Acquisto appartamento da frazionare

Buonasera a tutti,
vorrei sottoporvi una situazione particolare in cui mi sto imbattendo da un po' di tempo e da cui non riesco ad uscirne fuori.
Ho conosciuto un architetto che acquista appartamenti di grossa taglia, li fraziona, li ristruttura completamente e poi li rivende. Mi ha proposto di fare insieme a lui una proposta d'acquisto ad un'agenzia che sta vendendo un appartamento di 100 mq . L'appartamento in vendita dovrebbe essere acquistato a 400.000 € complessivi e considerato il frazionamento che andrà a fare 220.000 € equivarebbe al valore del mio appartamento e 180.000 € al suo. Ovviamente prima di iniziare il "gioco" sto cercando di capire bene come funziona e come si svolgerà l'intero iter di acquisizione.
Il contratto preliminare di compravendita prevederebbe in sostanza un promittente venditore (il proprietario dell'appartamento) e due promittenti acquirenti (io e l'architetto).
Mi sono fatto mandare una copia di un precedente atto preliminare tra lui ed un altro acquirente (per l'acquisto di un'altra casa) e sulla base del quale l'architetto dice che verrà redatto il nostro atto preliminare. Vi estraggo i punti più salienti :

"Con la presente scrittura privata, da valere ad ogni effetto di legge, tra i sottoscritti:


- Mario Rossi (proprietario) , nato a xxxx il 28 maggio 1943, residente in xxxx, Via xxxxx , codice fiscale xxx yyy zzz

- per una parte -

- Sig Architetto , nato a xxxx, il 15 febbraio 1975, residente in xxx, Via xxxxx, codice fiscale xxx yyy zzz,

- Sig XXX, nato a Napoli il 4 febbraio 1964, residente in Milano, Via Farneti n. 3, codice fiscale RMG NGL 64B04 F839U, il quale dichiara di essere di stato civile

Il Signor Notaio, con tutti gli obblighi di legge, si obbliga a vendere ai Signori Archietto e XXX, che si obbligano ad acquistare, per sé e/o per persona e/o persone fisiche o giuridiche che si riservano di nominare, quali aventi diritto all'acquisto di tutti o parte dei diritti in oggetto, in sede di stipulazione dell'atto notarile di compravendita, e comunque entro la data fissata per la stipula del contratto medesimo, la piena ed intera proprietà della seguente porzione immobiliare, facente parte del fabbricato sito in Roma, Via xxxxx e precisamente: appartamento, ad uso abitazione, posto al piano primo ecc......eccc.......

Il prezzo della compravendita viene tra le parti, di pieno e comune accordo tra loro, pattuito in complessivi Euro 200.000,00 (trecentoquarantacinquemila virgola zero zero) ed il relativo pagamento così regolato:

a) quanto ad Euro 50.000,00 (cinquantamila virgola zero zero), sono stati dalla parte promissaria acquirente versati prima d'ora, a titolo di caparra confirmatoria, alla parte promittente venditrice.
Le parti convengono, di comune accordo tra loro, che il predetto importo di Euro 50.000,00 (cinquantamila virgola zero zero), in caso di adempimento delle parti medesime del presente contratto e quindi in sede di stipulazione del contratto definitivo di compravendita, potrà essere imputato in conto prezzo; b) quanto ai residui Euro 150.000,00 (duecentonovantacinquemila virgola zero zero), nell'ipotesi di imputazione prevista dall'ultimo capoverso della precedente lettera a), verranno dalla parte promissaria acquirente pagati, a saldo, alla parte promittente venditrice contestualmente alla stipulazione dell'atto notarile di compravendita, ovvero, in caso di ricorso della parte promissaria acquirente ad un finanziamento bancario, nei tempi tecnici necessari per il consolidamento dell'ipoteca."

"La parte promittente venditrice conferisce espresso mandato con rappresentanza alla parte promissaria acquirente per la presentazione, a cura ed a spese della medesima parte promissaria acquirente, della denuncia di inizio attività ai sensi del D.P.R. 380/2001, per alcune opere di ristrutturazione e frazionamento, da realizzarsi nell’appartamento in oggetto successivamente alla sottoscrizione del presente atto, con espresso esonero della parte promittente venditrice da ogni onere e/o responsabilità al riguardo, anche nei confronti dei terzi. Per tali opere, è stata presentata al Comune di Roma, ai sensi degli artt. 24, comma 9, lettera c), e 12, e dell'art. 25, comma 8, delle N.T.A. del vigente P.R.G., richiesta di parere consultivo del Comitato per la qualità Urbana ed Edilizia, protocollata in data xx dicembre 20xx con il n. QI/20xx/xxxxxx.
Al riguardo, le parti convengono espressamente sin da ora che la parte promissaria acquirente assuma a proprio totale carico ogni eventuale onere e spesa in ordine al buon esito della pratica urbanistica sopra citata, obbligandosi a presentare la prescritta variazione catastale, il tutto entro la data concordata per il contratto definitivo di compravendita. Le parti si dichiarano edotte degli obblighi nascenti dal D.Lgs. 19 agosto 2005 n. 192 e successive modifiche ed integrazioni, e, a tal fine, la parte promissaria acquirente attesta e dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici per quanto in oggetto, redatto in data xx settembre 20xx dall'Architetto "Mario Rossi" iscritto all'Ordine degli Architetti di Roma e Provincia con il n. xxxxx.
da ogni e qualsiasi onere, obbligo, pagamento, responsabilità o danno al riguardo, fatta eccezione per gli oneri condominiali ordinari e per le utenze, che, stante quanto sopra pattuito, rimarranno a carico della parte promissaria acquirente a decorrere dalla data odierna.

"Tutti gli effetti giuridici, attivi e passivi, della compravendita decorreranno dalla data di stipula del relativo atto notarile. Tuttavia, la parte promittente venditrice, fatto salvo il proprio diritto di accedere in qualsiasi momento all’immobile in oggetto, acconsente a che la parte promissaria acquirente venga immessa sin dalla data odierna nella detenzione materiale dell'immobile predetto, all'esclusivo scopo di consentire alla medesima di eseguirvi, sotto la propria responsabilità ed a proprie cura e spese, i necessari lavori di ristrutturazione e frazionamento, con l’obbligo a carico della parte promissaria acquirente di presentare agli Uffici competenti, a proprie cura e spese, tutta la documentazione urbanistica inerente la necessaria D.I.A., con espressa manleva da ogni e più ampia responsabilità per la parte promittente venditrice.
La parte promissaria acquirente riconosce e dichiara che la consegna delle chiavi non costituisce in alcun modo immissione in possesso, detenzione o disponibilità della porzione immobiliare in oggetto a fini diversi da quelli sopra espressamente indicati.
Le parti, di comune accordo, convengono che, qualora non si addivenga alla stipula dell'atto definitivo di compravendita per cause non imputabili alla parte promittente venditrice ma imputabili alla parte promissaria acquirente, quest'ultima dovrà restituire le chiavi dell'appartamento alla parte promittente venditrice, la quale, fermo restando il diritto di trattenere l'importo ricevuto a titolo di caparra confirmatoria, avrà diritto di ritenere le migliorie apportate all'immobile dalla parte promissaria acquirente, senza obbligo di corrispondere alcuna somma per le stesse. Qualora, invece, la mancata stipula dell’atto definitivo di compravendita dovesse dipendere da cause imputabili alla parte promittente venditrice, la stessa, fermo restando gli obblighi ed i diritti sopra stabiliti e, in particolare, l'obbligo di restituire alla parte promissaria acquirente il doppio dell'importo versato a titolo di caparra confirmatoria, sarà tenuta a corrispondere una ulteriore somma in misura corrispondente al costo dei lavori effettivamente eseguiti e documentati da regolari fatture. "

La parte promittente venditrice garantisce, e garantirà in sede di stipula del rogito definitivo, di aver provveduto e di essere al corrente con il pagamento delle imposte, tasse ed oneri, sino alla stipula del contratto definitivo di compravendita, comunque riferentisi, direttamente od indirettamente, alla porzione immobiliare predetta, e si impegna a provvedere all'esatto e puntuale adempimento di quanto fosse ancora dovuto, anche se accertato, liquidato, notificato o messo in esazione successivamente, obbligandosi a tenere la parte promissaria acquirente indenne da ogni e qualsiasi onere, obbligo, pagamento, responsabilità o danno al riguardo, fatta eccezione per gli oneri condominiali ordinari e per le utenze, che, stante quanto sopra pattuito, rimarranno a carico della parte promissaria acquirente a decorrere dalla data odierna.
La stessa parte promittente venditrice si obbliga a consegnare alla parte promissaria acquirente, contestualmente alla stipulazione dell'atto notarile di compravendita, una formale dichiarazione scritta resa dall'Amministratore del Condominio di cui fa parte l'immobile in oggetto, dalla quale risulti l'assenza di contenziosi condominiali, l'assolvimento di tutti gli oneri condominiali arretrati, nonché la mancata assunzione medio tempore di delibere di straordinaria amministrazione, fermo restando che rimarranno a carico della medesima parte promittente venditrice le spese straordinarie già deliberate alla data di stipula del rogito definitivo.

L'atto notarile di compravendita verrà stipulato entro il giorno 15 luglio 2014, da Notaio comunque scelto dalla parte promissaria acquirente, previo preavviso, anche telefonico, di una qualunque delle parti, di almeno dieci giorni."

DOMANDE/CONSIDERAZIONI:
Nell’atto preliminare sopra riporato è indicata soltanto la quota di 50.000 € come caparra confirmatoria ma non è specificato in che misura i due promittenti acquisitori parteciperanno alla quota ; la stessa cosa vale per il pagamento del saldo per il quale tra l’altro non c’è alcun richiamo alla data in cui dovrà essere effettuato.
E' normale la stipula di un atto preliminare in questo modo????
Considerando inoltre che per quanto riguarda l'acquisto del mio appartamento (220.000 €) dovro' richiedere un mutuo di 120.000 € cosa andrebbe riportato nell'atto preliminare?
L'architetto mi sembra una brava persona ma non essendo ne' un mio parente ne' un mio amico vorrei andarci con i piedi di piombo prima di avviare questo investimento.
Dal mio punto di vista l'acquisto di un immobile in questo modo comporterebbe la comproprietà dell'immobile stesso che, pertanto, apparterrebbe a tutti e due i promittenti acquirenti (l'architetto ed io) in modo "indiviso". Ciò significa che la proprietà dell'immobile spetterebbe percentualmente ai comproprietari in misura pari al costo dagli stessi sostenuto per l'acquisto del bene....costo che andrebbe riportato nell'atto preliminare.
In sostanza servirebbe poi un atto notarile finalizzato alla divisione dell'appartamento. E' corretto quello che ho scritto?
Come andrebbe gestita un'operazione del genere al fine di evitare successive ed eventuali diatribe tra me e l'architetto???
Pensavo che l’ideale potrebbe essere che il venditore frazioni l’appartamento in due unità abitative prima della vendita (frazionamento a cura e spese mie e dell'architetto) per poi rivenderlo a me e all'architetto a fronte di due atti notarili distinti. Ovviamente sarà difficile far accettare questa proposta al venditore visto che lui stesso sta vendendo l'appartamento per intero.

Qualcuno potrebbe darmi un aiuto?

Grazie mille.

brat77 ha scritto:

Il Signor Notaio, con tutti gli obblighi di legge, si obbliga a vendere ai Signori Archietto e XXX,

Clicca per espandere...

credo che ha i digitato male e cher per il Signor Notaio qui intendevi Mario Rossi ...Hai scritto giustamente un post lunghissimo anche se con qualche errore nelle date e cifre comunque errori a parte da questo preliminare si evince che Mario Rossi sta obbligandosi a vendere all'architetto e a te (XXX) un immobile che sarà oggetto di frazionamento.

Da come scritto sembrerebbe che voi acquirenti in solido avete assunto le medesime obbligazioni nei confronti del venditore.
Andando per immaginazione mi sembra di capire che parlando di pratiche urbanistiche e frazionamento l'intenzione sia quella di creare due unità abitative , una che resterà all'architetto e l'altra a te (XXX) .

Già per il fatto che uno debba andare ad interpretazione usando l'immaginazione mi vien da dire che questo preliminare non è ben fatto, ovvero manca una parte molto importante che è quella riferita proprio a come questa " promessa d'acquisto in coproprietà" dovrà essere regolata tra i promissari acquirenti una volta che la pratica edilizia abbia ultimato il suo iter.

L'iter finale prevede il riaccatastamento e l'immobile originario verrà soppresso ritrovandosi due subalterni catastali diversi uno per l'immobile "A" e l'altro per l'immobile "B" frutto del frazionamento stesso (ovviamente questi due immobili si ritroveranno singolarmente rappresentati in catasto ciascuno con la sua planimetria e rendita autonoma)
quindi alienabili singolarmente.

Quello che non capisco e che non viene specificato e proprio l'accordo preliminare tra i due acquirenti ovvero andava a mio dire allegato e specificato nel dettaglio almeno le planimetrie da progetto (non potendo al momento disporre di quelle catastali) , per intenderci quelle che verranno consegnate in Comune insieme alla pratica edilizia per il frazionamento (Post Operam ... appartamento "A" e appartamento "B") ...

Per intenderci l'architetto si prende "A" e XXX si prende "B" il tutto con atto definitivo di compravendita nel quale così come impostato il preliminare che hai postato dovrà intervenire quale parte venditrice Mario Rossi facendo due atti definitivi distinti e separati.

Spero di aver inquadrato ed interpretato bene il tuo problema e mi scuso per eventuali errori ha scritto di corsa il lavoro mi chiama

brat77 ha scritto:

L'architetto mi sembra una brava persona ma non essendo ne' un mio parente ne' un mio amico vorrei andarci con i piedi di piombo prima di avviare questo investimento.

Clicca per espandere...

Non ho capito una cosa, ma tu entri in società in questo affare?
Secondo me è sbagliata l'impostazione, a parte il prolisso della parte contrattuale che dice poco e male. Trattandosi appunto di persona che non conosci io farei diversamente. L'architetto solo si deve impegnare ad acquistare e poi l'architetto vende a te l'appartamento frazionato. Se non lo è ancora, al tuo preliminare verrà allegata la bozza di frazionamento. Pensa se non gli verrà concesso .... hai idea a cosa ti stai impegnando? La proprietà di quello che vuole fare l'architetto non importa. Lui deve comprare, anche per compromesso, presenterà il frazionamento e poi tu a frazionamento acquisterai la tua parte a determinate condizioni. Questo è il ragionamento che farei io. Come l'avete impostato è rischioso per te. Poi magari ho capito male e tu vorrai assumerti il rischio con l'architetto. Se è cos', allora quella quota andrà specificata in che percentuale è tua e dell'architetto. Posso farti una domanda?
Questa bozza di contratto chi l'ha fatta?

brat77 ha scritto:

Considerando inoltre che per quanto riguarda l'acquisto del mio appartamento (220.000 €) dovro' richiedere un mutuo di 120.000 € cosa andrebbe riportato nell'atto preliminare?

Clicca per espandere...

diciamo che anche questo aspetto non è da sottovalutare
con il preliminare sopra riportato e soprattutto a frazionamento ancora non avvenuto non credo che la banca ti finanzi l'acquisto, secondo me non inizia nemmeno l'istruttoria se non gli fornisci una situazione chiara.
(diciamo che dovresti impostare meglio questa operazione)
anche se quì stiamo andando per ipotesi e lavorando molto d'immaginazione

Questo è il classico caso in cui l'unico consiglio sensato che si può dare ad un utente con il tuo problema (dubbi) è di evitare in maniera più assoluta il fai da te.
Fatti assistere da una persona competente e preparata

Buongiorno,

innanzitutto vi ringrazio moltissimo per avermi risposto così celermente!
Entrambi avete centrato in pieno il discorso:l'intenzione è quella di creare due unità abitative , una che resterà all'architetto e l'altra a me.
L'iter prevede il riaccatastamento dopo l'atto preliminare e l'immobile originario verrà soppresso ritrovandosi due subalterni catastali diversi uno per l'immobile "A" e l'altro per l'immobile "B" frutto del frazionamento stesso (ovviamente questi due immobili si ritroveranno singolarmente rappresentati in catasto ciascuno con la ptopria planimetria e rendita autonoma).
Poichè il venditore vende l'appartamento per intero, il frazionamento avverrebbe dopo la firma dell'atto preliminare. Negli atti preliminari che solitamente questo architetto sottoscrive con venditori e coproprietari (in sostanza per lui questo è diventato un lavoro a tutti gli effetti) fa sempre in modo di farsi dare le chiavi dell'appartamento alla firma dell'atto preliminare in maniera tale da avviare sin da subito i lavori di ristrutturazione e la pratica di frazionamento al comune. E, come dice Rosa, se non gli venisse concesso dal comune ??????????!! Lui dice che non gli è mai successa una cosa del genere.......
Il problema di fondo è che l'architetto purtroppo non puo' impegnarsi da solo ad acquistare l'appartamento e quindi cerca qualcuno che possa farlo con lui.
Ovviamente io non voglio assumermi alcun rischio e voglio fare le cose in perfetta regola anche perchè sto investendo i risparmi di una vita!
Aggiungo anche che io e l'architetto dovremmo fare prima una proposta d'acquisto e già qui mi sorgono tante domande perche' non saprei come debba essere impostata!!

Ho cercato su internet discussioni relative a situazioni analoghe al mio caso ma purtroppo non ho trovato nulla.
Pensate che un notaio possa assistermi meglio?

L'architetto subito dopo esservisi impegnato con il proprietario dovrebbe impegnarsi con te. A te dovrebbe promettere di vendere già l'appartamento frazionato o in corso di frazionamento mi spiego? Tu non puoi esporti ad acquistare tutto ti basterà impegnarti per il tuo. Segui questo ragionamento e cerca di farlo capire a lui. Se le cose non andranno per il verso giusto ci saranno delle perdite.
Non solo fossi in te mi farei seguire da un tuo tecnico. Fidarsi é bene ma ....

brat77 ha scritto:

Il problema di fondo è che l'architetto purtroppo non puo' impegnarsi da solo ad acquistare l'appartamento e quindi cerca qualcuno che possa farlo con lui.

Clicca per espandere...

Diciamo che vuole fare affari con i soldi degli altri (e non solo i soldi)

Tolto laspetto contrattuale e volendo momentaneamente sorvolare sui rischi, quello che mi chiedo con tutti gli appartamenti disponibili sul mercato è prorio necessario imbarcarsi in queste situazioni?
Poi mi chiedo i lavori chi li farà l'architetto?.... chi li paga? ... come verrà divisa questa casa?

nel dividere un immobile per farne due non sempre il risultato finale è architettonicamente parlado è soddisfacente
(di solito una delle due porzioni è sempre penalizzata sia per l'esposizione che per la distribuzione degli spazi .... ma anche se i due immobili finiti fossero entrambi accettabili
Ti conviene?
Posso chiederti in che zona di Roma si trova l'immobile?

Sottoscrivo quanto ti hanno evidenziato sia @ingelman sia @Rosa1968.

Sicuramente, nel contratto preliminare andrebbe specificata la quota di entrambi gli acquirenti, ma io farei ancora di più: cioè farei PRIMA una scrittura privata tra te e l'architetto, con tutti gli accordi presi e tutte le modalità in cui si esplicherà questo affare, scrittura che andrebbe richiamata nel compromesso.

Soprattutto, farei stendere il compromesso dal notaio, che saprà consigliarti in merito ai rischi a cui ti esponi.

Bella pero l'idea dell'architetto. E trova pure gli acquirenti!!!!

Per risponndere ad Ingelman: hai ragione, gli appartamenti sul mercato sono tanti ma io sto cercando un appartamento completamente e finemente ristrutturato pronto per essere abitato. Nel caso specifico i lavori li pagherei io (pagherei la ditta di cui si avvale l'architetto). La casa verrebbe divisa in due appartamenti (un trilocale ed un monolocale). L'appartamento da acquistare l'ho già visto, è un ultimo piano e si trova in zona San Pietro; è luminoso ed avrà una distribuzione degli spazi ottimizzata al massimo. Il prezzo comprensivo di ristrutturazione sarebbe veramente ottimo per la zona

L'architetto mi ha fatto visitare 2 appartamenti per mostrarmi lo standard di ristrutturazione che esegue. Il primo è stato già ristrutturato e diviso in un trilocale (venduto) ed un monolocale (dove ha trasferito il suo studio); il secondo invece è in fase di ristrutturazione e divisione ed è ancora da vendere.
Sto aspettando che l'architetto mi mandi copia della scrittura privata che dice di aver fatto in occasione di una recente compravendita.
Gli ho fatto presente che sono interessato all’acquisto della mia parte di appartamento ma gli ho chiesto di fornirmi una situazione chiara e soprattutto completa dell’operazione al fine di sottoporla all’attenzione di un tecnico di fiducia.

L'idea dell'architetto è secondo me ottima e forse rappresenta l'unico modo oggi per guadagnare veramente sulla compravendita degli immobili.