprare un'abitazione è accertarsi dei requisiti del venditore, in particolare può succedere che questo sia incappato in qualche irregolarità ..............Quando il Fisco si rivale sul compratore

il mancato pagamento da parte del venditore di quanto dovuto a titolo di decadenza dai benefici fiscali può riflettersi negativamente sull'acquirente a causa del privilegio speciale di cui beneficia lo Stato sull’ immobile alienato prima del decorso del quinquennio (il privilegio è una causa legittima di prelazione accordata dalla legge in considerazione della causa del credito).
Di conseguenza, è opportuno – ogni volta che si cede un immobile acquistato con le agevolazioni fiscali prima dei cinque anni dall'acquisto – che l'acquirente si premuri di ottenere adeguate garanzie dal venditore in ordine al riacquisto, entro l'anno, di altra "abitazione principale" o, in alternativa, al pagamento di tutte le somme dovute. (Fonti: Il Sole 24 Ore)



Inoltre mi hanno spiegato che il compratore paga il prezzo pattuito interamente, il Notaio che rogita fa il conto di quanto il venditore, che non acquistasse entro l'anno altro immobile, dovrebbe pagare sia per la decadenza dei benefici fiscali goduti consistenti in imposta di registro, catastale e ipotecaria che alla sanzione pecuniaria pari al 30% delle già dette imposte; e ne trattiene tale importo dalla cifra corrisposta dal compratore.Se il venditore ottempera entro l'anno al disposto di legge bene e svincola la cifra diversamente con quel denaro di paga lo Stato che è benficiario di un privileggio speciale. PERTANTO NULLA DEVE IL COMPRATORE.

l'importante e' specificare tutto gia' nella proposta/preliminare nel momento che si viene a conoscenza che il venditore vende prima che siano trascorsi i 5 anni. (si vede dal rogito).


il notaio in un caso come questo ha tenuto a precisare che l'assegno doveva essere comunque datato e in caso di controversia, se fosse stato un assegno bancario, passati 15 gg non poteva essere protestao e comunque qualunque assegno perde validita passati 12 mesi dalla data di immissione.

quindi

la prassi è fare un assegno circolare intestato a lui/notaio, che incassa su un conto vincolato, per la gestione del deposito e le vari condizioni di svincolo a favore del venditore se riacquista o meno vengono tutte riportate nero su bianco.Il notaio restituirà le somme se il venditore riacquista entro un anno, se il venditore paga le imposte dovute e presenta la ricevuta dal notaio, oppure il notaio paga per conto del venditore le somme all'erario e dà l'eventuale differenza al venditore, oppure diversamente se passati 4 anni e 1/2, (18 mesi + 3 anni) l'erario non emette nessuna notifica il notaio versa le somme al venditore, prima però manda una raccomandata a noi e si accerta che nel frattempo non abbiamo avuto rogne con il fisco.

cosa???

Ne l'una ne l'altra. Non sono certezze, ma anzi, dubbi veri e propri. Sono dubbi che alcuni notai (tanti) mettono in campo e per tutelare la parte acquirente attivano quel meccanismo. Il concetto è quello dei privilegi speciali (che seguono l'immobile) e che molti confondono con il fatto con l'imposta è complementare, senza calcolare che i privilegi speciali sono un altra cosa e seguno altri percorsi.

http://www.notaioremobassetti.com/nrb/wp-content/uploads/Agevolazioni.pdf

Quindi se chiedi all'ade se le imposte le deve pagare chi compra ti dice che l'imposta è complementare, quindi no, ma se fai la domanda giusta, che è relativa ai privilegi speciali.... la cosa cambia. Inoltre se il notaio dice al compratore che tale garanzia serve, tu che vendi cosa fai?

Aggiunto dopo 5 minuti...

Ma chiaro che si risponderà " a me non è mai successo!"

Infatti anche nell'articolo é usato il modo condizionale..

Il mio notaio, ad esempio, ha detto che non trattiene proprio nulla. La legge non impone questo, e lascia discrezionalità alle parti e soprattutto al notaio. Ad oggi nessuno (compresi giornali, blog, ecc.), per quanto ne sappia, ha riportato un caso in cui il Fisco abbia richiesto all'acquirente le mancate imposte del venditore. Chiaramente questo non costituisce una prova, ma...

Comunque, ne avevamo già parlato approfonditamente in altra discussione non più di un mese fa...

Rimane il fatto che essendo liberalità del notaio e lavorando questi per l'acquirente, uno che rivende nel quinquennio potrebbe trovarsi nella spiacevole situazione di impasse con un notaio e un acquirente che gli chiedono di lasciare le somme a garanzia e magari su quei soldi ci aveva fatto i conti, e se viene a sapere che l'agente immobiliare lo sapeva e non lo ha avvertito (ma secondo me si incassa anche se l'agente dice di non saperlo)forse gli cala la stima verso quest'ultimo, ma ultimamente mi pare di capire che siamo sulla linea "cassi tua" nei confronti dei clienti, specie se acquirenti. Io di controcanto non conosco precedenti di cause intentate al notaio o all'acquirente da parte di un venditore che si vede richiedere tale garanzia... quindi? ...Ah certo, rimane la teoria del "a me non è mai successo"...

é buona norma che il notaio trattenga un'assegno da parte del venditore per un valore anche superiore alle imposte dovute più la sanzione.. Ci sono passato quindi per me è così!!