Locazione contratto ad uso commerciale: imposta di registro

Peter76 ha scritto:

Una domanda, è possibile locare un ufficio per un' annualità? Si utilizza il contratto transitorio come per le locazioni abitative?

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Risposta negativa.
La locazione degli immobili ad uso diverso dall'abitativo è regolata dalla legge 392/1978 che prevede una durata di 6+6 anni.

Ció non toglie il diritto del conduttore di inviare disdetta in qualsivoglia momento mediante lettera A/R.
Non servono motivazioni ma esclusivamente il rispetto del tempo di recesso (3 o 6 mesi).

Bisogna considerare anche l'interesse del locatore che non avrebbe la possibilitá di disdire un contratto di locazione commerciale primadei sei anni.
A tal proposito, la legge 392/78 art.27, stabilisce che il contratto di locazione commerciale tuttavia prevede una durata inferiore qualora l'attivitáesercitata o da esercitare, abbia carattere transitorio ma le ragioni che determinano la transitorietá devono essere espressamente menzionate nel contratto. Qualora invece l'attivitá abbia carattere stagionale, il contratto vale per la stessa stagione e su richiesta del conduttore, il contratto puo essere di 6 o 9 stagioni consecutive.

Taraka ha scritto:

Risposta negativa.

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Negativa mica tanto
i temporary shop come fanno?

Danno disdetta subito dopo essere entrati?

ab.qualcosa ha scritto:

Danno disdetta subito dopo essere entrati?

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assolutamente no. Hanno un contratto a tempo determinato, con motivazione, che non puo essere quella della stagionalità

Umberto Granducato ha scritto:

Negativa mica tanto
i temporary shop come fanno?

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Ecco l'errore: stiamo confondendo due materie.

Il temporary store, giuridicamente e fiscalmente parlando, non è un contratto di locazione ma un completo contratto di servizi per realizzare un progetto a termine.

Il contratto viene normalmente stipulato con la forma di corrispondenza commerciale secondo il canone libero concordato tra le parti.

Per sua tipologia, non è pertanto soggetto a bollo né a registrazione.

Taraka ha scritto:

Ecco l'errore: stiamo confondendo due materie.

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Burocrazia...
Io l'ho visto fare: è di fatto un contratto di locazione a tempo determinato (non rinnovabile, nè ripetibile) fatto x determinate esigenze. Poi, come dici giustamente tu, ha altri adempimenti da assolvere, ma la sostanza non cambia.
Il mio dubbio è se è possibile farlo anche x gli uffici

Umberto Granducato ha scritto:

Burocrazia...
Io l'ho visto fare: è di fatto un contratto di locazione a tempo determinato (non rinnovabile, nè ripetibile) fatto x determinate esigenze. Poi, come dici giustamente tu, ha altri adempimenti da assolvere, ma la sostanza non cambia.
Il mio dubbio è se è possibile farlo anche x gli uffici

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L'averlo visto fare, perdonami, non è sinonimo del fatto che esso sia corretto.
Sai quanti contratti di locazione di tipo transitorio ma a canone libero mi sono passati tra le mani nella città di Milano? (Ovviamente non stipulati da me ma da colleghi poco informati in materia di locazione).
Questo giusto per proporre un elementare esempio.

Dunque, basarsi su "l'ho visto" è un modo poco professionale di operare.

Sul sito della camera di commercio di Milano è presente un contratto tipo per i temporary store e non vi è riferimento alcuno alla legge in materia di locazione.

Quanto agli uffici: resta valida la risposta che ho fornito precedentemente.
Oltretutto, andando per logica:
- quale è il problema se il conduttore dell'ufficio invia disdetta dopo tot tempo?
- quale è il potenziale tornaconto del locatore nel tenere all'interno dell'immobile un conduttore che non ha più la capacità di pagare il canone di locazione? (ovviamente, in una assurda ipotesi che egli possa rifiutare la lettera di recesso - atto non possibile).

Taraka ha scritto:

Dunque, basarsi su "l'ho visto" è un modo poco professionale di operare.

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assolutamente vero dopo 20 anni faccio quello che posso, ma è averlo seguito è gia qualcosa , la pura teoria talvolta è fuorviante

CCIAA Udine:

LO SPORTELLO TEMPORARY SHOP


In tale ottica le parti sostengono anche la specifica modalità di locazione costituita dalla locazione transitoria prevista dall'art. 27, comma 5, L. 392/78 (“Temporary Shop”). Confcommercio e Confedilizia costituiscono anzi sin d’ora nelle loro sedi provinciali uno Sportello Informativo Temporary Shop. «In attesa che vengano superate – come si auspica – le rigidità della legge 392 del 1978, che costituisce freno alla immissione sul mercato degli immobili a uso commerciale e terziario e al loro utilizzo in modo corrispondente agli interessi e alle esigenze di proprietari e conduttori – condividono Domini e Scalettaris –, la tipologia della locazione transitoria può rappresentare una valida opzione alternativa, anche in ragione del fatto che la proprietà immobiliare non è indotta oggi a sottoscrivere contratti di lunga durata in un momento di scarsa domanda o comunque di canoni decrescenti, in presenza anche di concomitanti sempre maggiori aggravi tributari. Nel contempo tale soluzione appare idonea a soddisfare le esigenze dei conduttori, soprattutto con riferimento alla imprenditoria giovanile, che abbiano la necessità o l'interesse a disporre di spazi e locali per un periodo di tempo ridotto anche in vista della possibilità di verificare gli esiti e l'andamento di nuove iniziative commerciali».


LE IPOTESI DI CONTRATTO


A parere delle associazioni firmatarie, tra i contratti di locazione transitoria possono indicarsi non soltanto le ipotesi di vendita a seguito di fallimento/asta, di vendita in blocco (es.) di mobili, arredi reperiti sul mercato (rimanenze o prototipi), di vendita stock merce di magazzino (fino a esaurimento scorte), di vendita prodotti specifici legati a festività, di vendita in occasione di eventi e manifestazioni, di vendita temporanea causata dall’effettuazione di lavori nella sede dell’impresa, ma anche le ipotesi di attività commerciali per le quali esigenze obiettive e reali, indicate nel contratto, proprie dell'avvio dell'attività (anche in via sperimentale) ovvero del corso e dello sviluppo dell'attività stessa impongano o comunque consiglino e giustifichino la previsione iniziale di durata limitata del contratto di locazione.


L’ASSISTENZA IN ASSOCIAZIONE


Confedilizia e Confcommercio raccoglieranno le manifestazioni di interesse e forniranno ai loro iscritti informazione e consulenza sulle caratteristiche della locazione a carattere transitorio e sulla redazione dei contratti. Confcommercio assicurerà inoltre a tutte le imprese l’assistenza amministrativa in merito all’apertura dell’attività commerciale. Per informazioni:

riprendo post di @Pennylove su un vecchio 3d:

Il legislatore del 1978 ha previsto un’eccezione alla regola generale di durata dei contratti ad uso diverso dall’abitativo, sancendo al comma 5 dell’art. 27 della legge n°392/1978 la possibilità per le parti di stipulare un contratto di locazione per un periodo più breve rispetto alla durata legale (6 o 9 anni) “qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio”.

La predetta eccezione pare applicarsi, dunque, al caso prospettato, a condizione che si sia in presenza di un’attività commerciale destinata di per sé a completarsi in un breve lasso di tempo. Inoltre la giurisprudenza richiede che la transitorietà dell’attività che il conduttore intende svolgere all'interno dei locali emerga in maniere inequivoca dal testo contrattuale, ove devono essere specificate più che le ragioni soggettive, le ragioni oggettive che giustificano, in concreto, la transitorietà ed escludano ogni esigenza di stabilità (per scongiurare una eventuale simulazione di contratto, in caso di successiva vertenza giudiziaria), evidenziando quelle finalità transitorie, non dipendenti da un avviamento dell’attività, che inducono il conduttore a preferire la forma del temporary store.

In un contratto di questo tipo:

a) la formula del temporary store deve essere richiamata dal contratto;

b) la misura del canone è rimessa alla libera e autonoma volontà delle parti e può anche essere determinata forfettariamente per l’intera durata contrattuale;

c) esclusione dell’obbligo di corrispondere l’indennità per la perdita dell’avviamento ad opera dell’art. 35 della legge n°392/1978;

d) esclusione del diritto di prelazione e il correlato diritto di riscatto e diritto di prelazione in caso di nuova locazione, ai sensi del combinato disposto dagli artt. 41 e 35 stessa legge;

e) esclusione del rinnovo ad opera dell’art. 28 stessa legge;

f) valgono, come per ogni altro tipo di locazione e attività di commercio al dettaglio, gli obblighi contrattuali delle parti previsti dal codice civile, le imposizioni tributarie disposte dalla normativa fiscale in generale e gli obblighi dettati al negoziante/conduttore dal D.Lgs. n°114/1998.