Uso esclusivo e cessione del diritto a terzi

Buongiorno,

avrei una questione riguardante l’ uso esclusivo .

Vivo in un immobile di 2 piani avente giardino su tutti i lati suddiviso però in due porzioni denominate ad uso esclusivo rispettivamente all’ appartamento di pian terreno ed a quello del primo piano.

A questa proprietà esistono due accessi, uno pedonale ed uno carrabile: l’accesso carrabile(dà la possibilità di accedere al giardino oltre che al garage) è di parte comune del condominio; mentre l’ accesso pedonale invece si trova sulla porzione di giardino di uso esclusivo dell’ appartamento al primo piano. Precisiamo che nessuna porzione di giardino è destinata ad uso esclusivo all’ appartamento al secondo piano.

Trovandoci oggi nella posizione di vendere la nostra proprietà (appartamento di pian terreno), veniamo minacciati di essere “tagliati fuori” dalla possibilità di accesso dall’ ingresso pedonale dal proprietario del’ appartamento del primo piano.

È legalmente possibile che si verifichi una situazione di questo tipo?

Vendendo la mia proprietà non cedo anche il diritto di uso esclusivo della mia parte di giardino e di entrata dal’ ingresso pedonale? Ma soprattutto può essere negato il passaggio pedonale all’ appartamento del secondo piano che non ha destinato ad uso esclusivo nessuna porzione di giardino?

Cosa c'è scritto nell'atto di provenienza?

nell'atto di provenienza ci sembra di ricordare che il giardino circostante la casa non era suddiviso per appartamenti perche' il vecchio proprietario aveva costruito questa casa per i suoi figli.Siamo stati noi ,in quanto nuovi proprietari, a suddividere il giardino nei termini di uso esclusivo come sopra descritto

Ok quindi é un atto successivo all'acquisto? È questo che vuoi dire?

si la suddivisione del giardino e' avvenuta al momento del nostro acquisto

É complessa la cosa ed è dibattuta. Ci sono sentenze che considerano l'uso esclusivo come diritto reale altre no. La logica dice che è pertinenza dell'appartamento. Detto tra di noi ne vendiamo tanti cosi. Il problema sta nella tutela dei terzi. Um consiglio. Fa leggere bene il rogito al notaio e spiega il problema. Lui nell'atto potrebbe trovare la soluzione.

ok grazie

La domanda è interessante e sarei curioso di sapere la conclusione.

E' pur vero che il diritto d'uso non è cedibile. Ma è anche vero che conosco direttamente casi in cui in un condominio, un condomino aveva da regolamento condominiale l'uso esclusivo di una porzione del terreno circostante; con la cessione della proprietà nessuno ha contestato la cessione anche di questo diritto.

Se dovessi azzardare una ipotesi, propenderei quindi per ritenere questo diritto d'uso esclusivo, purché indicato nel rogito d acquisto, alla stregua di una servitù prediale costituita volontariamente: purchè sottoscritta da tutti i proprietari del fondo.
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