Svendere o non svendere? questo è il dilemma

marco tartari ha scritto:

Questa discussione è oramai sterile,
fuori da tutti i parametri del trading immobiliare.

Nessuna speranza di recuperare quanto speso e si insiste in un ragionamento incomprensibile .

Scusate il tono perentorio, ma quando
ce vo, ce vooo!

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giustissimo...solo questo volevo capire da voi....cioè oggi anche se compri al meglio un giorno dopo vendi al peggio.....vi ringrazio che di certo sta cosa non la potevo supporre ma voi me l'avete certificata...tempi duri

NO: se compri una casa bella e la lasci bella, senza metterci fronzoli anche costosissimi che servono solo a te, puoi fare un ottimo investimento oggi. MA se l'attrezzi con roba che serve solo a te, crei una nicchia, quindi o trovi uno come te, o perdi i soldi. Stop. Questo è certificato.

mestesso3 ha scritto:

boh sto casale bellissimo l'ho comperato a prezzo basso 3 anni fa da ristrutturare completamente...e l'ho fatto da solo....adesso mi rendo conto che ogni 100 euro spese allo smorzo per il materiale più il mio lavoro ne valgono 50....roba da matti....gli immobiliaristi di zona mi indicano prezzi ridicoli quando la prima vendita all'asta di sto casale 10 anni fa era almeno il triplo........ qui è un paradiso e non vorrei cederlo ma essendo rimasto solo non posso fare altro... ma neanche regalarlo... non riesco a capire il VALORE ATTUALE DI MERCATO gli immobiliaristi di zona se ne approfittano...io non ho bisogno di soldi e potrei resistere anni ma la domanda è: CRESCERANNO O DIMINUIRANNO I PREZZI?....tutto qui che nell'ipotesi diminuissero ulteriormente lo cedo a quello che attualmente mi offrono....grazie a chi risponde

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Il proprietario è sempre il peggior valutare della sua casa. Di quanto vale per te, quanto lo hai pagato, quanto hai speso per ristrutturarlo, non gliene frega niente a nessuno. Il tuo immobile vale l'offerta più alta che riesci ad ottenere in un tempo non biblico, diciamo uno, massimo due anni, poi il fatto già che resta nelle vetrine troppo a lungo lo rende meno appetibile perchè la gente se ne chiede il perchè (e si risponde pure, a proprio modo).

Da me il problema non è svendere o non svendere, ma riuscire a svendere o rimanere nell'invenduto, quindi ritieniti già fortunato ad avere richieste. Quando il mercato si riprenderà? Più semplice di quanto si pensi, dipende dall'economia, il settore immobiliare non è una cosa a sè ma anzi uno dei più rappresentativi dell'economia di un Paese. Le crisi peggiori (1929 e 2006) sono state crisi immobiliari, strettamente legate alla finanza, e di conseguenza a tutta l'economia. Tu vedi gente che sta meglio? Io no, e la zingara mi ha detto che sarà cosi per i prossimi 10 anni con deboli segnali di ripresa man mano che non ti faranno mai capire se ci stiamo riprendendo o meno, perchè a no piace rompere per aggiustare. Chissà se ci piglia

desmo ha scritto:

Il tuo immobile vale l'offerta più alta che riesci ad ottenere in un tempo non biblico, diciamo uno, massimo due anni,

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tali affermazioni da parte di un AI (e pure la condivisione tramite il mia piace da parte di altri AI) sono molto gravi perchè rivelano gravissime lacune valutative e di conoscenza del mercato immobiliare

Carlo Garbuio ha scritto:

tali affermazioni da parte di un AI (e pure la condivisione tramite il mia piace da parte di altri AI) sono molto gravi perchè rivelano gravissime lacune valutative e di conoscenza del mercato immobiliare

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anche vero che questo è lo stato dell'arte.......finche col mattone ci si dovranno mantenere 4.000.000 di statali...12.000.000 di pensionati 600.000 cassintegrati 600.000 auto blu non se sa ma posso sbagliarmi 3.MIliardi di euro per rifugiati ecec e tutto sull'unica cosa apignorabile all'80% degli Italiani che stanno a nascita zero e per cui ci sono più case che gente.... non mi sembra che si sia nel Nirvana.....Desmo può aver esagerato ma è comunque credibile....

il mercato immobiliare sta in ginocchio per un paio di ragioni...ricordo quando ero bambino anni 60....ogni tanto si palesava un parente mai visto e proclamava: DEVO FARE CASA...era orribile....ognuno della famiglia doveva contribuire...i vecchi con i soldi noi bambini ogni sabato e domenica a portare mattoni e non era finita il proprietario era pieno di debiti per venti anni.....Distrutto il concetto di famiglia, messi in ginocchio dalla crisi indotta le LOBBIES che ragionano in termini MILLENARISTICI come la Chiesa hanno programmato lo Scippo di ogni Immobile nel più bel paese del mondo....non subito...ragionano di cento anni in cento cosi nessuno fa rivoluzioni e nessuno si ribella....ovvio che i nostri nipoti non possono essere troppo arrabbiati se gli scippano casa rispetto ai miei zii degli anni 60 che sboccavano sangue...le lobbies hanno prima indebolito la famiglia...poi il carattere e tra un 20 anni si sono intascati l'Italia a gratis...chi vuoi che si ribella? statli e pensionati che stiamo a nascita zero? o gli immigrati che non hanno una lira per piangere? enon mi parlate di bolle immobiliari che i prezzi più o meno sono stati costanti per 60 anni...ma quali bolle? questa è una rapina....

Carlo Garbuio ha scritto:

tali affermazioni da parte di un AI (e pure la condivisione tramite il mia piace da parte di altri AI) sono molto gravi perchè rivelano gravissime lacune valutative e di conoscenza del mercato immobiliare

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Se pensi che gli immobili si vendano sulla base dei soli valori OMI o dei parametri di estimo che uso quando faccio le perizie per i tribunali è il caso che riprendiamo la nostra comunicazione quando avrai finito di pigiare i bottoni dei citofoni.

Ti lascio uno spunto per riflettere quando verrai promosso: un bene, nell'economia, non ha alcun valore se non quello attribuito da chi lo compra. Una bottiglia d'acqua non ha lo stesso valore nel deserto e nell'amazzonia durante la stagione delle piogge. L'estimo è la scienza che cerca di prevedere il possiblle valore di un bene considerandone il suo collocamento nel mercato di concorrenza, valore che deve poi essere verificato come qualsiasi scenario economico-finanziario, controllare cioè la vicinanza dello scenario rispetto alla realtà. Se ho io dati reali, delle stime non me ne faccio nulla. L'ultimo immobile che ho valutato, in termini di perizia ho dovuto inserire 130.000 euro perchè sono stato costretto ad usare i parametri estimativi classici, ma sapevo che non si sarebbe venduto oltre gli 85.000 euro. Asta andata vuota ripetutamente nonostante lo stato di ristrutturazione e la posizione centrale, ora è a 59.000 euro, vedremo. Per cui sono stato anche troppo generoso nell'attribuirgli un valore di mercato che era già nettamente inferiore al valore della stima. Dato che io vivo di vendite e non di stime fini a sè stesse, continuo a considerare, a ragione, il valore degli immobili come il massimo valore che la gente è disposta a pagarli in un dato momento.

la stima la si fa sempre sulla base storica, con un pizzico di proiezione che prendi dal trend. Il prezzo pagato è altro. Questo per dovere di precisazione.

La parte pratica non prescinde dalla grammatica, in fasi di mercato crescente il prezzo pagato spesso è superiore alla stima. Se la stima è fatta bene, tenendo conto anche del trend, il prezzo pagato spesso è molto vicino a quello di stima, o comunque vicino al valore di stima +/- trend moltiplicato il tempo che passa dalla stessa.

Ponz ha scritto:

la stima la si fa sempre sulla base storica, con un pizzico di proiezione che prendi dal trend. Il prezzo pagato è altro. Questo per dovere di precisazione.
in fasi di mercato crescente il prezzo pagato spesso è superiore alla stima.

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appunto, in fase crescente di mercato. L'opposto, nel caso opposto, per questo la stima fatta come la facciamo noi si avvicina al reale prezzo di mercato solo se si conosce il reale andamento di mercato di quel tipo di immobile in quella particolare zona, con uno sguardo d'insieme al trend e alla location generale. Il resto serve solo per consegnare perizie ai tribunali per immobili che verranno venduti a meno della metà del loro valore, tanto per dimostrare l'inefficienza della teoria quando la pratica è fatta dai consumatori. Se la gente compra ancora meno, gli immobili scendono di prezzo ancora di più. Sono gli acquirenti di un bene che ne decidono il prezzo perchè se io voglio vendere noci di cocco a 18 euro l'una invece che a 4 perchè ho stimato cosi in funzione della mia struttura costi, in un'ottica di estimo sono stato bravo, in un'ottica di vendita sono stato un cretino perchè sto per chiudere per mancanza di acquirenti

desmo ha scritto:

Dato che io vivo di vendite e non di stime fini a sè stesse, continuo a considerare, a ragione, il valore degli immobili come il massimo valore che la gente è disposta a pagargli in un dato momento.

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bene, allora ci siamo capiti:
questa è una tua visione, personale, che non c'entra niente con le regole accettate e condivise dal mondo immobiliare quando si parla di valutazione immobiliare.

Per lo stesso motivo tu potresti considerare giallo un oggetto che tutti vedono rosso in base ai parametri universalmente condivisi
Finchè non verranno variati i parametri l'oggetto rimarrà rosso ed il problema sarà di chi si intestardisce nel vederlo giallo. Quando invece i parametri saranno modificati e l'oggetto verrà visto come giallo allora quello che in passato lo vedeva giallo avrà i suoi bei riconoscimenti.
Battiti per diffondere e far accettare la tua idea, non limitarti ai forum.

allo stato attuale dell'arte, restano, e si evidenziano ulteriormente, i limiti di competenza in ambito valutativo e di conoscenza del mercato di cui accennavo sopra ... fino a quando non verranno modificate le regole