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PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
ma non eri quello che diceva che, sbattendosene del contratto, il venditore poteva decidere di consegnare le chiavi un "tot" dopo il rogito?

Questo tuo intervento, seppur parzialmente errato, offre l'opportunità per un interessante spunto.

Come in questa discussione, pure in quella da te rilevata, si faceva riferimento al rispetto dei contratti e alle inadempienze scaturende dei mancati obblighi assunti.

In quel caso in senso invertito.

Da bravi farisei, alcuni dei miei colleghi, puntarono il dito su parte venditrice, che non consegnava l'immobile alla data del rogito.

Rea di inadempienza contrattuale.

Anche lì era il codice civile e i suoi noti articoli a dettare la loro linea.

Rogito fissato qualche giorno dopo la delibera di mutuo.

Dove pure lì era presente un acconto misero, per di più non incassabile per via della sospensiva.

Come si possa pensare che una famiglia possa "fisicamente" fare un trasloco in via espressa, senza aver incassato alcuna caparra, oppure fargli correre il rischio di procedere in quel senso, con un acconto di misera entità, ciò senza prevedere alcuna forma di consegna differita è per me una prassi inconcepibile.

A nulla poi serve aggrapparsi alle applicazioni del codice civile, puntando il dito, come a dire:

"Ormai avete firmato sono problemi vostri rispettate il contratto è il codice civile che lo impone".

Ciò dopo un evidente errore del mediatore che non prevede o si "dimentica", che per lasciare una casa, si deve prima liberarla dalle cose.

Per alcuni di questi, forse meglio sarebbe, prima di applicare il codice civile agli altri, applicare per loro stessi, quello deontologico.

Detto ciò rifaccio mie le argomentazioni tra le differenze tra possesso e proprietà.

Mentre sottoscrivo a doppia firma il tuo intervento relativo alla sospensiva mutuo.

Se non piace non occorre accettarla per forza.
 
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desmo

Membro Attivo
Agente Immobiliare
A mio modesto avviso la clausola risolutiva espressa non intende garantire al proponente che può fare ciò che vuole, rifiutandosi di richiedere un mutuo per qualsiasi motivo, o saremmo nel far west. Quella particolare clausola risolutiva espressa garantisce il proponente dal rifiuto della banca di concedere il mutuo per motivi di redditività, garanzie ecc..per cui a mio avviso se il proponente si rifiuta di chiedere il mutuo mantiene i propri obblighi contrattuali. Ritengo che sia obbligato a farlo, perchè quella clausola parla di accettazione di mutuo, non di possibilità di richiederlo o meno, quindi si da per scontato che il proponente debba richiederlo e nel caso di rifiuto debba dover dimostrare ad agente e venditore che non è stato accettato. La mancata richiesta è un ripensamento bello e buono che a mio avviso non è contemplato perchè una proposta irrevocabile resta tale e la condizione sospensiva parla di accettazione (dopo richiesta) non di ripensamenti vari. Se cosi non fosse, la condizione sospensiva non avrebbe valore contrattuale perchè non ci sarebbe certezza nella determinazione dell'evento che sospende o manda avanti il contratto, sarebbe cioè come dire: io vorrei comprare, ma se ci ripenso ciccia, cioè tutto fuorchè una proposta irrevocabile di compravendita condizionata dall'avverarsi o meno di un evento ben preciso e di cui bisogna dover dimostrare l'esito.
 
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PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Direi che più che un agente immobiliare e un venditore, sei un acquisitore e in questo post stai ragionando da acquisitore.

I venditori come me hanno i capelli dritti sulla testa, credo.

in una società civile, i contratti si rispettano e questo forum esiste anche per chiarire ai NON agenti immobiliari quali sono le regole

Quando affermo che "l'acquisizione è tutto", affermo che un semplice venditore, che non "mastica" e non voglia applicarsi in acquisizione è un agente immobiliare formato a metà.

In mezzo al campo di gioco, un mediano di spinta, alias un agente formato in tutte le attività, può tranquillamente attaccare e cambiare la propria posizione sul campo.

Facendo la sua bella figura e risultati pure operando vicino all'area di rigore.

Diversamente un "attaccante" nato, lontano dall'area di rigore, nella mischia e nel recupero e nel possesso della sfera che fà "girare" il gioco, lo si vede muoversi in maniera goffa ed incerta.

Detto questo sono certo che durante la tua carriera, ti sarà capitato di aver fatto sottoscrivere un incarico in esclusiva e che la parte venditrice successivamente si sia ravveduta o abbia cambiato idea non volendo più vendere.

In questi casi, già lo sai, come ho più volte detto è mia consuetudine annullare il contratto, senza nulla pretendere dall'incauto sottoscrittore.

Alla stessa maniera restituisco l'assegno senza nulla pretendere, all'incauto ed avventato proponente che, per ogni sua svariata, poetica o fantasiosa motivazione, decide di non procedere all'esecuzione del contratto.

Che dica la verità o applichi un escamotage non mi interessa.

Ciò che mi interessa è la sua volontà di acquisto.

Se c'è volontà di acquisto bene.

Se non c'è questa volontà, lasciar perdere e "buttare" via per sempre un cliente con capienza di acquisto incerta se non precaria, significa tutelare parte venditrice.

Politica aziendale.

A ciò aggiungo che un mediatore debba adoperarsi per chiudere le trattative e non inventarsi clausole e clausolette volte ad obbligare o a determinare penali e o inadempienze, che quelle sì sono di dubbia morale.

Viceversa, in nome della moralità, del rispetto dei contratti, dell'educazione al rispetto delle regole, diversi dei venditori della tua generazione, quelli coi capelli dritti in testa, come corvi travestiti da colombe hanno fatto strage di quella clientela.

Si recavano a casa di questi soggetti, alcuni deboli, altri pure incapaci, altri non avvezzi e o non accorti a quello che gli si presentava sotto la penna e facevano firmare i loro contratti.

I contratti si sà sono tutelati dal codice civile.

Alcuni di questi soggetti, sempre sbandierando gli art. del codice civile hanno pure preteso rimborsi per spese sostenute mai avute.

Ormai i clienti avevano firmato.

"Che diamine i contratti vanno rispettati niente escamotage sù... Pagare!"

Per questi motivi oggi, la clientela ha timore e a volte estrema repulsione, a firmare contratti, specie poi se questi, sono avanzati dagli agenti immobiliari.

Non certo per chissà quali "gabole" che i mediatori possano fare durante le vendite.

Scommetto che più del 90% di tutti gli utenti del forum, le "gabole" non le sappiano neanche fare!

Il risultato di ciò, ovvero della mancanza di fiducia, a sottoscrivere i contratti di conferimento di incarico, ha scaturito quella strana consuetudine, pure quella molto avvallata qui sul tuo forum, che è la "presa visione" immobili.

Di cui è risaputo ormai il mio pensiero e che è causa di diversi contenziosi nella realtà e quesiti del forum.

Detto questo, se vi fossero altri messaggi che hai per me, ti auguro di fare meglio.
 

eldic

Membro Storico
Privato Cittadino
Questo tuo intervento, seppur parzialmente errato, offre l'opportunità per un interessante spunto.

Come in questa discussione, pure in quella da te rilevata, si faceva riferimento al rispetto dei contratti e alle inadempienze scaturende dei mancati obblighi assunti.

In quel caso in senso invertito.

Da bravi farisei, alcuni dei miei colleghi, puntarono il dito su parte venditrice, che non consegnava l'immobile alla data del rogito.

Rea di inadempienza contrattuale.

Anche lì era il codice civile e i suoi noti articoli a dettare la loro linea.

Rogito fissato qualche giorno dopo la delibera di mutuo.

Dove pure lì era presente un acconto misero, per di più non incassabile per via della sospensiva.

Come si possa pensare che una famiglia possa "fisicamente" fare un trasloco in via espressa, senza aver incassato alcuna caparra, oppure fargli correre il rischio di procedere in quel senso, con un acconto di misera entità, ciò senza prevedere alcuna forma di consegna differita è per me una prassi inconcepibile.

A nulla poi serve aggrapparsi alle applicazioni del codice civile, puntando il dito, come a dire:

"Ormai avete firmato sono problemi vostri rispettate il contratto è il codice civile che lo impone".

Ciò dopo un evidente errore del mediatore che non prevede o si "dimentica", che per lasciare una casa, si deve prima liberarla dalle cose.

Per alcuni di questi, forse meglio sarebbe, prima di applicare il codice civile agli altri, applicare per loro stessi, quello deontologico.

Detto ciò rifaccio mie le argomentazioni tra le differenze tra possesso e proprietà.

Mentre sottoscrivo a doppia firma il tuo intervento relativo alla sospensiva mutuo.

Se non piace non occorre accettarla per forza.

come fa la povera famiglia?
uhm...
uhm....
uhm.....

CI SONO!
mette nero su bianco *PRIMA* che la consegna avverrà n giorni dopo il rogito?
 

desmo

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Sono d'accordo, è sbagliato prevedere un trasloco con un incasso di caparra che avverrà pochi giorni prima del rogito, il contratto è squilibrato e pende a favore del proponente che già garanzie non ne da essendoci una clausola sospensiva...il che mi sembra abbastanza. Io in questo caso o convinco l'acquirente a rischiare un risarcimento inerente il trasloco (cioè perdendo una caparra che copra in serenità tale operazione) o meglio ancora fisso la data dell'atto definitivo a un mese o giù di li dopo l'incasso, oppure differisco il trasferimento del possesso a tot giorni dopo l'atto, a seconda dei casi
 

eldic

Membro Storico
Privato Cittadino
Sono d'accordo, è sbagliato prevedere un trasloco con un incasso di caparra che avverrà pochi giorni prima del rogito, il contratto è squilibrato e pende a favore del proponente che già garanzie non ne da essendoci una clausola sospensiva...il che mi sembra abbastanza. Io in questo caso o convinco l'acquirente a rischiare un risarcimento inerente il trasloco (cioè perdendo una caparra che copra in serenità tale operazione) o meglio ancora fisso la data dell'atto definitivo a un mese o giù di li dopo l'incasso, oppure differisco il trasferimento del possesso a tot giorni dopo l'atto, a seconda dei casi

aspetta.
il caso proposto qualche settimana era diverso.
preliminare che prevede rogito ben in là nel tempo, caparra congrua versata.
all'ultimo momento, a fronte di sopravvenuti problemi del venditore questi chiede al compratore di prorogare "a data da destinarsi" la consegna delle chiavi; intascandosi però subito i quattrini.

a fronte di quanto sopra non vale nemmeno la pena evidenziare come il compratore avesse dato disdetta dell'affitto e intrapreso tutte le attività tipiche di un trasloco.
 
P

PROGETTO_CASA

Ospite
Quando affermo che "l'acquisizione è tutto", affermo che un semplice venditore, che non "mastica" e non voglia applicarsi in acquisizione è un agente immobiliare formato a metà.

In mezzo al campo di gioco, un mediano di spinta, alias un agente formato in tutte le attività, può tranquillamente attaccare e cambiare la propria posizione sul campo.

Facendo la sua bella figura e risultati pure operando vicino all'area di rigore.

Diversamente un "attaccante" nato, lontano dall'area di rigore, nella mischia e nel recupero e nel possesso della sfera che fà "girare" il gioco, lo si vede muoversi in maniera goffa ed incerta.

Detto questo sono certo che durante la tua carriera, ti sarà capitato di aver fatto sottoscrivere un incarico in esclusiva e che la parte venditrice successivamente si sia ravveduta o abbia cambiato idea non volendo più vendere.

In questi casi, già lo sai, come ho più volte detto è mia consuetudine annullare il contratto, senza nulla pretendere dall'incauto sottoscrittore.

Alla stessa maniera restituisco l'assegno senza nulla pretendere, all'incauto ed avventato proponente che, per ogni sua svariata, poetica o fantasiosa motivazione, decide di non procedere all'esecuzione del contratto.

Che dica la verità o applichi un escamotage non mi interessa.

Ciò che mi interessa è la sua volontà di acquisto.

Se c'è volontà di acquisto bene.

Se non c'è questa volontà, lasciar perdere e "buttare" via per sempre un cliente con capienza di acquisto incerta se non precaria, significa tutelare parte venditrice.

Politica aziendale.

A ciò aggiungo che un mediatore debba adoperarsi per chiudere le trattative e non inventarsi clausole e clausolette volte ad obbligare o a determinare penali e o inadempienze, che quelle sì sono di dubbia morale.

Viceversa, in nome della moralità, del rispetto dei contratti, dell'educazione al rispetto delle regole, diversi dei venditori della tua generazione, quelli coi capelli dritti in testa, come corvi travestiti da colombe hanno fatto strage di quella clientela.

Si recavano a casa di questi soggetti, alcuni deboli, altri pure incapaci, altri non avvezzi e o non accorti a quello che gli si presentava sotto la penna e facevano firmare i loro contratti.

I contratti si sà sono tutelati dal codice civile.

Alcuni di questi soggetti, sempre sbandierando gli art. del codice civile hanno pure preteso rimborsi per spese sostenute mai avute.

Ormai i clienti avevano firmato.

"Che diamine i contratti vanno rispettati niente escamotage sù... Pagare!"

Per questi motivi oggi, la clientela ha timore e a volte estrema repulsione, a firmare contratti, specie poi se questi, sono avanzati dagli agenti immobiliari.

Non certo per chissà quali "gabole" che i mediatori possano fare durante le vendite.

Scommetto che più del 90% di tutti gli utenti del forum, le "gabole" non le sappiano neanche fare!

Il risultato di ciò, ovvero della mancanza di fiducia, a sottoscrivere i contratti di conferimento di incarico, ha scaturito quella strana consuetudine, pure quella molto avvallata qui sul tuo forum, che è la "presa visione" immobili.

Di cui è risaputo ormai il mio pensiero e che è causa di diversi contenziosi nella realtà e quesiti del forum.

Detto questo, se vi fossero altri messaggi che hai per me, ti auguro di fare meglio.

Una cosa non capisco da cio' che scrivi: se un cliente acquista solo con sospensiva prendi la proposta ?
 

desmo

Membro Attivo
Agente Immobiliare
aspetta.
il caso proposto qualche settimana era diverso.
preliminare che prevede rogito ben in là nel tempo, caparra congrua versata.
all'ultimo momento, a fronte di sopravvenuti problemi del venditore questi chiede al compratore di prorogare "a data da destinarsi" la consegna delle chiavi; intascandosi però subito i quattrini.

a fronte di quanto sopra non vale nemmeno la pena evidenziare come il compratore avesse dato disdetta dell'affitto e intrapreso tutte le attività tipiche di un trasloco.
in tal caso l'acquirente non è tenuto ad un bel niente se non a fissare la data del rogito, comunicare il notaio rogante, e pagare il saldo. Con l'accordo si fa tutto ovviamente, ma il venditore dovrebbe proporre all'acquirente idonea sistemazione e pagargli spese e scomodo, sempre che l'acquirenti accetti
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Una cosa non capisco da cio' che scrivi: se un cliente acquista solo con sospensiva prendi la proposta ?

Certamente.

Però si procede al compromesso quando giunge l'ok bancario.

Nel caso qui esposto, pare che siamo in presenza di quelle proposte che evitano il compromesso, giungendo direttamente al rogito, senza alcun acconto versato.

L'esigua entità dell'importo lo lascia presagire.

Quando vi sono queste genere di proposte "disseminate come tappe" nei mesi utili dell'anno, è mia abitudine non considerale mai nel mio conto economico.

Ciò perchè è ovvio che su quelle tappe ci puoi scivolare sopra e cadere come fossero bucce di banana.
 
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