desmo

Membro Attivo
Agente Immobiliare
La discussione è interessante fin quando, anche se in modo moderatamente acceso, vengono rispettate le opinioni altrui, a maggior ragione se qualificate. Non è più interessante, almeno per me, se chiunque cerca di affermare il proprio modus come l'unico corretto. Quello che è corretto per me potrebbe non esserlo per gli altri, e infatti io mi limito ad esprimere la mia posizione e a giustificarla, ad offrire spunti. Se il mio bilancio va bene e quello di Carlo va male, ho ragione io, viceversa ha ragione Carlo. Se vanno bene entrambi abbiamo ragione entrambi, se vanno male entrambi siamo tutti e due dei coglioxi. Questo, assieme alla qualità che non deve mai mancare nè soprattutto giustificare guadagni a tutti i costi per il bene del nostro collettivismo, oltre che della nostra categoria, è tutto ciò che per me conta.
 

Ponz

Membro sognante
Agente Immobiliare
Ci sono comportamenti e scelte che portano conseguenze non sempre visibili e rapportabili ad avvenimenti vicini nel tempo, ma che piano piano, a lungo termine, creano situazioni insanabili che fanno perdere tutto il denaro accumulato nell'ignorarle, oltre spesso a generare situazioni dove per recuperare possibilità di incasso perdute, dovresti fare miracoli non alla tua portata, situazioni che con un pizzico di prevenzione, sarebbero evitabili.

Sia chiaro che allo stato attuale delle cose non me la sento di supportare alcuna tesi interamente, pongo solo l'attenzione su comportamenti e possibili conseguenze, come ho sempre fatto, purtroppo spesso, indovinandole le conseguenze....
 

Carlo Garbuio

Membro Storico
Agente Immobiliare
E ti prego di non presumere che non essere d'accordo con te e il tuo modo di esprimerti significhi non
non ho affatto presunto quanto affermi che non è altro che una tua personalissima e forzata lettura molto oltre le righe con molta dietrologia
il modo differente di pensare ci sta ed è il sale del confronto, ma nel confronto si vede se quanto uno sa ed è aggiornato, o no?

I rischi di che, Carlo ?
rischi di valutare male, di questo stiamo parlando, di valutazione immobiliare

L'unico rischio che io vedo, molto presente, è quello di non vendere e non affittare e di conseguenza fare fatica a campare...
vendere è altra cosa
approfondisci la valutazione e scoprirai nuove opportunità di lavoro e quindi di campare meglio

Se il mio bilancio va bene e quello di Carlo va male, ho ragione io, viceversa ha ragione Carlo.
e come verificheresti se un lavoro valutativo va bene o no?
tu usi il tuo metodo, che reputi migliore, io uso il mio e quindi non si potrà mai confrontare lavori eseguiti con metodi diversi
invece esistono metodi condivisi dal mondo immobiliare (quindi anche dagli Agenti immobiliari) che continuate a non voler approfondire
 

desmo

Membro Attivo
Agente Immobiliare
vedi Carlo, se ci fosse un'unico modo di valutare un qualcosa, in generale, farebbero tutti quanto è stato valutato ottimale all'unanimità, con la semplice e certa conseguenza che quell'investimento, anche se potenzialmente in grado di generare reddito perchè oggetto di una stima azzeccata, finirebbe invece per rendere tutti poveri per ovvie ragioni di dividendo. Quello che vuoi non è possibile, secondo me, e sempre secondo me, è giusto che sia cosi, perchè le dinamiche sociali che orientano i consumi non possono essere prese in considerazione dall'estimo se non in termini macroeconomici, non di certo neuroscientifici e sociologici che ti fanno comprendere meglio i fenomeni economici stessi. Ne vuoi degli esempi? Bene, e visto che mi hai chiesto di illuminarti, parliamo di neuroeconomia, per steps:

1) quando passi la "tesserà fedeltà" allo scanner del supermercato perchè ti ci caricano su dei punti spendibili in buoni acquisto, in realtà stai consegnando ai marketers informazioni preziose sulle tue abitudini di acquisto, e cioè, in generale: età, sesso, situazione famigliare (coniugato o meno), numero figli se presenti, città di appartenenza e ammontare dello scontrino. Questi dati vengono elaborati da chi si occupa di analytics e business intelligence allo scopo di migliorare le performance dell'azienda, e cioè impostare delle strategie mirate al proprio segmento di mercato. Perchè? Perchè con l'avvento della lean production si è capito che fare troppo magazzino porta a problemi di invenduto per cui si compra ciò che serve a perseguire l'obiettivo aziendale: vendere ai tuoi clienti. E allora cosa si fa? Ovviamente si cerca di conoscere proprio i tuoi clienti, e cosa questi vogliono. Questo è un esempio che fa ben comprendere come sia fondamentale capire cosa la gente vuole, e quanto è disposta a pagarla, cosi concentri i tuoi investimenti su ciò che vendi, o che ti serve per produrre, e limiti le perdite.

2) quando acquisti un paio di scarpe, o una borsa, in pelle, ti arriva al naso proprio un odore di pelle. Pensi che sia vero? Povero illuso, la pelle nelle industrie riceve talmente tanti trattamenti che non può mantenere l'odore di pelle, per cui questo odore è artiiciale e ricreato proprio per dare all'acquirente la genuina sensazione di vera pelle. Lo stesso accade per i trapani e i telecomandi che risultano al tatto più pesanti di altri della concorrenza, per dare all'acquirente la sensazione di solidità, ma che in realtà altro non hanno che dei pesi all'interno. Questo è un altro esempio per farti capire che devi dare alla gente quello che la gente chiede, e se vendi un prodotto, devi conoscere la tua clientela, anche da un punto di vista di come ragiona.

In conclusione, continuo a sottolineare come l'estimo, a mio avviso, sia la giusta base per dare un valore ad un prodotto m che deve essere confrontato ed adattato, modellato, sulla base delle preferenze dei consumatori che sono i destinatari della tua attività aziendale. Stimare un immobile in modo scientifico piuttosto che olistico, cioè sulla base della conoscenza del segmento e delle abitudini di spesa di questo segmento, vuol dire ignorare completamente l'unica cosa cosa che fa la differenza tra un immobile invenduto e uno venduto. Se uno campa di stime, può anche permettersi di ignorare tutto quanto detto, anche se non centra lo scopo della stima, prevedere il valore nel mercato di un determinato bene, ma se uno vive di vendite, deve dire al cliente quanto vale quel preciso immobile, con il suo affaccio, il suo vicinato, nel suo quartiere, con la sua esposizione, al quale si accede da quella scala, con i suoi accessori presenti o meno, configurato per accontentare quel determinato segmento di clientela presente in una certa percentuale nell'ambiente di riferimento, e quindi giungere ad un prezzo per il quale l'insula (la zona cerebrale demandata al dolore, che si attiva tutte le volte che un consumatore scopre il prezzo di un prodotto) non mitighi troppo l'attivazione del nucleus accumbens (la zona cerebrale demandata al piacere provato dal consumatore che desidera acquistare un prodotto che gli piace) confluendo in un NON acquisto.

Pensi che dica ******ate che non si applicano alla realtà? Il credito al consumo fa esattamente questo, non farti percepire il sacrificio (il dolore) dell'esborso di denaro necessario per portarti casa un determinato prodotto, semplicemente frazionando questo dolore in piccole rate, e demandando quindi il pagamento ad un momento successivo. In questo modo l'insula non si attiva abbastanza per mitigare il piacere provato nell'immaginarsi quel prodotto già nelle nostre mani, e la gente compra molto di più. Le vendite da quel di si sono impennate in modo pazzesco, ed è anche dimostrato che in questo modo la gente compra prodotti mediamente più costosi, con caratteristiche superiori, a quelli che avrebbe comprato se li avesse pagati all'istante in contanti. C'è poi the paradox of choice, uno studio che dimostra come quando i consumatori hanno troppe offerte davanti agli occhi, comprano meno, ed anche questo ha rappresentato un contributo alla diminuzione delle mie vendite: troppa offerta, il che si è tradotto in un continuo fare visite a mille immobili dove poi la forza contrattuale dell'acquirente rafforzata da insano egoismo poirta a fare offerte bassissime per gli immobili di gran lunga migliori. Mentre una volta, quando di case ne avevo 40, ne facevo vedere 3-4 più indicate alla richiesta, e l'acquirente in poco tempo comprava perchè quello offriva la parrocchia (il mercato).

Ora tu puoi anche rimanere delle tue idee ed è giusto che sia cosi, ma le mie argomentazioni sono tutt'altro che NON scientifiche o non supportate da autorevoli studi in campo di processi decisionali di tipo economico. Quindi tieniti pure le tue idee che io continuo a rispettare, ma i tuoi giudizi sulle stime a occhio da non professionista li vai a dare a qualcun'altro ;)
 
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mestesso3

Membro Junior
Privato Cittadino
forse a questo punto mestesso3 potrebbe cominciare a capire fin da dove si sono originati i suoi problemi.
...non credo di aver comprato male ..era la settima asta al ribasso...e ho restaurato da solo in economia.....I problemi sono sorti perchè nell'arco di 2 anni qui in zona stanno vendendo 194 (quelle che ho trovato in rete) Ville simili....qui a Fiano stanno vendendo tutti sembra la grande fuga....ecco tutto.
 

Carlo Garbuio

Membro Storico
Agente Immobiliare
questa non è valutazione immobiliare, lo sai benissimo e non può che essere giudica come NON valutazione

ho chiesto chiarimenti che non ho ricevuto e che continuo a non ricevere da te e da chi ti sostiene:
cosa significa essere "costretti" a valutare 130 un immobile che ritieni valga 85 ed ora è all'asta a 59?
cosa vuol dire e/o dimostra tutto questo?

quanto da te esposto va tutto considerato nella valutazione immobiliare e ci va anche dell'altro, il tutto va ordinato e correttamente misurato e dimostrato
affinché il tuo lavoro sia credibile, difendibile, verificabile e confrontabile però, che tu lo voglia o no, devi applicare le regole attualmente vigenti e questo è tutto possibile adesso come ieri:
perchè allora non vuoi aggiornarti e approfondire? potresti trarne enorme giovamento.
Le regole, ripeto, sono state accettate e sottoscritte anche dalle associazioni di categoria che rappresentano gli AI e da tante associazioni, enti & c.
Sono tutti scemi tranne te e quelli che ti sostengono in questa discussione? ;) mah!
sei a conoscenza di quanto hanno sottoscritto? hai provato ad applicarlo? E' possibile! Per un professionista vero è doveroso.
Qualcosa non va? C'è la possibilità di rettificare, aggiornare, modificare, proporre ... un modo di fare molto pratico, altro che teoria.
Certo questo comporta trasparenza e, di conseguenza, responsabilità ed è questo da cui i professionisti vogliono fuggire (perchè fino ad ora gli è stato consentito anche se molti ne stanno pagando le conseguenze) evitando di assumersi le proprie responsabilità che, nonostante tutto, sono chiaramente individuabili.

finchè userai un metodo tutto tuo (che fra l'altro usi a tua discrezione quando non sei "costretto") non potrai mai confrontare e misurare il tuo operato con quello degli altri e continuerai a vivere nel tuo mondo ... come fanno in tanti ma, ripeto, il vento sta cambiando molto velocemente ed i rischi di venir sbuggiardati è in continua crescita: informati pure anche approfondendo diverse discussioni già presenti in questo forum.

La vendita è cosa diversa dalla valutazione e il professionista che ha la possibilità di eccellere in entrambi i campi distinguendosi e qualificandosi nel mercato immobiliare è l'agente immobiliare, non tutti però perchè se si opera con metodi propri si fa il gioco contrario, screditando quindi sè stessi la categoria.
 

desmo

Membro Attivo
Agente Immobiliare
ma certo che sono costretto Carlo perchè per abbassare di ulteriori 45.000 euro un appartamento di 170 metri quadrati in centro storico completamente ristrutturato, e bene, valutato già 130.000, devi essere solo un pazzo, qualsiasi tecnico l'avrebbe stimato almeno 170.000, almeno, io mi sono tenuto a 130.000, cosa vado a citare nella mia stima gli esperimenti di Barry Schwartz? Guarda che da me comprare a 15.000 un immobile stimato 70.000, o a 200.000 una villa stimata 700.000, è cosa normalissima, la gente non c'ha soldi. Ed è ovvio, la gente che compra all'asta è quella poca che ha ancora soldini, per cui sfrutta la propria forza contrattuale non per fare l'affare come si fa oggi, ma per fare l'affare dell'affare, comprando appunto all'asta non contenta di un ribasso medio già del 25%. E cosa ti aspetti che succeda quando l'asta va vuota? Si abbassa, si abbassa, si abbassa, e alla fine arriva uno con qualche soldino che o affarista che lo fa per mestiere, o piccolo risparmiatore che ha trovato l'acquisto della sua vita, procede a prezzi ridicoli. Di quali responsabilità e/o individuazioni parli? Se corro un rischio lo faccio per difetto non per eccesso perchè sono il valutatore più tirchio tra tutti quelli che conosco che crisi o non crisi sono tarati cosi e non li smuovi. Io non uso metodi a mia discrezione, ho detto invece che quando ragiono con l'investitore mi posso permettere considerazioni più personali perchè non le devo giustificare, chi compra da me in tal senso lo fa perchè si fida del mio nome per aver procurato buone rendite ad altre persone sfruttando il fiuto e l'esperienza nelle previsioni, cose che nella stima non posso usare perchè sono i calcoli che contano, nelle perizie immobiliari cosi come in quelle aziendali. Pensi ci sia un modo per adeguare le stime? Benissimo, ma io non sono interessato a contribuire perchè provare a quantificare, parametrare quanto ho detto nel messaggio precedente, è da pazzi e dovrei essere assunto a tempo indeterminato in un centro ricerche con uno stipendio ragguardevole che mi permetta di dedicarmi solo a quello. Visto che non ho ricevuto offerte di questo tipo, e anche se succedesse non sono sicuro che mi piacerebbe occuparmi di estimo, è ovvio che non sia interessato a cercare la dimostrazione matematica delle mie conclusioni olistiche. Sono un agente esperto, e quando faccio le stime ogni calcolo è giustificato, tutto ciò che non posso giustificare nè parametrare non posso prenderlo in considerazione, mentre quando "chiacchiero" con i miei clienti, mi posso permettermi di dire tutte le stupidaggini che penso, e se a loro piace, ben venga. Era questo che volevi sapere?
 
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Carlo Garbuio

Membro Storico
Agente Immobiliare
abbassare di ulteriori 45.000 euro un appartamento di 170 metri quadrati in centro storico completamente ristrutturato, e bene, valutato già 130.000, devi essere solo un pazzo,
quindi la tua idea sugli 85.000 è una pazzia?
o il tuo metodo e le tue conoscenze non ti danno quella sicurezza per valutare correttamente un immobile indipendentemente da quello che fanno gli altri?
;)

Guarda che da me comprare a 15.000 un immobile stimato 70.000, o a 200.000 una villa stimata 700.000, è cosa normalissima, la gente non c'ha soldi.
questo non dimostra niente se non che, se il fenomeno è così frequente e normalissimo, è altamente probabile che da te si valuti molto male, non rispettando le solite regole.

E cosa ti aspetti che succeda quando l'asta va vuota? Si abbassa, si abbassa, si abbassa, e alla fine arriva uno con qualche soldino che o affarista che lo fa per mestiere, o piccolo risparmiatore che ha trovato l'acquisto della sua vita, procede a prezzi ridicoli.
ho assistito pure a molte aste che sono aumentate e concluse al di sopra del valore di mercato. Le aste e il mercato ordinario sono molto difficilmente confrontabili, non hanno le stesse condizioni operative. Puoi andare, ad esempio, dal giudice e offrire meno;)? no, devi aspettare, nel frattempo cambia il mercato ... sono mercati differenti che vanno considerati con le dovute cautele. non si può fare di tutta un'erba un fascio e generalizzare perchè? perchè non si rispettano quelle regole condivise che si vogliono approfondire e tutto quanto già detto sopra

Di quali responsabilità e/o individuazioni parli?
un falso in perizia, secondo te, quali responsabilità può comportare in capo al perito?
e la mancanza di trasparenza, ripercorribilità, oggettività, fondatezza?
il cliente su questa prestazione sceglie, decide, prende una propria decisione che spessso è unica nella sua vita

serve maggior responsabilità a partire dai professionisti
 

desmo

Membro Attivo
Agente Immobiliare
quindi la tua idea sugli 85.000 è una pazzia?
o il tuo metodo e le tue conoscenze non ti danno quella sicurezza per valutare correttamente un immobile indipendentemente da quello che fanno gli altri?
;)


questo non dimostra niente se non che, se il fenomeno è così frequente e normalissimo, è altamente probabile che da te si valuti molto male, non rispettando le solite regole.


ho assistito pure a molte aste che sono aumentate e concluse al di sopra del valore di mercato. Le aste e il mercato ordinario sono molto difficilmente confrontabili, non hanno le stesse condizioni operative. Puoi andare, ad esempio, dal giudice e offrire meno;)? no, devi aspettare, nel frattempo cambia il mercato ... sono mercati differenti che vanno considerati con le dovute cautele. non si può fare di tutta un'erba un fascio e generalizzare perchè? perchè non si rispettano quelle regole condivise che si vogliono approfondire e tutto quanto già detto sopra


un falso in perizia, secondo te, quali responsabilità può comportare in capo al perito?
e la mancanza di trasparenza, ripercorribilità, oggettività, fondatezza?
il cliente su questa prestazione sceglie, decide, prende una propria decisione che spessso è unica nella sua vita

serve maggior responsabilità a partire dai professionisti
io sono pienamente d'accordo con quanto tu affermi, per questo, onde evitare il falso, non mi posso cimentare in esperimenti strampalati. Io non posso cambiare il mondo.

Si, hai capito bene, io non posso giustificare le mie valutazioni olistiche, perchè come dicevo nel mio messaggio precedente un conto è fidarsi del proprio istinto che altro non è che la maturazione, l'interiorizzazione delle proprie conoscenze, e un conto è giustificarle scegliendo opportuni parametri sperimentali, il che richiederebbe attività di ricerca con conseguente approvazione da parte degli organi competenti, che non è il mio lavoro. Io faccio un pò quello che fa un provate banker: suggerisce quelli che secondo lui sono investimenti buoni, se si sbaglia ciccia, chi gli ha dato fiducia ha preso un granchio, diverso è stimare un'azienda, dove sono i calcoli a determinarne il valore. Su questo dovresti essere d'accordo
 
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