3 milioni di case sono vuote. Un'analisi delle cause.

ingelman · 2 Luglio 2015

eldic ha scritto:
quello che davvero va al di là di ogni comprensione è come i costruttori ancora insistano a costruire su standard che ormai sono palesemente inaccettati dal mercato.

i costruttori (piccoli almeno) stanno subendo lo scotto dei terreni edificabili pagati esageratamente €xMc almeno riferito al mercato attuale ...

(si vocifera che qualche anno fà i costruttori pur di accaparrarsi i terreni e accontentare il venditore che magari non aveva fatto nemmeno la rivalutazione concedevano anche del black .... sbagliatissimo sia dal punto di vista morale ma anche commerciale ... il black non lo puoi portare come costi ai fini del ricavo d'impresa) ma queste sono solo voci di corridoio

Ovviamente visto le premesse hanno dovuto obbligatoriamente mantenere certi standard (sbagliando) cercando di sfruttare al massimo anche i volumi tecnici a discapito della qualità abitativa.

Ma l'orientamento delle nuove realizzazioni (progetti) stà cambiando come del resto si sono adeguati i prezzi riferiti all'acquisto dei terreni edificabili il cui prezzo d'acquisto ha subito un ribasso medio gmpniano del 30% €/Mc (almeno da noi ovviamente)

eldic · 2 Luglio 2015

mah, non so cosa pensare, anche perchè effettivamente non so quando (e quindi a quanto) abbiano comprato il terreno.
però a prescindere... già hai sul gobbo palazzine invendute all'80%; ne costruisci altre uguali?
ma anche se il terreno l'hai strapagato sei stupido lo stesso.
ehi... ormai l'acquirente più fesso non è quello che certa roba se la compra; è quello che dice "no grazie" dopo averla vista dal vivo anzichè averla scartata a priori sulla carta.

ingelman · 2 Luglio 2015

eldic ha scritto:
ma anche se il terreno l'hai strapagato sei stupido lo stesso.
ehi... ormai l'acquirente più fesso non è quello che certa roba se la compra; è quello che dice "no grazie" dopo averla vista dal vivo anzichè averla scartata a priori sulla carta.

tieni presente una cosa che forse a molti sfugge
(ovviamente riferito al mio ragionamento precedente)
l'acquisto del terreno riferito a realizzazioni ferme già da un anno o forse due risale almeno a 4 o addirittura 5 anni fà dove questa crisi era impensabile ...
poi partiva la fase di progettazione .... atti d'obbligo .... permessi etc fino ad arrivare all'opra finita
( il tutto seguendo un onda che prima era consuetudine )

Se io costruttore ho strapagato il terreno diciamo 500 euro per metorcubo (Mc) avendo quindi a disposizione la possibilità di realizzare tot mq (Mc: 3,20) vien da sè che per rendere l'investimento conveniente l'unica cosa che posso fare è distribuire la superfice residenziale realizzabile cercando di ottenere più unità possibili sfruttando i volumi tecnici che non cubano
(ovviamente il tutto è andato a discapito della qiualità abitativa oltre ad essere la causa dell'invenduto attuale)

Valeria Morselli · 3 Luglio 2015

Mil ha scritto:
oggi è il proprietario a dover fare i conti con la realtà e a doversi adeguare più di quanto pensi. L'inquilino è libero come una farfalla. E se è un buon elemento ha un potere contrattuale molto maggiore del proprietario. Triste realtà "comunque la si giri". Dobbiamo amaramente accettarla.

A mio avviso con la legge italiana sugli affitti è sempre stato il proprietario a doversi adeguare perché è stato dato all'inquilino il manico del coltello (chiamandolo pure "la parte debole", ah ah ah!).
Finalmente qualcuno se ne è accorto che non conviene più affittare. Io come proprietaria, snceramente, ho paura ad affittare.
Mi è capitato di dover negare il mio appartamento ad una signora solo perché separata e con una bambina. Perché si sa bene che se poi quella smette di pagare, con un minore dentro non la mandi più via.
E mi è dispiaciuto, perché mi faveva pena... infatti la poverina sono mesi che sta cercando casa. Nessuno gliela dà.
Tanto per dire, che cavolo di legge è quella italiana sugli affitti.
In UK, dopo due mesi che non paghi, smammi con la forza, che ci siano o no minori dentro.

gmp · 3 Luglio 2015

ingelman ha scritto:
5 anni fà dove questa crisi era impensabile ...

nel 2009-10 crisi impensabile!?!??! huahauhauahauahua te prego...

comunque a roma c'è pieno di nuovo invenduto anche su terreni comprati negli anni '90 da rutelli a due spicci... tipo porta di roma ponte di nona paCCo leonardo torrino etc... io penso che i costruttori non abbassino i prezzi anche per non essere tacciati di concorrenza sleale dai colleghi e come noto non è un ambiente dove le cose le mandano a dire con mazzi di fiori.............

ingelman · 3 Luglio 2015

gmp ha scritto:
tipo porta di roma ponte di nona paCCo leonardo torrino etc..

stiamo parlando di realtà diverse .... leggi bene (nelle zone che hai citato ci sono stati ben altri interessi

ingelman ha scritto:
i costruttori (piccoli almeno) stanno subendo lo scotto dei terreni edificabili pagati esageratamente

eldic · 3 Luglio 2015

ingelman ha scritto:
tieni presente una cosa che forse a molti sfugge
(ovviamente riferito al mio ragionamento precedente)
l'acquisto del terreno riferito a realizzazioni ferme già da un anno o forse due risale almeno a 4 o addirittura 5 anni fà dove questa crisi era impensabile ...
poi partiva la fase di progettazione .... atti d'obbligo .... permessi etc fino ad arrivare all'opra finita
( il tutto seguendo un onda che prima era consuetudine )

Se io costruttore ho strapagato il terreno diciamo 500 euro per metorcubo (Mc) avendo quindi a disposizione la possibilità di realizzare tot mq (Mc: 3,20) vien da sè che per rendere l'investimento conveniente l'unica cosa che posso fare è distribuire la superfice residenziale realizzabile cercando di ottenere più unità possibili sfruttando i volumi tecnici che non cubano
(ovviamente il tutto è andato a discapito della qiualità abitativa oltre ad essere la causa dell'invenduto attuale)

hai ragione; tuttavia c'è qualcosa che non mi convince.
in prima battuta il permesso edilizio è stato rilasciato in tempi recenti (ne ho la certezza assoluta; il mio comune pubblica sul sito internet tutto l'iter dei pua.
mettiamo anche che il progetto fosse stato prima che il pua venisse approvato; a fronte di un cambio delle "regole del gioco" se uno non è stupido, il progetto lo cambia.
sui prezzi... mah. io posso anche capire che se il costruttore ha il terreno in carico a un costo alto quel costo lo deve scaricare; lo capisco e comunque me l'hanno detto mille volte.
quello però che evidentemente il costruttore non capisce è che con tutto il bene che gli posso volere (oddio...) non pago io un errore suo; ne più ne meno come non pagherei 100 un usato che ora vale 80 perchè "ehi! l''ho pagato io 105 5 anni fa.

secondo me ai costruttori manca da realizzare ancora una cosa, fondamentale.
se hanno in carico il terreno a un prezzo fuori mercato, fare i magheggi per riuscire comunque a chiudere in utile è controproducente; corrono il rischio di avere sul gobbo altre al costo del terreno, anche quello dell'invenduto.

forse gli conviene entrare nell'ottica di idee che gli conviene "chiudere la posizione" minimizzando la perdita.

Bastimento · 3 Luglio 2015

eldic ha scritto:
forse gli conviene entrare nell'ottica di idee che gli conviene "chiudere la posizione" minimizzando la perdita.

...beh, in banca basta una firmetta. Con gli immobili, non è che li fai sparire... tanto facilmente.

Mil · 3 Luglio 2015

Valeria Morselli ha scritto:
A mio avviso con la legge italiana sugli affitti è sempre stato il proprietario a doversi adeguare perché è stato dato all'inquilino il manico del coltello (chiamandolo pure "la parte debole", ah ah ah!).
Finalmente qualcuno se ne è accorto che non conviene più affittare. Io come proprietaria, snceramente, ho paura ad affittare.
Mi è capitato di dover negare il mio appartamento ad una signora solo perché separata e con una bambina. Perché si sa bene che se poi quella smette di pagare, con un minore dentro non la mandi più via.
E mi è dispiaciuto, perché mi faveva pena... infatti la poverina sono mesi che sta cercando casa. Nessuno gliela dà.
Tanto per dire, che cavolo di legge è quella italiana sugli affitti.
In UK, dopo due mesi che non paghi, smammi con la forza, che ci siano o no minori dentro.

eh, lo so....il vero problema è però ancora più profondo, secondo me. La sciura oggi non trova ancora casa, ma tra breve, quando l'alternativa sarà ben altro e l'offerta sarà decuplicata, credo che si stenderanno comunque dei tappeti rossi a gente mediamente affidabile, civile, diciamo occidentale. Stiamo andando verso questa direzione perchè la differenza è che abbiamo l'appetibilità di Atene con le tasse uk.

Mil · 3 Luglio 2015

eldic ha scritto:
hai ragione; tuttavia c'è qualcosa che non mi convince.
in prima battuta il permesso edilizio è stato rilasciato in tempi recenti (ne ho la certezza assoluta; il mio comune pubblica sul sito internet tutto l'iter dei pua.
mettiamo anche che il progetto fosse stato prima che il pua venisse approvato; a fronte di un cambio delle "regole del gioco" se uno non è stupido, il progetto lo cambia.
sui prezzi... mah. io posso anche capire che se il costruttore ha il terreno in carico a un costo alto quel costo lo deve scaricare; lo capisco e comunque me l'hanno detto mille volte.
quello però che evidentemente il costruttore non capisce è che con tutto il bene che gli posso volere (oddio...) non pago io un errore suo; ne più ne meno come non pagherei 100 un usato che ora vale 80 perchè "ehi! l''ho pagato io 105 5 anni fa.

secondo me ai costruttori manca da realizzare ancora una cosa, fondamentale.
se hanno in carico il terreno a un prezzo fuori mercato, fare i magheggi per riuscire comunque a chiudere in utile è controproducente; corrono il rischio di avere sul gobbo altre al costo del terreno, anche quello dell'invenduto.

forse gli conviene entrare nell'ottica di idee che gli conviene "chiudere la posizione" minimizzando la perdita.

ma la speranza è sempre l'ultima a morire. E se trovi comunque qualcuno che si ammazza di mutuo per avere un bel bilo soppalcato perchè non confidare ancora nell'idiozia del mercato? In fondo ha una logica...Il problema è che per quanto si possa disprezzare l'intelligenza umana anche uno scimpanzè alla fine comprende che un terreno è insidioso. E non viene più attratto dai caschi di banane che gli ci puoi mettere dentro.

3 milioni di case sono vuote. Un'analisi delle cause.

ingelman

Membro Supporter

eldic

Membro Storico

ingelman

Membro Supporter

Valeria Morselli

Membro Attivo

gmp

Membro Storico

ingelman

Membro Supporter

eldic

Membro Storico

Bastimento

Membro Storico

Mil

Membro Senior

Mil

Membro Senior

Discussioni simili a questa...

Le Ultime Discussioni