Acquisto prima casa senza caparra

aka74 · 2 Marzo 2015

Buona sera a tutti i membri di questo forum. Sono un nuovo iscritto e sto cercando un pò di luce in fondo al tunnel nella quale io e mia moglie ci siamo infilati. Mi spiego meglio: a Novembre 2014 vediamo in un sito di compra/vendita case un appartamento e decidiamo di andare a vederlo. Prendiamo appuntamento lo visitiamo e sentite le richieste del propietario da parte dell'agenzia, ci siamo presi qualche giorno per decidere. Passato qualche giorno decidiamo di formulare una proposta scritta ma subito declinata dall'agenzia liquidandoci con un " non scenderanno mai sotto i 210000 €.. Allo stesso tempo ci mette un pò di fretta capendo che la cosa ci interessa realmente.. Insospettiti dal suo fare "frettoloso" decidiamo di prendere qualche informazione per conto nostro. Dopo una breve e abbastanza semplice ricerca scopriamo una serie di problemi che non ci erano stati assolutamente detti e quando riportiamo l'agente fa finta di nulla ma era evidente l'imbarazzo dovuto al fatto di essere stato preso in contropiede!! a questo punto decidiamo di formulare ugualmente l'offerta sempre della stessa cifra che volevamo offrire la volta prima. Lui continua a dire che altre due persone hanno interesse per l'appartamento e che non avrebbero accettato mai la nostra offerta. Benissimo diciamo noi, se accettano bene sennò la venderanno ad altri.. dopo qualche giorno ancora scopriamo che gli inquilini presenti che dovevano andare via a dicembre rimangono fino a febbraio forse marzo, e che l'appartamento ha pure un'ipoteca!! Decidiamo di lasciar perdere e come per miracolo i propietari accettano la nostra offerta. Premetto che visto la SCORRETTEZZA dell'agente abbiamo deciso di far stilare una proposta di acquisto da un nostro legale di fiducia con le nostre condizioni in quanto non ci siamo fidati assolutamente dell'agenzia e dei propietari. Nel compromesso abbiamo anche scritto a chiare lettere che non davamo nessuna caparra e che tutta la cifra sarebbe stata erogata al momento del rogito. Come ho detto prima i propietari hanno accettato e firmato il compromesso. adesso a circa 20 giorni dal rogito l'agenzia se ne esce dicendo che il propietario vuole una piccola somma ( circa 10000 € ) a garanzia del nostro acquisto e in caso contrario lui si sente libero di vendere ad un altro soggetto che sarebbe subentrato da poco con un offerta migliore della nostra. Gli faccio notare che hanno firmato un compromesso dove erano scritte chiaramente e dettagliatamente tutte le nostre condizioni e che i soldi li avrebbe visti solo al rogito. Adesso io mi domando può liberamente vendere ad un terzo soggetto? nel caso lui decida di vendere a terze persone ( il preliminare scade a maggio ) prima della scadenza del preliminare, come posso far valere le mie ragioni? posso obbligare il soggetto a vendere solo a me? oppure in caso contrario posso chiedere un risarcimento danni?? gazie per le risposte e buona serata

alessandro66 · 3 Marzo 2015

aka74 ha scritto:
Buona sera a tutti i membri di questo forum. Sono un nuovo iscritto e sto cercando un pò di luce in fondo al tunnel nella quale io e mia moglie ci siamo infilati. Mi spiego meglio: a Novembre 2014 vediamo in un sito di compra/vendita case un appartamento e decidiamo di andare a vederlo. Prendiamo appuntamento lo visitiamo e sentite le richieste del propietario da parte dell'agenzia, ci siamo presi qualche giorno per decidere. Passato qualche giorno decidiamo di formulare una proposta scritta ma subito declinata dall'agenzia liquidandoci con un " non scenderanno mai sotto i 210000 €.. Allo stesso tempo ci mette un pò di fretta capendo che la cosa ci interessa realmente.. Insospettiti dal suo fare "frettoloso" decidiamo di prendere qualche informazione per conto nostro. Dopo una breve e abbastanza semplice ricerca scopriamo una serie di problemi che non ci erano stati assolutamente detti e quando riportiamo l'agente fa finta di nulla ma era evidente l'imbarazzo dovuto al fatto di essere stato preso in contropiede!! a questo punto decidiamo di formulare ugualmente l'offerta sempre della stessa cifra che volevamo offrire la volta prima. Lui continua a dire che altre due persone hanno interesse per l'appartamento e che non avrebbero accettato mai la nostra offerta. Benissimo diciamo noi, se accettano bene sennò la venderanno ad altri.. dopo qualche giorno ancora scopriamo che gli inquilini presenti che dovevano andare via a dicembre rimangono fino a febbraio forse marzo, e che l'appartamento ha pure un'ipoteca!! Decidiamo di lasciar perdere e come per miracolo i propietari accettano la nostra offerta. Premetto che visto la SCORRETTEZZA dell'agente abbiamo deciso di far stilare una proposta di acquisto da un nostro legale di fiducia con le nostre condizioni in quanto non ci siamo fidati assolutamente dell'agenzia e dei propietari. Nel compromesso abbiamo anche scritto a chiare lettere che non davamo nessuna caparra e che tutta la cifra sarebbe stata erogata al momento del rogito. Come ho detto prima i propietari hanno accettato e firmato il compromesso. adesso a circa 20 giorni dal rogito l'agenzia se ne esce dicendo che il propietario vuole una piccola somma ( circa 10000 € ) a garanzia del nostro acquisto e in caso contrario lui si sente libero di vendere ad un altro soggetto che sarebbe subentrato da poco con un offerta migliore della nostra. Gli faccio notare che hanno firmato un compromesso dove erano scritte chiaramente e dettagliatamente tutte le nostre condizioni e che i soldi li avrebbe visti solo al rogito. Adesso io mi domando può liberamente vendere ad un terzo soggetto? nel caso lui decida di vendere a terze persone ( il preliminare scade a maggio ) prima della scadenza del preliminare, come posso far valere le mie ragioni? posso obbligare il soggetto a vendere solo a me? oppure in caso contrario posso chiedere un risarcimento danni?? gazie per le risposte e buona serata

Andiamo per ordine:
1) la caparra confirmatoria è una prassi ed è sempre consigliata ma non è un obbligo di legge;
2) il venditore ha accettato di sottoscrivere un preliminare che ne prevede la mancanza e già questo dovrebbe impedire qualunque rimostranza e pretesa da parte sua;
3) nei contratti vige il principio della buonafede (regolato dal codice civile) e cambiare idea è palesemente scorretto, così come è scorretto instaurare una nuova trattativa dopo averne conclusa una precedente;
4) si possono chiedere i danni (ad esempio per coprire la provvigione dell'agenzia) o l'esecuzione forzosa del contratto (nel caso sarebbe consigliabile la trascrizione del preliminare);
5) l'agenzia potrebbe essere in difetto relativamente ai propri doveri e obblighi professionali se ha contribuito a questa eventuale nuova trattativa;
6) fossi in voi valuterei seriamente la possibilità di mandarli a quel paese e cercare altro...pur avendo ragione, in Italia non conviene mai andare in causa. Rimarreste entrambi bloccati per anni col risultato di rimanere nell'incertezza sino alla fine, spendendo soldi per gli avvocati e senza poter acquistare altro, voi e poter vendere loro;
7) un consulto con l'avvocato, in ogni caso, non guasta mai.

Miciogatto · 3 Marzo 2015

E cosa dice adesso il tuo legale? Gli avrai fatto sicuramente le stesse domande, immagino.

Dal mio personalissimo punto di vista, non mi imbarcherei mai in una proposta di acquisto se già in partenza non ho fiducia nè del mediatore nè del proprietario.

E se io fossi il proprietario mai avrei accettato un simile preliminare senza caparra.
Da quello che mi risulta, anche la stragrande maggioranza degli agenti immobiliari la pensa alla stessa maniera.

Ad ogni modo, provo a rispondere ai tuoi dubbi per quel poco che ne so io.

Si, se tu non sei d'accordo, non possono chiederti ulteriori pagamenti se la cosa non è stata prevista nel preliminare che avete già firmato.

Si, in teoria non possono vendere la casa ad altri. Altrimenti il proprietario è inadempiente. In teoria. Altrimenti ti deve restituire il doppio della caparra. Che nel tuo caso è zero. Quindi ...

Si, potresti fargli causa e farli obbligare da un giudice a vendere la casa a te. Ma anche questa è una bella teoria.

Senti il tuo legale sicuramente ne saprà più di me.

Rosa1968 · 3 Marzo 2015

Premesso che i contratti si firmano con la consapevolezza e la buona vede oltre ad approvare in pieno cio che é stato scritto su mi piacerebbe capire i tempi di questa accettazione perché mi pare di capire che as un certo punto voi non eravate più interessati e che vi siete trovati la proposta accettata.
É pur vero che senza una caparra versata il contratto é debole perché funge proprio da deterrente per entrambi.se l'appartamento era occupato dall'inquilino avrebbe dovuto essere libero al rogito. Se il rogito è stato fissato a giugno dov'è il problema che si é liberato a febbraio? L'importante é che sia rispettato il contratto. Così come l'ipoteca. La tua presa di posizione nel non versare la caparra oggi mette in pericolo il contratto non essendoci una cifra a garanzia dell'adempimento.
Comunque ora senti l'avvocato e vedi come procedere. Oggi la somma che ti chiedono non sarà caparra ma acconto prezzo il che non rinforzerebbe il contratto. Se puoi al limite chiedi di anticipare il rogito sempre che ce ne siano le condizioni.

Bagudi · 3 Marzo 2015

Il problema è che quella che voi vedete come una vostra tutela (non versare caparra) si può rivelare, come in questo caso, un boomerang.

I contratti si fanno seriamente, dall'una e dall'altra parte, e quella che voi interpretate come una sfiducia nei confronti della controparte, è interpretata come una mancanza di vera serietà da parte vostra...

Hanno ragione i colleghi: se loro si tirassero indietro, l'unico strumento che avreste è la causa, il che non è auspicabile.

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