Responsabilità agente immobiliare causa mancanza certificato abitabilità

Rosa1968 ha scritto:

senti se aggiungi man mano le cose, MI SPIEGHI COME FACCIO A RISPONDERTI? Sembrano inserimenti al massacro!!!!!! Non ho la sfera di cristallo senza vedere gli atti .....

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Quest era solo un ipotesi..
Che può senz'altro accadere.

Citata per sottolineare che le tutele lasciano il tempo che trovano.

PyerSilvio ha scritto:

Quest era solo un ipotesi..
Che può senz'altro accadere.

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te l'ho detto che è un post al massacro! Me lo sentivo.

Rosa1968 ha scritto:

te l'ho detto che è un post al massacro! Me lo sentivo.

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Lo sai che sono litigioso...

PyerSilvio ha scritto:

Lo sai che sono litigioso...

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lo so lo so, mettiti la canottiera che oggi fa freddo.

Rosa1968 ha scritto:

lo so lo so, mettiti la canottiera che oggi fa freddo.

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Mi sembri mia mamma...

Me lo dice spesso anche lei di mettermi la canottiera sotto la camicia...
Lei vorrebbe che mettessi "quella della salute".

..ed io le rispondo sempre:

"Mà..?? Ma tu..? Hai mai visto Tom Cruise che porta la canottiera sotto la camicia..???"

E lei mi risponde:
"Perchè tu saresti come Tom Cruise...?"
Mentre me lo dice mi strattona per mandarmi a quel tal paese...

Eddie ha scritto:

Appartamento venduto nel 2010. Stipulato preliminare e poi rogito. L'acquirente richiede per l'acquisto prima casa mutuo. Erogato. Successivamente effettua surroga con altra banca. Da accertamenti tecnici non risulta la presenza del certificato di abitabilità.

Quali sono le responsabilità del venditore?
Quali sono le rsponsabilità dell'agente immobliare?
Quali sono le eventuali responsabilità del notaio che ha stipulato l'atto?

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Ciao Eddie! Il mancato rilascio del certificato di agibilità, oggi contenuto nel Testo Unico edilizia, DPR n°380/2001 (che ha fatto chiarezza, eliminando la distinzione terminologica abitabilità/agibilità) e nel recente DL n°69/2013 – certificato previsto a tutela delle esigenze igienico-sanitarie, nonché degli interessi urbanistici attestante l’idoneità dell’immobile ad essere abitato, e, più generalmente, frequentato - può sottendere una casistica assai ampia e variegata.

Dalle informazioni fornite, mi pare di capire (con tutte le cautele del caso) che qui non ci troviamo di fronte ad un mancato perfezionamento dell’iter che conduce all’agibilità relativamente ad un immobile che, però, possiede tutti i santi crismi e tutti i requisiti necessari per poterlo conseguire, ma in un’ipotesi ben diversa: le parole che hai usato per circoscrivere la fattispecie sono taglienti e pesanti: mancata “consecuzione dell’abitabilità” a causa della insussistenza di tali requisiti rispetto all’immobile, oggetto della vendita”. Ora, se così è, quali sono le conseguenze giuridiche del mancato rilascio del certificato in questione?

RESPONSABILITA’ DEL LOCATORE

La mancanza dei requisiti di agibilità, e la mancanza del relativo certificato, nel caso di specie, non determina di per sé l’inidoneità dell’immobile rispetto all’uso contrattuale, alla condizione, però, che le effettive condizioni igieniche e strutturali dell’appartamento non ne impediscano concretamente, ed in modo assoluto, il godimento.

Il contratto di locazione sottoscritto è valido anche se è privo del certificato di agibilità (lo sarebbe persino in difetto dei permessi per costruire l’immobile) perché tale vizio non rende l’oggetto del contratto illecito, in quanto oggetto della locazione è la prestazione, ossia il contenuto del negozio e la possibilità di godere della cosa, e non il bene in sé. Per quanto riguarda l’agibilità, la giurisprudenza ha chiarito che la carenza del certificato non determina automaticamente la nullità del contratto, in quanto non esiste alcuna norma che faccia riferimento a questo documento, come elemento di validità negoziale.

Esiste una norma che esige il certificato di agibilità? E’ l’art. 24 DPR n°380/2001. L’inosservanza ha una sanzione pecuniaria da 77 a 464 euro (art. 24, co. 3). L’ordinamento commina – per l’inosservanza della norma in questione – una sanzione amministrativa, ma non vi è alcuna equivalenza tra sanzione amministrativa e nullità del contratto di locazione e di compravendita. Il terreno entro il quale muoversi, quindi, non è la nullità del contratto, ma l’inadempimento contrattuale (da parte del locatore e dell’alienante), da qui la necessità di individuare i motivi per cui, al momento, l’immobile è privo di tale certificato. Al di là della data di costruzione dell’immobile, l’agibilità deve essere rilasciata a seguito di particolari interventi edilizi sul bene: occorre, perciò, non limitarsi a valutare la data di costruzione, ma tener sempre conto degli interventi edilizi successivamente effettuati.

E’ indubbio che l’agibilità rappresenta una qualità del bene, ma l’assenza non ne impedisce la locazione né il trasferimento: alla luce di ciò, si può dire che solo ove le mancanze e i vizi sull’immobile dovessero portare ad una dichiarazione definitiva di inagibilità e il relativo certificato non potesse essere rilasciato (art. 25 del DPR citato o del locale Regolamento edilizio o di quello di Igiene, oppure, più in generale, dei requisiti per essere destinato ad uso abitativo), il conduttore potrebbe richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni (salvo che non fosse al corrente della mancanza di tali requisiti, accettando la cosa nelle condizioni in cui essa si trovava alla data della consegna della stessa).

RESPONSABILITA’ DEL VENDITORE

Venendo ora a considerare le conseguenze giuridiche dell’inadempimento del venditore, occorre precisare che il certificato di agibilità viene tradizionalmente ricondotto nell’alveo dei titoli relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta che la legge, in particolare l’art. 1477 (Consegna della cosa), co. 3 cod. civ. impone al venditore di consegnare all’acquirente: “Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta”.

Ti posso però dire che si tratta di un obbligo derogabile, tramite un diverso accordo fra le parti, con cui, oltre all’esonero del venditore dall’obbligo dello stesso, potrebbe essere legittimamente convenuto anche l’esonero della responsabilità conseguente anche all’eventuale impossibilità di ottenere il certificato (tra molte, Cass. n°2729/2002), quindi, occorre, in prima battuta, che tu esamini il contratto preliminare e il definitivo.

Si ritiene, comunque, che non sia sufficiente, al fine di escludere tale obbligo e la conseguente responsabilità del venditore per inadempimento, che l’acquirente sia a conoscenza della mancanza del certificato di agibilità al momento della stipula del contratto (Cass. n°16024/2002), se l’acquirente non ha rinunciato al requisito stesso dell’agibilità: occorre, quindi, o che sia comunque, rilasciato il predetto certificato, o che l’acquirente esoneri espressamente il venditore dall’obbligo di fornirlo.

La dottrina e la giurisprudenza più recenti rilevano che nessuna norma imperativa contempla un obbligo di preventivo rilascio del certificato, costituendo un documento posto a tutela del compratore, non rispondendo ad una funzione urbanistica generale (tra le tante, Cass. n°9253/2006). L’articolo 24, co. 3 del DPR più volte citato, depenalizzando la norma penalistica prevista dall’art. 22 R.D. 27 luglio 1934, n°1265, comporta una semplice sanzione amministrativa, ad attestare la scarsa valenza pubblicistica e di interesse generale della sanzione.

Riprendendo un orientamento giurisprudenziale consolidato, la Corte di Cassazione ha ribadito che la mancata consegna al compratore del certificato di agibilità non comporta un vizio genetico del contratto, né determina, in via automatica, la risoluzione dello stesso, dovendo essere verificate in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene (n°13231/2010).

Nell’ipotesi di “mancata consecuzione dell’agibilità a causa della insussistenza di tali requisiti rispetto all’immobile, oggetto della vendita”, si potrebbe individuare un mero inadempimento contrattuale da parte dell’alienante. Chiaramente, si tratta di responsabilità contrattuale fondata sul contratto preliminare di compravendita, disciplinata dai principi dell’art. 1218 (Responsabilità del debitore) cod. civ., in base al quale il venditore risponderà, se non esegue esattamente la prestazione dovuta, a titolo di risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.

Ma va aggiunta un’altra considerazione (forse ancora più importante). Occorre evidenziare come risulti fondamentale la valutazione del giudice, adito in sede di eventuale condanna per l’inadempimento del contratto preliminare o di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, sulla condotta sia del venditore sia quella dell’acquirente e sull’interesse concreto (il “cuore” di tutta la vicenda) delle parti contrattuali che avevano sottoscritto il preliminare alla consegna o meno del predetto certificato al momento della stipula del definitivo.

RESPONSABILITA’ DEL NOTAIO

Passando ora all’eventuale responsabilità del notaio, quest’ultimo non può rifiutarsi di ricevere l’atto di vendita in mancanza del certificato di agibilità poiché – come si visto - non si tratta di atto nullo, né sussiste a suo carico alcun obbligo di accertare se sia stato o meno rilasciato il provvedimento amministrativo in questione, anche se il suo ruolo certificativo gli impone sicuramente un dovere di informazione relativo a tutti quegli aspetti che possono di fatto impedire l’efficacia dell’atto.

In linea generale, il notaio non risponde delle dichiarazioni del venditore in merito alla legittimità urbanistica di un immobile. Si tratta, infatti di dichiarazioni rese dal venditore, sotto la sua personale responsabilità, salvo il caso in cui le parti, o anche una di esse, gli abbia conferito apposito incarico, nel qual caso, il notaio ne risponderà, anche se, in tali casi, il notaio, di regola, si avvale i tecnici abilitati per conoscere in dettaglio i titoli abilitativi dell’immobile e la sua regolarità urbanistica, potendo, quindi, agire nei loro confronti in via di regresso.

RESPONSABILITA’ DEL MEDIATORE

Per quanto attiene, infine, alla posizione del mediatore che eventualmente abbia agevolato la conclusione della compravendita, l’art. 1759 cod. civ. nel determinare le sue responsabilità, afferma che lo stesso ha l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla sua conclusione.

La Suprema Corte ha ribadito più volte l’obbligo del mediatore alla corretta informazione delle parti, con l’impiego della comune diligenza, secondo i canoni di buona fede, richiesta allo stesso in quanto figura professionale disciplinata dal codice civile e dalla legge n°39/1989, precisando, però, che - in base alla disciplina codicistica e professionale – non si può ritenere che il mediatore, nell’ambito della sua prestazione, sia tenuto – salvo omissione di informazioni rilevanti conosciute in occasione delle ricerche effettuate o di cui sia, comunque, venuto a conoscenza ovvero a seguito di uno specifico ed espresso incarico ad hoc – al compimento di particolari indagini di natura tecnico-giuridica (proprie di altre figure professionali) sull’esistenza di vincoli che limitino il godimento del bene oggetto di trattative (Cass. n°19075/2012).