Passaggio su proprietà altrui

[GeneralMendosa]

Salve vorrei esporre il mio problema:
Casa mia è situata all’interno di una corte di mia proprietà su cui si affacciano due terreni con due appartamenti ciascuno.
Il primo è dotato di un cortile interno con un portone che da direttamente sulla mia proprietà per accedere alla strada. Questo lotto, per il cortile interno, aveva un suo accesso alla strada sulla sua proprietà che però è stato chiuso dal proprietario per ricavarne una lavanderia rendendone l’accesso con i veicoli possibile solo passando attraverso il mio cortile.
I due appartamenti hanno ciascuno il loro ingresso principale pedonale con tanto di numero civico, cassetta delle lettere e un posto per parcheggiare in un’altra via di loro proprietà.
1° Mi chiedevo: queste persone avendo intenzionalmente chiuso il loro accesso carraio al cortile hanno diritto di passaggio attraverso il mio per parcheggiare le auto nel loro cortile ? Hanno anche diritto al passaggio pedonale visto che hanno l’accesso principale da un'altra parte?
2° Il proprietario del secondo fondo (che è lo stesso del primo) ha costruito dei garage .
Lui vorrebbe affittare questi garage a persone che risiedono in un altro terreno che non ha niente a che fare con il mio, ma di cui è sempre proprietario.
Poiché queste persone per accedere ai garage dovrebbero passare sulla mia proprietà può affittarli liberamente facendo passare sette nuovi veicoli sulla mia proprietà o deve limitare ad affittarli solo alle persone residenti sul fondo sul quale i garage sono stati costruiti che hanno già il loro diritto di passaggio?

Spero qualcuno possa aiutarmi in merito...Grazie

 

[Antonello]

Bisogna controllare se nell'atto di acquisto è prevista una servitù di passaggio a favore dei due lotti e se la corte è di tua esclusiva proprietà.

 

[GeneralMendosa]

Bisogna controllare se nell'atto di acquisto è prevista una servitù di passaggio a favore dei due lotti e se la corte è di tua esclusiva proprietà.

Si, la corte è tutta di mia proprietà
Nel caso del secondo lotto (cioè dei garages)la servitù c'è mentre nel primo non è scritta sui contratti ma c'è un portone...

 

[Antonello]

Sperando di aver capito bene, riepilogo:
- hai una corte di tua proprietà attraverso la quale si accede alla tua abitazione;
- sulla tua corte si affaccia un altro immobile che ha un portone di ingresso dalla tua corte;
- in questa corte insiste una servitù di passaggio per accedere ad un secondo lotto dove il proprietario ha realizzato dei garages.
Confermi?

 

[GeneralMendosa]

Si confermo...
La mia domanda era, siccome sul contratto c'è scritto che possono passare sulla mia proprietà solo i due appartamenti indicati, lui avendo costruito 7 garages nuovi, ha acquisito automaticamente il diritto di passaggio anche per i garages o deve limitarsi a darli in affitto solo ai residenti degli appartamenti indicati sul contratto di passaggio?

Nel secondo caso volevo chiedere : possono i residenti di un immobile con 2 accessi alla strada (uno di proprietà e uno che passa su una proprietà altrui) usare liberamente l'accesso che passa sulla proprietà di un altro o devono limitarsi a usare il loro?
In questo caso la servitù di passaggio non è scritta in nessun contratto, il portone era stato costruito per permettere solo ai veicoli ingombranti di accedere al cortile interno.I veicoli di dimensioni normali (auto) avevano sempre usato il loro ingresso principale.

 

[Antonello]

lui avendo costruito 7 garages nuovi, ha acquisito automaticamente il diritto di passaggio anche per i garages

Ma aveva già il diritto a passare su questa corte a prescindere dalla costruzione dei garages.
Normalmente quando c'è una servitù di passaggio viene specificato anche come deve avvenire, se solo a piedi o anche con autovetture.
Se poteva passare con l'autovettura prima della costruzione, penso che nulla vieti di passarci dopo, con una o sette autovetture.
Va letta bene la frase indicata dal notaio nell'atto.

2° quesito: se uno ha due accessi alla proprietà può indistintamente utilizzare o uno o l'altro a seconda della bisogna.
Anche quì va letto quanto scritto dal notaio a tal proposito.

 

[GeneralMendosa]

Intanto grazie mille per le risposte...Per la questione dei due accessi ho capito, mentre per quella dei garages non so che dire perchè sul contratto non è indicata la servitù, so che c'è perchè sono sempre passati ma credo sia limitata solo ai residenti o comunque a chi va a trovarli, non credo possa passare chiunque per andare a parcheggiare in quei garages. Non so cosa pensare perchè il geometra comunale mi dice una cosa mentre l'avvocato un' altra...

 

[Antonello]

Ma l'area dove sono stati costruiti i garages non è quella del secondo lotto dove il proprietario aveva una servitù di passaggio nella tua corte?

 

[GeneralMendosa]

Si

 

[Antonello]

Allora ha diritto di passare lui e tutti gli altri.
In ogni caso va letto cosa c'è scritto nell'atto se è una servitù di solo passaggio o se anche per altro.
Per altro intendo se è anche contemplata la sosta dei veicoli suoi o di altri.