Contratto locazione immobili vincolati per affitti turistici senza attività imprenditoriale

Buongiorno a tutti,
sono nuovo del forum e Vi ringrazio anticipatamente.
Sono proprietario di alcuni appartamenti in un immobile vincolato e ho visto che per affittare gli appartamenti in immobili vincolati ai sensi della 1089 è possibile avvalersi del "contratto completamente libero" che tutela maggiormente i proprietari e che prevede di poter affittare per un qualsiasi periodo. Essendo l'immobile in Campania e in località di interesse turistico avrei la possibilità di far pernottare per pochi giorni dei turisti di tanto in tanto ma non vorrei aprire una vera e propria attività che comporterebbe una SCIA ed altri adempimenti. Non offrirei servizi aggiuntivi e affitterei gli appartamenti ammobiliati di tanto in tanto. Non vorrei quindi aprire una attività di, per esempio, casa vacanza. Mi limiterei a pubblicizzare su airbnb o Homeaway o altri canali dove specifico che vengono solo affittati senza servizi appunto..
E' possibile che io lo faccia e che sia in regola facendo firmare dei contratti ad hoc per pochi giorni rilasciando quietanza e pagandoci regolarmente le tasse? Devo fare altre comunicazioni? Devo comunicare alla questura i nomi degli occupanti? Questo particolare tipo di contratto completamente libero mi sembra molto flessibile e mi sembra di capire che mi smarcherebbe dal fatto di dover aprire una vera e propria attività che, tra l'altro, non saprei come gestire perchè coordinerei la cosa a distanza..
Che cosa accade se poi il turista non lascia l'appartamento? Gli devo dare lo sfratto tramite avvocato con tutti i costi relativi? (questa è una delle mie preoccupazioni..).
Mi dareste un parere per favore? Grazie mille,

Gustavo

Per una attività non imprenditoriale, l'affitto turistico ha dei limiti che dovresti chiedere o trovare sul sito della tua Regione. In genere c'è un limite di immobili, massimo 2 0 3.
Non offrendo servizi, la tipologia dovrebbe rientrare nell'appartamento ammobiliato turistico. La Regione o il Comune ti darà indicazioni precise sulla domanda che dovrai presentare, sui dati di ingresso da tenere dei turisti, sulla eventuale tassa di soggiorno che dovrai richiedere al turista per ogni soggiorno, Poi quando avrai l'autorizzazione dovrai presentare domanda alla Questura che ti rilascerà i codici telematici per la comunicazione entro 24 ore degli ospiti italiani e non.
I contratti di locazione non superiore al mese, non occorre registrarli, so che potresti farli rientrare nella cedolare secca al momento della denuncia dei redditi.
Su contratti metti il giorno di ingresso e l'ora della riconsegna con eventuali penali giornaliere se non dovessero riconsegnare l'immobile secondo i patti scritti.

ciao! grazie per la risposta. Si concordo che se voglio fare attività imprenditoriale o non imprenditoriale ci sia un numero di immobili da rispettare ma questo è nel caso si offrano servizi e si debba aprire, per esempio una attività di casa e appartamenti per vacanze. Nel mio caso ho degli appartamenti vuoti che affitterei con airbnb e altri portali ma non dando servizi ed affittando spot non credo dovrei fare alcuna comunicazione al comune né chiedere alcuna autorizzazione. Altrimenti tutti quelli che si iscrivono a airbnb dovrebbero avere aperto una attività e così non è. Nel mio caso è la "tipologia di contratto completamente libero" specifico per immobili vincolati che mi dà la libertà di affittare per pochi giorni e la mia domanda è specifica in relazione a questa tipologia di contratti.

Ascolta un attimo, quello che ti ho detto é la regola, poi se tu o gli altri volete fare quello che vi pare, liberissimo di farlo.
Ciao.

Leggendo le norme relative a immobili vincolati mi pare di capire che le risposte di Dormiente non prendono in considerazione che per gli immobili vincolati non vale la legge 431/1998, appunto richiamata dalle risposte, ma la legge 1 giugno 1939, n. 1089, secondo cui gli immobili vincolati sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile. Il contratto di affitto per immobili vincolati è "completamente libero".

dormiente ha scritto:

Ascolta un attimo, quello che ti ho detto é la regola, poi se tu o gli altri volete fare quello che vi pare, liberissimo di farlo.
Ciao.

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No, quella non è la regola, ma la legge 431/1998. Gli immobili vincolati possono seguire un'altra legge, quella del 1 giugno 1939, n. 1089.

Cosa intendi per immobili vincolati?

Non mi riferivo alla legge 431/98, ma ai contratti turistici che tu volevi fare. E' vero, gli immobili tutelati dalla Sovrintendenza fanno quello che vogliono ma non ho esperienza in tal senso. Insisto peró che devi rispettare le leggi regionali o comunali se ti occupi di turismo.

Non sono la stessa persona che ha iniziato questa discussione. Leggendo un libro espressamente dedicato alle normative relative agli affitti, si afferma chiaramente che gli immobili vincolati non sono sottoposti neppure alle locazioni turistiche perché seguono la legge del 1939 e il codice civile. Quindi, il proprietario di un immobile vincolato non è uno che si occupa di turismo, ma affitta il suo immobile secondo contratti completamente liberi, il cui unico vincolo è la durata inferiore ai 30 anni e non risulta dalla letteratura che ho letto che oltre alle legge 1939 e al codice civile egli debba seguire né leggi regionali né leggi comunali. Se tuttavia hai un testo chiaro che dice il contrario, ti sarei grato se me lo suggerissi.

Allora, tu sei un altro e non Gustavo ed a lui ho risposto per il suo problema.
Rispondo a te, ma non per stabilire della " massime", io qui cerco di risolvere problemi immobiliari che si presentano ai singoli. Se un proprietario ha un immobile vincolato dalla Sovrintendenza ed é ad uso abitativo, é vero che affitta per la durata che vuole ma.......
dipende cosa ci scrivi sul contratto:
Non devi scrivere contratto turistico, affitti a chi ti pare, per la durata che vuoi,. Se fai contratti turistici, a mio parere, devi rispettare le leggi locali sul turismo. In quegli immobili ad uso abitativo, puoi fare anche contratti secondo la legge 431/98, non é vietato ma non é obbligatorio come per i contratti degli immobili che rientrano nella legge 431/98.
Un proprietario che affitta saltuariamente vuol dire che dovrà registrare il contratto se supera il mese e se sono stranieri dovrà comunicarlo alla Questura.
Mi sono spiegato?