Vendita immobile con contratto di locazione in corso

dormiente · 1 Aprile 2015

Dipende dall'importo della locazione. Con un nuovo contratto, la locazione si potrebbe abbassare, visti i tempi, i contratti fatti dal 2000 per esempio, da quando è scattato l'euro, confrontati con quelli attuali, sono molto alti, adesso sono fuori mercato.

Bastimento · 1 Aprile 2015

Mi chiedo su che basi si può affermare sia meglio una locazione commerciale rispetto alla abitativa. Tutto dipende dalla posizione, dalle caratteristiche dell'immobile, dalla situazione locale. Con risposte completamente opposte.
Quanto alla durata dei contratti, la risposta è aleatoria: se un esercizio commerciale non gira, col cavolo che dura 6+6 anni: ci sono gli estremi per i gravi motivi.
Le riduzioni di canone presumo pure riguardino più frequentemente gli esercizi commerciali. Anche dal punto di vista fiscale ci sono difefrenze non indifferenti, se l'inqulino è in stato di morosità.
Avrei anche da ridire sui termini per dare disdetta: sul piano nominale, senza una deroga contrattuale, in nessun cas sarebbe prvista la disdetta anticipata. La realtà dei fatti invece è completamente opposta.
In buona sostanza ogni caso ha la sua storia.

dormiente · 1 Aprile 2015

Bastimento ha scritto:
Mi chiedo su che basi si può affermare sia meglio una locazione commerciale rispetto alla abitativa. /QUOTE]

Sulle basi della mia esperienza, il sia meglio é inteso per l'acquisto di immobile a reddito, poi é l'importo del canone che determina tutte quelle caratteristiche dell'immobile che hai elencato. Per la durata dei contratti, direi che se si acquista un locale occupato, si dovrebbe valutare, nel caso sia un commerciale, che attività c'è dentro, da quanto tempo, se pagano l'affitto ecc, ecc, ma non puoi negare che la legge consente il recesso al conduttore per gravi motivi, per l'abitativo 6 mesi ( anche 3 ), mentre per un locale commerciale un anno. Fai tu i conti cosa sia più conveniente.
Parlo di riduzione del canone rispetto al contratto precedente, nuova locazione.
Per finire con la tua disdetta anticipata che non si capisce a cosa ti riferisci.
Non hai capito proprio niente....strano

Bastimento · 1 Aprile 2015

dormiente ha scritto:
Non hai capito proprio niente...

Deve essere il tuo inconscio ad averti fatto riportare le tue osservazioni come una citazione....
Bando alle battute, mi sa che ti devo un aggiornamento.

L. 392/78: art. 27: (locazioni non abitative) ultimo comma.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi a mezzo raccomandata.

L 431/98 art. 3 c. 6. (locazioni abitative)
Il conduttore, qualora ricorrano gravi può recedere in qualsiasi momento da contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Sulla frase ultima che non hai inteso, capisco che voi agenti vedete e seguite in genere solo la fase di stipula contrattuale, ma non avete molta esperienza su cosa succeda dopo....
cerco di spiegarti la situazione reale...

Quando ricorrono gravi motivi, o che vengono presentati come tali, l'inquilino non solo dà disdetta, ma spesso non rispetta nemmeno termini di preavviso. E appunto ricorrendo gravi motivi, il locatore spesso è costretto a far buon viso a cattivo gioco, e vede come una liberazione il rilascio volontario dell'immobile, pur perdendo parte o tutto il preavviso, pur di non imbarcarsi n una causa infruttifera in partenza.

p.s.: sul piano legale non esiste il preavviso di 3 mesi: può essere indicato solo come patto volontario espresso sul contratto dove sia prevista la disdetta anticipata da parte del conduttore.

brina82 · 1 Aprile 2015

Bastimento ha scritto:
Mi chiedo su che basi si può affermare sia meglio una locazione commerciale rispetto alla abitativa... In buona sostanza ogni caso ha la sua storia.

Per non parlare del fatto che la cedolare secca vale solamente per gli immobili ad uso abitativo... Mio padre per affittare un locale commerciale in pratica sta a mezzi con lo stato, poiché se hai già IRPEF alto (perchè magari lavori e guadagni bene) allora vai a pagare solo le tasse (la cedolare secca, invece, ti permette di trattenere l'80% circa anche se hai 10 appartamenti affittati).

Bastimento ha scritto:
Deve essere il tuo inconscio ad averti fatto riportare le tue osservazioni come una citazione....

ahahahaha

Bastimento ha scritto:
...p.s.: sul piano legale non esiste il preavviso di 3 mesi: può essere indicato solo come patto volontario espresso sul contratto dove sia prevista la disdetta anticipata da parte del conduttore.

E' possibile indicare (di comune accordo tra locatore e conduttore) un periodo temporale inferiore ai 6 mesi, ma non maggiore (nell'ultimo contratto stipulato io ero conduttore e ho fatto inserire 1 mese, di comune accordo).

dormiente · 2 Aprile 2015

Bastimento ha scritto:
Deve essere il tuo inconscio ad averti fatto riportare le tue osservazioni come una citazione....
Bando alle battute, mi sa che ti devo un aggiornamento.

L. 392/78: art. 27: (locazioni non abitative) ultimo comma.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi a mezzo raccomandata.

L 431/98 art. 3 c. 6. (locazioni abitative)
Il conduttore, qualora ricorrano gravi può recedere in qualsiasi momento da contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Sulla frase ultima che non hai inteso, capisco che voi agenti vedete e seguite in genere solo la fase di stipula contrattuale, ma non avete molta esperienza su cosa succeda dopo....
cerco di spiegarti la situazione reale...

Quando ricorrono gravi motivi, o che vengono presentati come tali, l'inquilino non solo dà disdetta, ma spesso non rispetta nemmeno termini di preavviso. E appunto ricorrendo gravi motivi, il locatore spesso è costretto a far buon viso a cattivo gioco, e vede come una liberazione il rilascio volontario dell'immobile, pur perdendo parte o tutto il preavviso, pur di non imbarcarsi n una causa infruttifera in partenza.

p.s.: sul piano legale non esiste il preavviso di 3 mesi: può essere indicato solo come patto volontario espresso sul contratto dove sia prevista la disdetta anticipata da parte del conduttore.

E chi ha mai detto il contrario?

Bastimento · 2 Aprile 2015

dormiente ha scritto:
E chi ha mai detto il contrario?

... tu, bello mio, ... , parli anche nel sonno?....

dormiente ha scritto:
ma non puoi negare che la legge consente il recesso al conduttore per gravi motivi, per l'abitativo 6 mesi ( anche 3 ), mentre per un locale commerciale un anno. Fai tu i conti cosa sia più conveniente.

dormiente · 2 Aprile 2015

Sono quei tre mesi che ti hanno fuorviato?
I tre mesi di recesso al conduttore, legato a un mio discorso precedente, possono essere riconosciuti dal locatore al conduttore, mentre il locatore non può mai inviare un recesso 3 mesi prima. L'ho voluto sottolineare perchĖ il titolare del post, parlava di inviare un recesso al conduttore 3mesi prima.
Poi, Bastimento, è un pezzo che ci conosciamO e non metto in dubbio le tue conoscenze sulle normative ma Non capisco dove ti sei incastrato.

CheCasa! · 2 Aprile 2015

francesco123 ha scritto:
come da titolo vorrei sapere se fosse possibile mettere in vendita un immobile pur essendo in corso un contratto di locazione. Vorrei sostanzialmente iniziare a mettere delle inserzioni per trovare dei possibili acquirenti e ,qualora ciò dovesse verificarsi, darei con il preavviso di 3 mesi (per clausola contrattuale) la notizia ai miei inquilini (già preventivamente informati della mia volontà di voler vendere l'immobile) di voler concludere il contratto di locazione.

Ciao Francesco,
ricapitoliamo. Tu puoi accordarti con il tuo inquilino che, qualora l'immobile venga venduto, si impegnerà entro tre mesi a liberarlo.
E' un patto tra le parti, che il conduttore non è tenuto a rispettare per legge ma solo per onorare l'impegno preso con te.

In realtà poco cambierebbe anche nel caso in cui ci trovassimo nella situazione di una locazione giunta a conclusione e regolarmente disdettata a norma di legge: se l'inquilino non rispettasse l'obbligo di liberare l'alloggio determinerebbe comunque una potenziale condizione di inadempimento nei confronti del tuo acquirente.

Spesso e volentieri, gli inquilini "sgamati" fingono di accordarsi con i proprietari di casa per poi imporre il pagamento di una buona uscita quando il proprietario si sia vincolato alla vendita.

Per evitare di trovarti in questa situazione, nel caso in cui venga reperito un potenziale compratore, ti consiglio di sottoporre il preliminare ad una condizione sospensiva legata all'effettivo rilascio dell'immobile da parte dell'inquilino entro una determinata scadenza. Questo eviterà molte complicazioni.

Bastimento · 2 Aprile 2015

dormiente ha scritto:
Sono quei tre mesi che ti hanno fuorviato?
I tre mesi di recesso al conduttore, legato a un mio discorso precedente, possono essere riconosciuti dal locatore al conduttore, mentre il locatore non può mai inviare un recesso 3 mesi prima. L'ho voluto sottolineare perchĖ il titolare del post, parlava di inviare un recesso al conduttore 3mesi prima.
Poi, Bastimento, è un pezzo che ci conosciamO e non metto in dubbio le tue conoscenze sulle normative ma Non capisco dove ti sei incastrato.

Carissimo: è vero, ormai ci conosciamo quasi tutti da un pezzo: e non capisco quale sia l divertimento nel fare , maldestramente, il gioco delle tre carte, smentendo anche l'evidenza.
Comunque non ha importanza: siamo sul forum, chi per passatempo utile, chi per gioco, chi per motivi suoi...

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