Crisi immobiliare e dati pubblici spariti

Maurizio T ha scritto:

Dunque: io non ti offendo e tu non mi offendi. Io non mi sto nascondendo, sto cercando di capire perchè la cosa mi interessa. Se sono critico verso lo stato è perchè penso che noi tutti ci meritiamo di più.
Posso immaginare che, dal tuo punto di vista, se lo stato fosse efficiente e trasparente ti rovinerebbe il business

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e dove starebbe l'offesa?
uno stato è efficiente con persone efficienti, il problema è molto più profondo di quel che si pensa e, per questo, di più difficile soluzione
non mi preoccuperebbe proprio uno stato efficiente e trasparente, anzi mi sto battendo per questo con diverse iniziative, tutte rafforzate dall'attività di cui stiamo parlando.
quello che mi preoccupa è la competenza e la professionalità di tanti "sedicenti" professionisti che contribuiscono a rallentare l'inevitabile processo di trasparenza a cui non può sottrarsi il mercato immobiliare italiano.
mi auguro quanto prima uno stato efficiente e trasparente perchè allora si si potrebbe, finalmente, parlare pure di equità, anche fiscale.

Maurizio T ha scritto:

Ok, toglimi gli alibi e parliamo di soldi. Quanto mi costerebbe un monitoraggio di una zona che fa 100 vendite l'anno?
Mi interessa anche solo il file excel, poi le statistiche e i grafici me li posso fare da me.

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Queste informazioni non sono sufficienti per fare un preventivo.
Definisci con precisione la zona ed il periodo di tempo e poi ne riparliamo.
Il preventivo non può essere fatto su 100 ipotetiche vendite ... se non ci sono cosa facciamo?
Di queste 100 ipotetiche vendite (NTN) non ha senso scaricare tutti i dati perchè non tutte vanno bene ai fini mercantili
e poi si può procedere per gradi
Intanto prova a pensare alle opportunità che ci puoi ricavare perchè se tutto è in funzione del costo ... anche 1 euro potrebbe esser tanto.,
Pensa che certi pensano a far le medie con questi dati

Carlo Garbuio ha scritto:

Queste informazioni non sono sufficienti per fare un preventivo.
Definisci con precisione la zona ed il periodo di tempo e poi ne riparliamo.
Il preventivo non può essere fatto su 100 ipotetiche vendite ... se non ci sono cosa facciamo?
Di queste 100 ipotetiche vendite (NTN) non ha senso scaricare tutti i dati perchè non tutte vanno bene ai fini mercantili
e poi si può procedere per gradi
Intanto prova a pensare alle opportunità che ci puoi ricavare perchè se tutto è in funzione del costo ... anche 1 euro potrebbe esser tanto.,
Pensa che certi pensano a far le medie con questi dati

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Ok, diciamo che il paese dove ho l'ufficio, Magnago (MI) è il posto che mi interessa. Sarebbe carino monitorarlo per un anno.

Maurizio T ha scritto:

Magnago (MI)

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Tutto il comune?

e poi dammi un massimo di €? oltre il quale non vuoi andare perchè già fare un preventivo di questo genere è un lavoro ... e magari uno pensava di spendere 100 €

Carlo Garbuio ha scritto:

e poi dammi un massimo di €? oltre il quale non vuoi andare perchè già fare un preventivo di questo genere è un lavoro ... e magari uno pensava di spendere 100 €

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Francamente non ho un'idea precisa, altrimenti ti avrei fatto un'offerta invece di chiederti un preventivo
Diciamo che se monitoro la cosa per un anno per un solo comune (sapendo che le compravendite sono un'ottantina se va bene) potrei spendere un migliaio di euro o giù di lì.
Basta che non mi presenti fattura per aver fatto il preventivo!!

poi se vuoi possiamo trasferire la discussione in privato

proprio per non perdere tempo, per non farlo perdere e per arrivare a qualcosa di concreto e indicativo di giro questo link di un mio sito in perenne costruzione
(diciamo che l'ho un pò trascurato causa altri lavori che mi sono capitati )

qui trovi delle indicazioni di prezzo relative ad un comune di 12.000 abitanti
- meridiana21 - meridiana21

e qui di un comune di 5.000 abitanti
- meridiana21 - meridiana21

questi sono, indicativamente, i prezzi per avere una mappa di una delle singole zone riportate.
poi,mappa ed elenco alla mano, paghi in funzione di quello che ti serve: puoi cercare i prezzi delle case, degli appartamenti, dei negozi, dei vigneti ... questo con lo scopo di contenere i costi in funzione dell'obiettivo che ci si pone

chiaro che per un lavoro di tutto un comune il prezzo può variare e pure sensibilmente
ma ... tanto per avere un'orine di grandezza

Carlo Garbuio ha scritto:

proprio per non perdere tempo, per non farlo perdere e per arrivare a qualcosa di concreto e indicativo di giro questo link di un mio sito in perenne costruzione
(diciamo che l'ho un pò trascurato causa altri lavori che mi sono capitati )

qui trovi delle indicazioni di prezzo relative ad un comune di 12.000 abitanti
- meridiana21 - meridiana21

e qui di un comune di 5.000 abitanti
- meridiana21 - meridiana21

questi sono, indicativamente, i prezzi per avere una mappa di una delle singole zone riportate.
poi,mappa ed elenco alla mano, paghi in funzione di quello che ti serve: puoi cercare i prezzi delle case, degli appartamenti, dei negozi, dei vigneti ... questo con lo scopo di contenere i costi in funzione dell'obiettivo che ci si pone

chiaro che per un lavoro di tutto un comune il prezzo può variare e pure sensibilmente
ma ... tanto per avere un'orine di grandezza

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Visto. Credo sia più uno strumento per uno studio una tantum che per un monitoraggio continuo, io per lo meno non guadagno così tanto

Maurizio T ha scritto:

Credo sia più uno strumento per uno studio una tantum che per un monitoraggio continuo, io per lo meno non guadagno così tanto

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beh, qui il giudizio è in funzione del costo non delle opportunità che puoi creare e se queste opportunità non sono chiare al professionista è difficile che possano essere "trasferite" sul mercato e al cliente giustificando il compenso richiesto
Ci sono però professionisti del mercato immobiliare (in continuo aumento) che usano sistematicamente questi strumenti, li sfruttano al massimo e quindi fanno la differenza fornendo ai clienti, e al mercato, prestazioni documentate e verificabili, gli altri invece continuano, di fatto, a inventare e illudere.

L'alternativa di non intraprendere questa strada, questo percorso è di restare fermi e continuare a utilizzare (consapevolmente) strumenti inaffidabili ... lamentandosi se altri non arrivano a fornire gratuitamente un dettaglio per comune (quando invece è possibile arrivare al dettaglio per via) ... proprio come fanno i privati e non i professionisti

perchè poi un'indagine dettagliata, come da esempi sopra, non andrebbe bene per un monitoraggio continuo?

Carlo Garbuio ha scritto:

perchè poi un'indagine dettagliata, come da esempi sopra, non andrebbe bene per un monitoraggio continuo?

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Andrebbe benissimo per un monitoraggio continuo, altroché. Il problema è il costo continuo.
Per intenderci, la validità dello strumento la vedo, se c'è una cosa che apprezzo è un'analisi scientifica, in qualsiasi campo. Solo non trovo praticabile utilizzare in modo continuativo uno strumento del genere.
Se è vero che dove ho l'ufficio è un paese da 80 compravendite l'anno, dove ho l'altro ufficio comincia ad essere una cittadina da oltre 1.000 compravendite, se aggiungo i paesi limitrofi, trovo che analizzare la zona su cui effettivamente lavoro diventa un costo insopportabile.
Devo andare avanti a valutare un immobile con l'esperienza delle passate vendite e non vendite e devo compararlo con i dati che ho e che per forza di cose non sono completi.
Di conseguenza mi incaxxo perchè vedo qualcosa di bello che però non posso avere.

Per la cronaca: io non mi lamento se altri non mi mettono a disposizione gratuitamente i dati. Nessuno deve lavorare gratis. Io mi lamento che lo stato (che pago profumatamente) non ci metta a disposizione dati pubblici che ci servono per il nostro lavoro. E' molto diverso.

Maurizio T ha scritto:

Io mi lamento che lo stato (che pago profumatamente) non ci metta a disposizione dati pubblici che ci servono per il nostro lavoro. E' molto diverso.

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su questo sono d'accordo.
Anche perchè lo stato realizza servizi pagato da noi con le tasse e pertanto questo e altri servizi dovrebbero essere gratuita ma ... tant'è, finchè le cose non cambiano non abbiamo alternative sul costo alla fonte, però ci sono alternative praticabili con i soliti limiti legati alle persone

Maurizio T ha scritto:

trovo che analizzare la zona su cui effettivamente lavoro diventa un costo insopportabile.

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e allora la domanda te la faccio io:
quanto saresti disposto a pagare tu?
io i costi te li ho mostrati per classe di abitanti, tu quanto saresti disposto a pagare e per quale tipo di analisi.
Tieni presente che è possibile partire per gradi quindi è inutile disporre di tutti i dati di tutto il comune : se una certa zona è più appetibile di altre comincia con quella con una indagine per categoria (residenziale, commerciale, agricola ...) e vedi di massimizzare in quella zona la tua attività. POI se la cosa comincia a girare allarghi la zona e il periodo di tempo ...
Pensa a cosa te ne puoi fare di questa indagine perchè è sprecata per avere un prezzo medio €/mq quando puoi avere e proporre molto di più ... anche sviluppare nuove attività come AI

Maurizio T ha scritto:

trovo che analizzare la zona su cui effettivamente lavoro diventa un costo insopportabile.

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e quale sarebbe l'alternativa?
Non analizzi?
O analizzi in base ai tuoi dati
le fonti pubbliche abbiamo visto che o sono costose o non sono attendibili

Maurizio T ha scritto:

Devo andare avanti a valutare un immobile con l'esperienza delle passate vendite e non vendite e devo compararlo con i dati che ho e che per forza di cose non sono completi.
Di conseguenza mi incaxxo perchè vedo qualcosa di bello che però non posso avere.

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il costo di un'indagine per semestre non lo puoi imputare ad un singolo lavoro ma lo devi frazionare fra i tanti lavori che esegui e poi puoi fare molto di più
per la singola valutazione, se ci sono tante compravendite, si possono utilizzare tecniche "meno costose" ma bisogna saperle utilizzare bene