PyerSilvio

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Agente Immobiliare
Stamattina mi è stato conferito un incarico di vendita.

Oggetto di vendita è un alloggio su due livelli provvisto di box e cantina.

Detto alloggio è stato acquistato dal mio neo cliente nell'ottobre del 2011, con atto soggetto ad IVA e sull'atto è riportato che le dotazioni dei requisiti necessari per l'abitabilità sono stati richiesti alla fine di marzo dello stesso 2011.

L'alloggio è stato acquistato come seconda casa e all'impresa costruttrice è stato corrisposto un prezzo di euro 190K in assenza di mutuo.

Allo stato attuale l'edifico è sprovvisto dei requisiti di agibilità, poichè l'impresa costruttrice non ha ultimato i lavori e per queste inadempienze è in corso una causa tra il condominio e l'impresa, la quale ha già pure rifiutato un'offerta di conciliazione, oltre al fatto che vi sono 13k di spese condominiali insolute a carico dell'impresa costruttrice.

In questo quadro fattuale, il cliente che ora versa in uno stato di grave necessità, mi ha conferito un mandato di vendita "sottoprezzo".

Nel mandato si è convenuto infatti un prezzo di 120K.
Ciò per la reale ed oggettiva difficoltà a reperire un "cliente normale" che si vedrebbe impossibilita la concessione di mutuo per via della mancanza dei requisiti suddetti.

Quindi si dovrà reperire un cliente che ,informato preventivamente di tutto quanto, intervenga con capitali propri all'acquisto dell'alloggio e lo detenga per quel tempo necessario (magari mettendolo a reddito) affinchè il condominio risolva la questione.

Per questa ricerca mi sono già rivolto ad alcuni dei miei partner abituali con cui collaboro e la maggior parte di loro sostiene che in queste condizioni, l'immobile non sia rogitabile,
Ciò perchè ritengono che qualsiasi notaio, perfino quello precedentemente rogante, si rifiuti di rogitare.

Io non ne sono convinto.
Se ciò fosse vero allora l'atto precedente dovrebbe essere ritenuto nullo... ...?

Giovedì mi recherò dal notaio dicendogli che voglio rogitare personalmente...

Frattanto se avete modo di esprimere i vs pareri....
 

Avv Luigi Polidoro

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La mancanza della agibilità non impedisce la stipula dell'atto di compravendita.
La sua mancanza non determina la nullità dell'atto di vendita ma, tutt'al più, la sua risoluzione per inadempimento (aliud pro alio).
Naturalmente soltanto qualora il compratore non fosse stato avvisato della sua mancanza.
 

CheCasa!

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Agente Immobiliare
Il certificato di Agibilità, per anni bistrattato da tutti, è venuto alla ribalta negli ultimi 10, 15 anni, più in seguito all'atteggiamento della Cassazione nei confronti di questo documento che per rilevanti evoluzioni normative.

Atteggiamento che, come per altre questioni, possiamo per altro definire in parte contraddittorio.

Se infatti, da una parte, la Cassazione afferma che la materiale mancanza del certificato di agibilità costituirebbe impedimento alla stipula del rogito notarile (n. 25040 del 2009), o che il venditore sarebbe obbligato a mettere detto certificato a disposizione dell'acquirente al momento della consegna del bene (n.9976 del 2007); dall'altra sottolinea che l'eventuale inadempimento del venditore a consegnare il certificato non condurrebbe, necessariamente, alla risoluzione del contratto per inadempimento ma occorrerebbe analizzare il motivo per cui del medesimo certificato l'immobile risulti sprovvisto (n. 3072 del 2009). Così pure la Cassazione ha ritenuto lecito il patto che escluda la responsabilità dell'alienante nel caso di ritardata consegna di detto certificato (n.16024 del 2002) o che trasferisca l'onere della richiesta in capo all'acquirente (n. 20399 del 2004).

Nella pratica quotidiana questo atteggiamento non perfettamente univoco della giurisprudenza ha determinato comportamenti disomogenei anche in capo a notai e ad istituti di credito.

Nella realtà in cui opero, esistono notai che non rogitano in assenza almeno della domanda di agibilità, altri che, in mancanza del certificato, raccolgono una dichiarazione delle parti in merito a chi si debba assumere la responsabilità del suo successivo reperimento.

Così pure, esistono istituti di credito i cui periti richiedono il certificato di agibilità mentre, in molti altri casi, è possibile riscontrare disinteresse sulla questione.
 

Wile

Membro Attivo
Privato Cittadino
Mi spieghi Avvocato.
Se ad esempio compro un fabbricato rurale da ristrutturare come fanno a darmi l'agibilita'?
Basta indicare sul rogito che il compratore e' al corrente dell'assenza del certificato di agibilita' ed accetta questa mancanza come parte del contratto. Punto.

Piu' che altro i problemi ci sono se si utilizzano le opzioni prima casa, visto che all'acquisto non si tratta di un fabbricato abitabile. Ma solo in caso di accertamento AdE.
 

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