ValuCasa il nuovo strumento di FRIMM per costruire il borsino immobiliare

Avete sentito oggi alla radio? Su Radio Città Futura ho sentito parlare del nuovo strumento di valutazione degli immobili fatto dagli agenti immobiliari? Finalmente...basta borsini, dati vecchi di sei mesi...finalmente qualcuno che ci dà voce per un mercato immobiliare più trasparente!

Se fanno un repository di comparabili, allora può darsi che hanno lo strumento di partenza per fare stime serie, se si basano su dati nominali e algoritmi di fantasia... no comment.

La risposta è in una semplice domanda: Anche ammettendo che lo facciano in buona fede quante agenzie conta FRIMM e come sono distribuite sul territorio?

Io continuo a chiedere a voi agenti immobiliari una cosa molto semplice: a cosa servono questi strumenti di valutazione se poi la domanda è bassissima?

Mi spiego meglio. Supposto che con uno qualsiasi di questi algoritmi si determina che il prezzo di un dato immobile è 100 (magari sulla base dello storico del prezzo di vendita al mq per quella zona e per quelle condizioni, che dovrebbe essere uno dei criteri più attendibili), se non ci sono proposte di acquisto, o se ne arrivano per 80, cosa fate?
Ha ancora senso valutare sulla base delle serie storiche, in generale, il valore di un immobile?
Capisco che bisogna partire da un punto di riferimento, ma mi sembra, come letto anche in altre discussioni, che questi dati vengano presi troppo come "oggettivi e scientifici", quando invece non lo sono affatto.

Il mercato libero, da quando esiste l'uomo, e fino a quando esisterà, si basa su domanda e offerta. In un trend ribassista, sia riguardo ai prezzi, ma soprattutto riguardo al basso numero di compravendite (che poi è quello che in un ciclo economico determina proprio l'abbassamento dei prezzi), non credo che questi strumenti siano attendibili.

Spero ovviamente di poter essere smentito dai fatti: il sogno di tutti gli operatori è avere una valutazione "certa" dell'immobile che ha davanti. Ma credo che in questo momento è più facile interpretare il volo degli uccelli...

La valutazione seria attendibile invece esiste, è quella valutazione che tu puoi ricostruire con dati certi, non quella "a puzzo". Ti ricordo che la valutazione è una fotografia e riflette il passato, ma NON è il prezzo al quale va venduta quella casa, semmai il prezzo che ci si può aspettare di strappare.

Conosco gente con la casa in vendita da oltre due anni, con valutazioni e contro valutazioni fatte da esperti, periti, ingegneri, AI e chi più ne ha più ne metta. Prezzo poi sceso, inseguendo "il mercato", ma niente. L'immobile è lì. Tante visite, ma nessuna offerta. Prezzo al metro quadro decisamente più basso di quello di zona, ma niente. Il proprietario mi diceva che nelle ultime visite aveva chiesto ai potenziali acquirenti di sentirsi liberi di fare una proposta, poi l'avrebbe valutata (credo sia il massimo della disponibilità). NIENTE.

Io l'immobile l'ho visto, non è affatto male, in una zona centrale e ben servita.

Questo e tante altre cose mi fanno propendere per ritenere che non esista nessun metodo di valutazione che possa farti vendere al giusto prezzo l'immobile.