Taraka

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Non sono convinto, l'ho visto fare anche da avvocati come ti dicevo io, oltre che sembrarmi più logico.
Hai dei riferimenti? (ammetto che al momento, al di là della pratica, non ne ho)

Andiamo a logica, innanzitutto.
Il contratto di locazione, sia esso stilato in base alla 431/1998 o alla 392/1978, prevede elementi lasciati alla libera contrattuazione tra le parti ed elementi invece obbligatori e non oggetti a trattativa.

Data questa premessa, il canone si aggiorna se previsto contrattualmente per accordo tra le parti. Questo perchè il legislatore vuole evitare condizioni peggiorative per conduttore.

Andando avanti: se non esiste un accordo tra le parti, dunque un contratto, su che base mi posso arrogare il diritto di aggiornare il canone stabilito dalle tabelle comunali?

Lo Cassazione, con la sentenza 15034 del 2004, ha stabilito che il locatore può richiedere l'aumento dimenticato negli anni precedenti, e in questo caso "l'aggiornamento del canone, per quanto dovuto dalla data della richiesta, deve essere calcolato con il criterio della variazione assoluta del canone iniziale dall'inizio del contratto fino alla data della richiesta".

Come vedi, è sempre l'esistenza di un contratto a regolare la rivalutazione del canone.
 

ab.qualcosa

Membro Storico
Agente Immobiliare
Andiamo a logica, innanzitutto.

Se dovessimo andare a logica direi che la mia tesi vincerebbe a mani basse.
Il senso della rivalutazione ISTAT non è quello di fornire un arricchimento al locatore, ma solamente quello di tenere aggiornato il canone al costo della vita.
I valori espressi nelle tabelle allegate agli accordi territoriali sono concordati per essere ad un certo livello rispetto al costo della vita, e quindi sembra più che logico che vadano aggiornati di anno in anno secondo gli indici relativi.

Poi sappiamo benissimo che non sempre tra legge e logica c'è molto accordo...

Ora a scavare bene tra i miei ricordi mi sembra avessi trovato anche un foglio excel sul sito non ricordo se di un associazione o uno studio di avvocati, che riportava, tra i vari elementi per determinare il canone, anche la rivalutazione ISTAT.
 

Taraka

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Se dovessimo andare a logica direi che la mia tesi vincerebbe a mani basse.
Il senso della rivalutazione ISTAT non è quello di fornire un arricchimento al locatore, ma solamente quello di tenere aggiornato il canone al costo della vita.
I valori espressi nelle tabelle allegate agli accordi territoriali sono concordati per essere ad un certo livello rispetto al costo della vita, e quindi sembra più che logico che vadano aggiornati di anno in anno secondo gli indici relativi.

Poi sappiamo benissimo che non sempre tra legge e logica c'è molto accordo...

Ora a scavare bene tra i miei ricordi mi sembra avessi trovato anche un foglio excel sul sito non ricordo se di un associazione o uno studio di avvocati, che riportava, tra i vari elementi per determinare il canone, anche la rivalutazione ISTAT.

Da "Il Sole 24 ore"
La riduzione al 10% dell'aliquota della cedolare secca per gli affitti a canone concordato rischia di essere inutile in buona parte d'Italia perché in moltissimi casi non sono stati aggiornati i valori dei canoni. «L'ulteriore riduzione dell'aliquota agevolata – spiega Silvia Spronelli, presidente di SoloAffitti - può dare un impulso al mercato dell'affitto solo se si aggiornano contemporaneamente gli accordi territoriali sui canoni, specie nelle grandi città come Milano, Roma e Napoli, dove i prezzi concordati sono fermi da anni perché gli attori coinvolti non si riuniscono».

Secondo i dati raccolti da Solo Affitti nelle sue agenzie in tutta Italia nel 2013 i contratti a canone concordato stipulati sono stati il 25% del totale, frutto però di un grande squilibrio tra le diverse città, che varia quasi sempre in base all'anno di accordo tra le associazioni di inquilini e proprietari sull'aggiornamento del valore del canone calmierato.
Un dato per molti versi sorprendente, dato che da quanto emerge dall'analisi delle dichiarazioni dei redditi (vedi Il Sole 24Ore del Lunedì del 17 marzo) il "beneficio" risulta solo in 75mila casi, su due milioni di proprietari di case affittate. A giustificare il divario (nero ed evasione a parte) da un lato c'è il fatto che il dato SoloAffitti riguarda solo le città in cui c'è la possibilità di stipulare con canone concordato e che dall'altro si tratta di contratti per cui più facilmente ci si avvale dell'aiuto di un intermediario.

La città dove vengono utilizzati maggiormente i canoni concordati secondo Solo Affitti, è Trieste, dove la percentuale di utilizzo è del 73% nonostante l'ultimo aggiornamento dei patti sia del 2003. Appena dello scorso anno invece il ricalcolo di Bologna dove questi contratti vengono utilizzati nel 62,3% dei casi, mentre a Genova e Firenze, aggiornati rispettivamente due e quattro anni fa, sono scelti per la metà dei contratti. Un utilizzo non trascurabile viene fatto anche a Roma, 35,7% con ultimo aggiornamento nel 2004, Torino 27% con revisione lo scorso anno e Perugia, il 25% rivisto nel 2010.

Nelle città con gli accordi più vecchi, dal 2004 fino addirittura al 1999 (anno di introduzione di questo tipo di contratto), si registrano invece percentuali di utilizzo minime: uno su cinque a Venezia, Bari, Palermo e Cagliari, il 15% a Potenza e Campobasso e il 10% a Trento. Non rientra nemmeno tra le scelte degli affittuari invece a Napoli, Milano, Catanzaro e Aosta dove tutte le revisioni risalgono ad almeno dieci anni fa.

Il caso di Milano è quello più rappresentativo, come illustra la responsabile comunicazione di Solo Affitti, Isabella Tulipano: «L'accordo risale al 1999 e non è mai stato rivisto, così ora ad esempio in una zona semi-centrale per un appartamento di 70 metri quadrati dovrei chiedere 500 euro, mentre sul mercato libero potrebbero essere mille, è evidente che non c'è alcun tipo di agevolazione fiscale che possa far propendere verso questa soluzione. A parole si dicono tutti d'accordo per rivedere il contratto, ma ci vorrebbe qualcuno che convochi le parti, bisognerebbe fare come nel '99 quando è stato introdotto e si sono aperti tavoli in tutte le città».

Una volta superata questa difficoltà lo strumento potrebbe rivelarsi molto utile e efficacie, come dimostra l'esperienza precedente: «Dopo la prima riduzione dell'aliquota dal 19 al 15% - ricorda infatti Spronelli – attraverso la nostra rete di affiliati abbiamo registrato che nel 2013 due nuovi contratti su tre sono stati stipulati con il regime della cedolare, e con l'ulteriore diminuzione dell'aliquota la preferenza verso questa opzione non può che aumentare perché avvantaggia sia i proprietari che gli inquilini».

Un invito a spingere gli affitti a canone concordato arriva anche da un appello congiunto di Confedilizia, Sunia, Sindacato inquilini e Uniat che puntano anche su una riduzione dell'IMU: «Per rianimare il mercato dell'affitto – scrivono le associazioni – agli immobili locati con affitto a canone concordato sia applicato per legge un limite massimo nella determinazione delle aliquote IMU, insieme alla detraibilità dei canoni per i conduttori, come avviene per gli interessi del mutuo sulla prima a casa». Per le sigle infatti «la locazione concordata sarebbe un modo per controllare l'emergenza abitativa e assicurare la mobilità di studenti e lavoratori».
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Grazie a Taraka e ab.qualcosa per l'interessante discussione.

Pur non avendo nè esperienza nè titolo per esprimere un giudizio, a logica condividerei la interpretazione di ab.qualcosa: mi sono infatti sempre chiesto come potesse essere praticabile (leggi conveniente) applicare un canone concordato, fermo al 1996 o giù di li.

Adesso mi pare del tutto ovvio che la risposta logica sta proprio nella "attualizzazione" delle tariffe sulla base degli indici di rivalutazione dell'istat, ed a maggior ragione applicati al 100%, per quanto riguarda la Attualizzazione del canone base di partenza.
Certamente in seguito non si potrà andare oltre il 75% della variazione assoluta. Che quest meccanismo porti a rendere accettabili i canoni, non l'ho verificato, ma certo potrebbero rendersi più appetibili.

Un conto quindi è la "attualizzazione" degli importi dell'accordo di riferimento riferimento.
Un altro è l'adeguamento successivo del canone corrente (che non potrà mai superare il 75% della variazione assoluta)

Se gli accordi di milano sono del 1997 (o 96') la rivalutazione da considerare (vedi tav5 istat) è quasi del +40%....

Quanto alla affermazione di Taraka circa un ipotetico regolamento locale di Milano che renda fuori legge i canoni concordati, rimango perplesso. Premesso che non faccio il vostro mestiere e non mi è mai capitato e mai considerato interessante imbarcarmi in un tale contratto, prsumo anche qui ci sa una sorta di equivoco

Non è che la riconduzione al classico 4+4 avviene per il semplice fatto che i contratti spesso non si attengono correttamente entro i limiti dell'accordo territoriale?

Per quel che avevo capito, gli accordi territoriali sono stati concepiti proprio per far fronte alle emergenze nei comuni ad alta tensione abitativa: e Milano per la medesima situazione opta per la strada opposta, dopo aver stipulato un accordo territoriale per canoni concordati? Non torna: va bene che la logica non sempre sta di casa in queste situazioni, ma proprio contro-logica mi sembra troppo.

Mi lancio in un commento a quanto ho anche letto nel corso della discussione: nella mia esperienza come provvigione mi è sempre stata chiesta una mensilità. Confermo che si crea una certa fidelizzazione: ma non mi è mai capitato di ricevere servizi post contratto, tipo avvisi di rinnovo annualità, scadenze ecc. Anzi
 

Taraka

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Non è che la riconduzione al classico 4+4 avviene per il semplice fatto che i contratti spesso non si attengono correttamente entro i limiti dell'accordo territoriale?

Esattamente :)
Rileggendo, mi sono accorta di aver scritto alcune imprecisioni.

Mi lancio in un commento a quanto ho anche letto nel corso della discussione: nella mia esperienza come provvigione mi è sempre stata chiesta una mensilità. Confermo che si crea una certa fidelizzazione: ma non mi è mai capitato di ricevere servizi post contratto, tipo avvisi di rinnovo annualità, scadenze ecc. Anzi

Io offro questi servizi inclusi nella provvigione:
- redazione e stipula contrattuale;
- redazione dei documenti annessi (ricevuta deposito cauzionale, F23 ecc);
- registrazione contratto;
- lettera di avviso scadenza annualità;
- aggiornamento del canone;
- compilazione nuovo F23 e disbrigo della pratica.

Per quel che riguarda il discorso Istat sul concordato, domani faró un calcolo (ora sono curiosa!).
Lunedì chiameró una collega per sbrogliare la matassa :)
 

ab.qualcosa

Membro Storico
Agente Immobiliare
Adesso mi pare del tutto ovvio che la risposta logica sta proprio nella "attualizzazione" delle tariffe sulla base degli indici di rivalutazione dell'istat, ed a maggior ragione applicati al 100%, per quanto riguarda la Attualizzazione del canone base di partenza.
Certamente in seguito non si potrà andare oltre il 75% della variazione assoluta.

Onestamente quella assai logica della rivalutazione del 100% l'ho scoperta anche io scavando per questa discussione.

Il ché mi fa sorgere una domanda.

Il 75% della variazione, che è legge per il concordato ma uso anche negli altri contratti, da quale ratio nasce?
Perché si è stabilito a tavolino 75% e non 100%?
 

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