studioreal7

Membro Junior
Professionista
Buona sera a tutti e grazie per l'accoglienza! Vorrei chiederVi un parere. Immobile venduto all'asta, nelle more della trascrizione del Decreto di trasferimento, un terzo trascrive la domanda di usucapione.
I proprietari aderiscono alla mediazione, e viene riconosciuto da parte loro al terzo il suo diritto di usucapione.
Nel fra tempo, viene trascritto il Decreto di trasferimento e viene liberato l'immobile a favore degli acquirenti all'asta. Il terzo, deposita al Notaio il verbale di mediazione dell'usucapione, e il Notaio l'ho trascrive. Praticamente oggi, sono 2 i proprietari dell'immobile in questione. Gli acquirenti all'asta, e il terzo a cui fu riconosciuto il diritto di usucapione.Domanda: come fa il secondo proprietario, quello che ha usucapito a rientrare nel possesso dell'immobile ? Grazie anticipatamente a chiunque si impegna !
 

gmp

Membro Storico
Privato Cittadino
non penso proprio sia valido il verbaie del notaio di usucaopione, redatto successivamente al decreto di pignoramento dell'immobile che ha preceduto anni fa l'asta, suppongo che un po come i contratti di locazione "non è opponibile" se registrato successivamente.
 

angy2015

Membro Assiduo
il notaio evidentemente è vittima della crisi ed è costretto a prendere clienti strampalati pur di incassare. Non è che trascrivendo cavolate si acquisisce la proprietà. Anni fà avevo trascritto un rogito di un appartamento e subito dopo un altro notaio ha trascritto un'altrs vendita del medesimo dal vecchio proprietario ad altra persona, è rimasto valido solo il mio rogito e non ci sono stati problemi di sorta. Chi trascrive per primo ha la proprietà, i successivi devono intentare una causa se hanno ragioni da far valere ma non è questo il caso essendoci stato il pignoramento a bloccare la proprietà.
 

studioreal7

Membro Junior
Professionista
Grazie mille per i vostri pareri, ma ne ho un dubbio. Il pignoramento è avvenuto nel 2004, successivamente all'inizio dell'usucapione che praticamente è partito dal 1995. A quanto ne so, non vorrei sbagliarmi, ma l'acquisto di un diritto per usucapione ha effetti retroattivi. Praticamente, l'usucapione estingue e prevale su qualsiasi trascrizione, compresa la trascrizione del pignoramento immobiliare, anche se la trascrizione è avvenuta prima del maturare del termine di 20 per l'azione di accertamento di usucapione.
Per "angy2015"- condivido pienamente il suo parere, anchè perchè si tratta del principio di continuità delle trascrizioni, Art. 2650 c.c. Nel nostro caso invece, l'acquirente all'asta ha trascritto un acquisto a titolo derivato no a titolo originario. Acquisto a titolo originario è opponibile all'acquisto a titolo derivato.
Attendo altri pareri se possibile. Grazie infinite!
 

gmp

Membro Storico
Privato Cittadino
non importa quando avrebbe avuto origine l'usucapione, ma quando essa è stata riconosciuta. domanda, tu quale sei tra le parti in causa?
 

studioreal7

Membro Junior
Professionista
Noi siamo usucapiente, e il diritto è stato accertato dietro l'accordo conciliativo, praticamente la mediazione. Poi abbiamo depositato il verbale di mediazione al notaio che ha trascritto. Grazie mille "gmp" per la collaborazione !
 

Valeria Morselli

Membro Attivo
Privato Cittadino
non importa quando avrebbe avuto origine l'usucapione, ma quando essa è stata riconosciuta. domanda, tu quale sei tra le parti in causa?

Veramente io so per certo che non è così, perché anni fa mi sono trovata dentro ad una situazione simile. Il diritto di usucapione è retroattivo e vale anche se c'è un pignoramento. Ovviamente deve essere riconosciuto da un giudice dopo regolare udienza in cui questo ascolta almeno due testimoni, e non da un notaio. Se il giudice riconosce questo diritto, non c'è pignoramento che tenga e il bene passa all'usucapiente. Infatti in caso di asta c'è l'obbligo di pubblicare la richiesta fatta ad un giudice di riconoscimento dell'usucapione, anche se il giudice non si è ancora pronunciato, perché gli eventuali interessati a partecipare all'asta devono essere avvertiti che anche dopo l'aggiudicamento rischiano di perdere l'immobile acquistato.

Grazie mille per i vostri pareri, ma ne ho un dubbio. Il pignoramento è avvenuto nel 2004, successivamente all'inizio dell'usucapione che praticamente è partito dal 1995. A quanto ne so, non vorrei sbagliarmi, ma l'acquisto di un diritto per usucapione ha effetti retroattivi. Praticamente, l'usucapione estingue e prevale su qualsiasi trascrizione, compresa la trascrizione del pignoramento immobiliare, anche se la trascrizione è avvenuta prima del maturare del termine di 20 per l'azione di accertamento di usucapione.
Per "angy2015"- condivido pienamente il suo parere, anchè perchè si tratta del principio di continuità delle trascrizioni, Art. 2650 c.c. Nel nostro caso invece, l'acquirente all'asta ha trascritto un acquisto a titolo derivato no a titolo originario. Acquisto a titolo originario è opponibile all'acquisto a titolo derivato.
Attendo altri pareri se possibile. Grazie infinite!

Basandomi sulla mia esperienza, concordo in pieno.
 
Ultima modifica di un moderatore:

brina82

Membro Storico
Professionista
...Infatti in caso di asta c'è l'obbligo di pubblicare la richiesta fatta ad un giudice di riconoscimento dell'usucapione, anche se il giudice non si è ancora pronunciato, perché gli eventuali interessati a partecipare all'asta devono essere avvertiti che anche dopo l'aggiudicamento rischiano di perdere l'immobile acquistato...

Pubblicare dove? Quindi in caso di asta aggiudicata ci potrebbe essere sempre questo rischio...
 

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