Regole certe per il calcolo della superficie commerciale

alessandro66

alessandro66

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PyerSilvio ha scritto:
Pure io non avevo afferrato.
Quindi ciò che mi chiedo da qualche giorno è:
"Ma se non capisce un addetto ai lavori, come può comprenderlo una normale cliente..? Chessò una casalinga..?
Clicca per espandere...
Questa è già una bella domanda, io invece me ne pongo un'altra e stavolta vado veramente OT...la puntuale ricerca di mercato a cui fa riferimento Carlo (anche condivisibile...perché altrimenti che compari?), alla fine dei giochi ti da comunque un valore unitario in €/mq, quindi non capisco la sua ostilità in questo metodo che, oltretutto è l'unico di semplice comprensione per i non addetti ai lavori e che tanto ci si sono affezionati. Invece si vuole insistere su standard che, almeno in Italia sono criptici al pari di chi li propone...gli algoritmi (che qualcuno pensa, addirittura, essere dei batteri) lasciamoli agli oroscopi che l'italiano medio mangia pane e mortazza ed è da lui che bisogna farsi capire...poi scientifico lo sarà pure...e sul condivisibile che...casca l'asino!
 
Bagudi

Bagudi

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Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Parlare in ordine di mq induce spesso in confusione, proprio perchè non c'è unitarietà negli immobili.
Quando un cliente ti chiede "Vorrei 80 mq"... io ho sempre risposto " Non mi parli di mq, ma di vani: che tipologia le serve ?"
Perchè, negli immobili vecchi, in 80 mq ci possono stare al massimo 2 camere, tenendo conto della presenza di grandi ingressi e corridoi enormi...
mentre nel nuovo in 80 mq (purtroppo...;)) ci possono anche stare 3 camere e 2 bagni...

Poi arriva il cliente che ha armadi di 4,50 ...e vuole il nuovo...
 
Carlo Garbuio

Carlo Garbuio

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mi è sfuggito qualcosa o non avete ancora chiarito di cosa state parlando?
i professionisti come definiscono, quale nome hanno dato a queste %?
 
Carlo Garbuio

Carlo Garbuio

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le % oggetto della discussione si definiscono RAPPORTI MERCANTILI.
"R.3.2.3 I rapporti mercantili esprimono le informazioni di mercato di interesse per la stima immobiliare. Si tratta di rapporti tra i prezzi di parti o di caratteristiche di un immobile. A titolo di esempio, sono rapporti mercantili: il rapporto tra il prezzo unitario delle superfici secondarie e il prezzo unitario della superficie principale; il rapporto tra il prezzo del terreno edificato e il prezzo dell’intero immobile edificato; il rapporto di permuta; il rapporto tra il prezzo e il canone di affitto; il rapporto tra i prezzi di unità immobiliari collocate a diverso livello di piano; il rapporto tra la variazione del prezzo in un arco di tempo definito e il prezzo al momento iniziale."
definizione tratta da un libro che ogni AI deve conoscere.

ora, con le compravendite effettuate a corpo e non a misura spiegatemi come calcolate questi rapporti MERCANTILI
appunto perchè mercantili la loro misura va fondata nel mercato. I vari testi propongono ipotesi, metodologie di calcolo ma non esiste un libro, un manuale, una legge che possa essere ritenuta valevole indistintamente su tutto il territorio nazionale.
Un AI queste cose le deve sapere e deve battersi affinchè siano diffuse ... se vuole definirsi veramente "conoscitore del mercato immobiliare" altrimenti è assimilabile, nel migliore dei casi, ad un qualsiasi privato con l'aggravante della falsa dichiarazione.
Queste informazioni e definizioni sono facilmente reperibili in rete, un qualsiasi privato lo trova agevolmente su un qualsiasi motore di ricerca, di certo non lo trova in questa discussione se non giunge fino a questo punto di lettura dopo tante imprecisioni.

se proprio volete usare i rapporti mercantili per non sbagliare non c'è altra soluzione che ...
 
alessandro66

alessandro66

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Carlo Garbuio ha scritto:
le % oggetto della discussione si definiscono RAPPORTI MERCANTILI.
"R.3.2.3 I rapporti mercantili esprimono le informazioni di mercato di interesse per la stima immobiliare. Si tratta di rapporti tra i prezzi di parti o di caratteristiche di un immobile. A titolo di esempio, sono rapporti mercantili: il rapporto tra il prezzo unitario delle superfici secondarie e il prezzo unitario della superficie principale; il rapporto tra il prezzo del terreno edificato e il prezzo dell’intero immobile edificato; il rapporto di permuta; il rapporto tra il prezzo e il canone di affitto; il rapporto tra i prezzi di unità immobiliari collocate a diverso livello di piano; il rapporto tra la variazione del prezzo in un arco di tempo definito e il prezzo al momento iniziale."
definizione tratta da un libro che ogni AI deve conoscere.

ora, con le compravendite effettuate a corpo e non a misura spiegatemi come calcolate questi rapporti MERCANTILI
appunto perchè mercantili la loro misura va fondata nel mercato. I vari testi propongono ipotesi, metodologie di calcolo ma non esiste un libro, un manuale, una legge che possa essere ritenuta valevole indistintamente su tutto il territorio nazionale.
Un AI queste cose le deve sapere e deve battersi affinchè siano diffuse ... se vuole definirsi veramente "conoscitore del mercato immobiliare" altrimenti è assimilabile, nel migliore dei casi, ad un qualsiasi privato con l'aggravante della falsa dichiarazione.
Queste informazioni e definizioni sono facilmente reperibili in rete, un qualsiasi privato lo trova agevolmente su un qualsiasi motore di ricerca, di certo non lo trova in questa discussione se non giunge fino a questo punto di lettura dopo tante imprecisioni.

se proprio volete usare i rapporti mercantili per non sbagliare non c'è altra soluzione che ...
Clicca per espandere...
Non c'è altra soluzione che l'indagine di mercato...ma rimane sempre il problema di come conoscere le condizioni originarie dell'immobile al momento della vendita dato che queste hanno inciso sul prezzo e incidono sulla comparazione...a che ti serve conoscere tutti gli atti di vendita degli "involucri" senza sapere cosa contengono? Cos'è più importante, il contenitore o il contenuto, o meglio, quanto incide il valore del contenuto sul valore complessivo ma soprattutto...come rispondi se il contenuto ti è sconosciuto?
 
Carlo Garbuio

Carlo Garbuio

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alessandro66 ha scritto:
.la puntuale ricerca di mercato a cui fa riferimento Carlo (anche condivisibile...perché altrimenti che compari?), alla fine dei giochi ti da comunque un valore unitario in €/mq,
Clicca per espandere...
assolutamente falso, prima di giudicare bisogna conoscere
dimostri di non saper come utilizzare dati puntuali e a cosa serve il valore unitario €/mq
buona riflessione

alessandro66 ha scritto:
a che ti serve conoscere tutti gli atti di vendita degli "involucri" senza sapere cosa contengono?
Clicca per espandere...
preconcetto infondato, è possibile sapere il contenuto

alessandro66 ha scritto:
Cos'è più importante, il contenitore o il contenuto,
Clicca per espandere...
è più importante
il luogo o la marca della piastrella? :^^:
il numero di camere o il colore delle porte?
il numero di locali o lo spessore del pavimento in legno?
da quanto affermi siccome non conosco la marca dei sanitari mi è impossibile effettuare una valutazione?
impara da chi invece questi problemi li affronta e li risolve, perchè è possibile, e sei tu che non lo sai

alessandro66 ha scritto:
quanto incide il valore del contenuto sul valore complessivo ma soprattutto
Clicca per espandere...
è facilissimo risolvere questo quesito, dov'è il problema?

alessandro66 ha scritto:
come rispondi se il contenuto ti è sconosciuto?
Clicca per espandere...
perchè parti dal fatto che non si può conoscere il contenuto?
e' possibile informati

e poi, ammesso che tu abbia ragione su tutto, la soluzione che proponi qual'è?
:stretta_di_mano:

proponi le tue soluzioni al tavolo della riforma del catasto, lì stanno parlando proprio di questo: ti risulta?
 
Ultima modifica di un moderatore:
alessandro66

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Privato Cittadino
Carlo Garbuio ha scritto:
preconcetto infondato, è possibile sapere il contenuto


è più importante
il luogo o la marca della piastrella? :^^:
il numero di camere o il colore delle porte?
il numero di locali o lo spessore del pavimento in legno?
da quanto affermi siccome non conosco la marca dei sanitari mi è impossibile effettuare una valutazione?
impara da chi invece questi problemi li affronta e li risolve, perchè è possibile, e sei tu che non lo sai


è facilissimo risolvere questo quesito, dov'è il problema?


perchè parti dal fatto che non si può conoscere il contenuto?
e' possibile informati

e poi, ammesso che tu abbia ragione su tutto, la soluzione che proponi qual'è?
:stretta_di_mano:

proponi le tue soluzioni al tavolo della riforma del catasto, lì stanno parlando proprio di questo: ti risulta?
Clicca per espandere...
Di solito chi non sa domanda (io) e obietta (sintomo di interesse), chi sa risponde e dimostra in trasparenza (tu? :^^:)...alla domanda di come conoscere l'interno di un immobile tu hai risposto in altri 3D che ti fermi allo zerbino oppure chiedi. A mio modestissimo parere non è accettabile perché seppur vero che la zona sia fondamentale e di primaria importanza nella formazione del valore e del successivo prezzo, gli stessi si completano con le caratteristiche intrinseche dell'immobile e le condizioni interne sono fondamentali perché in una comparazione (che avviene unicamente per immobili simili o assimilabili nella stessa zona) diventano l'ago della bilancia, quindi o si integra l'atto con la descrizione puntigliosa o si allegano le foto. Se si vuole puntare su una metodologia standard basata su dati oggettivi, tutti i dati lo devono essere e bisogna eliminare ogni possibile interpretazione. Pensiero personale...comunque l'esperto sei tu ed è dagli esperti che ci si aspetta soluzioni e spiegazioni. :pollice_verso:
 

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