Riduzione canone d'affitto

Buongiorno sono Mauro,
vi scrivo per avere informazioni in merito ad una richiesta di diminuzione del canone d'affitto.
Abbiamo affittato da sei mesi un appartamento e con il senno di poi, ci siamo resi conto che il canone d'affitto e le relative spese condominiali, comprensive di riscaldamento, sembrano superiori rispetto al valore dell'immobile affittato.



Il problema principale è attualmente il malfunzionamento dell'impianto di riscaldamento che va continuamente in blocco e che il proprietario non si cura di far riparare.
Le pulizie non vengono fatte regolarmente, come la cura del giardino, servizi per cui paghiamo.
Sul contratto di locazione viene indicato che gli impianti sono a norma, rispetto però alle normative vigenti negli anni settanta, periodo in cui è stato costruito il condominio; per avere una valvola per il gas, abbiamo dovuto pagare noi un tecnico, per avere un impianto in sicurezza...
L'impianto elettrico è fatiscente, come quello idraulico, chiaramente mai sottoposti a manutenzione.
Infine, confrontandoci con gli altri affittuari del condominio, ci siamo resi conto che loro, pur avendo una metratura maggiore, pagano un canone minore rispetto al nostro.
La cosa più semplice ed istintiva per noi sarebbe smettere di pagare con la nostra usuale regolarità, l'affitto mensile, per "sensibilizzare" il proprietario, ma VORREMMO ESSERE CONSIGLIATI DA VOI su quale strada intraprendere per adeguare l'affitto al reale valore dell'immobile o "obbligare" il proprietario ad adeguare la qualità dell'immobile all'affitto che paghiamo, tutelati e senza il rischio di passare dalla parte del torto.

Infine nei confronti dell'agenzia immobiliare che ci ha "incantato" affittandoci un appartamento che non si è dimostrato all'altezza delle caratteristiche con cui ci è stato presentato ( per loro ristrutturato significa alla fine solo imbiancato..), possiamo rivalerci in qualche modo, visto è considerato che la loro parcella è stata pari a due mensilità + IVA??

Vi ringrazio anticipatamente

Sinteticamente: esclusa la possibilità da parte del conduttore di decidere unilateralmente la sospensione parziale o totale del canone convenzionalmente pattuito in conseguenza di un presunto inadempimento del locatore, non resta che promuovere un giudizio al fine di fare accertare tale inadempimento e la conseguente misura del minor canone. Quanto al secondo quesito inerente il costo della prestazione del mediatore cedo la parola a chi di dovere.

A questo punto vi chiedo: a chi mi dovrei rivolgere per fare accertare qualsiasi eventuale inadempimento da parte del locatore per una conseguente diminuzione del canone?

Grazie per la celerità

Concordo con antonello, oppure ad un legale di tua fiducia che presenterà istanza all'Autorità giudiziaria. Spetta infatti ad essa, e non già al conduttore, il potere di valutare l'importanza dello "squilibrio" tra le prestazioni delle parte contraenti il contratto di locazione.

Se l'immobile locato presenta vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile il normale godimento, secondo l'uso contrattualmente pattuito, il conduttore può richiedere la risoluzione del contratto (che, a volte, potrebbe cagionargli maggiore pregiudizio) oppure una giusta riduzione del canone proporzionale alla riduzione dell'utilità. Tale garanzia opera, però, solo se i vizi al momento della stipula del contratto erano sconosciuti al conduttore o non erano da lui facilmente riconoscibili. Diversamente, in difetto di immediata denuncia al locatore, deve ritenersi che il conduttore abbia implicitamente rinunciato a farli valere, accettando l'immobile nello stato in cui risultava al momento della consegna.

E' evidente, però, che una restrittiva interpretazione della norma di legge metterebbe fuori mercato tutta una serie di vecchi immobili che, benchè situati magari in posizioni appetibili dei centri urbani, non sono in grado, proprio per deficienza degli impianti, di garantire nemmeno le minime temperature interne richieste dalla legge. Supplisce a tale severità, la buona fede delle parti, nel senso che la norma, in genere, non trova applicazione nel caso in cui il locatore, pur in presenza di una carenza dell'immobile in grado di pregiudicare la godibilità dell'immobile, specifichi in modo estremamente chiaro l'oggetto delle obbligazioni che intende offrire a fronte del corrispettivo pattuito, escludendo, quindi dal contratto prestazioni che l'immobile non è in grado di offrire.

Assume, a questo punto, primaria importanza non solo quanto enunciato in contratto, ma anche un dettagliato verbale di consegna dell'immobile nel quale rappresentare esattamente lo stato manutentivo del bene che si concede in locazione, con particolare riferimento alla efficienza degli impianti e alla loro capacità di offrire determinate prestazioni. E' questo un particolare che spesso viene ignorato o dimenticato dalle parti contraenti e...dagli agenti immobiliari, che magari si limitano a identificare l'immobile sotto il profilo dei dati catastali o della conformazione dei locali.