Vendita in Edilizia Convenzionata e vincoli

Bagudi ha scritto:

In genere, un divieto temporale di alienazione c'è se si è usufruito di un contributo regionale a fondo perduto.

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Bah Bagudi, sinceramente non so più cosa pensare, spero che il notaio mi illumini e mi dica il modo per poter vendere, altrimenti è proprio un casino
Grazie delle risposte

Salve, complimenti per prima cosa per tutte le utili informazioni presenti.
Spiego il mio caso velocemente.
Devo vendere un'appartamento su convezione PEEP stipulata nel 1979 valida per 99 anni, con diritto di superficie. Sulla convenzione è riportata la modalità di calcolo per l'eventuale rivendita a prezzo imposto.
Ovviamente se trasformassi il diritto di superficie in diritto di proprietà tale vincolo del prezzo imposto non ci sarebbe più.
Circa due anni fa il Comune mi ha fatto un primo calcolo e mi ha fornito una prima cifra di € 50.000 (!); dopo un ulteriore aggiornamento (dicendo che avevano cambiato la regola di calcolo) me lo hanno abbassato a € 40.000 (!!).
Vedendo però le cifre che solitamente vengono pagate per il riscatto del diritto di proprietà mi sono sembrate cifre assurde.
Qualcuno mi sa dire se la formula che hanno utilizzato è davvero corretta?

V Area = [( S * if)] * VOsss. mm. e ii. * 20% / hv = Valore di stima dell’area edificata;
Vtrasf = 60% VArea = Valore di trasformazione ex art. 31, comma 48, L. 448/1998, riferito all’intera Superficie edificata;
S = Superficie oggetto di trasformazione;
if = indice fabbricabilità di zona come da Regolamento Urbanistico (RU);
hv = altezza virtuale pari a 3,00 ml;
VOsss. mm. e ii. = Valore di mercato unitario per le abitazioni di tipo economico (media tra il valore minimo e quello massimo indicati per la zona di riferimento nell’ultimo semestre disponibile), ricavato dalla banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio;

A parere mio non hanno considerato due aspetti:
- valore di vetustà dell'immobile (35 anni)
- Legge di stabilità 147 del 27 dicembre 2013 che dava al Comune la possibilità di abbattere la cifra fino al 50%

Infine e mi scuso se sono troppo prolisso:
mi era sembrato di capire che la legislazione sulle aree PEEP in qualche modo avesse definito che trascorsi 20 o 30 anni dalla stipula della convezione non ponesse più il limite del prezzo imposto.

Grazie per la risposta

Microt ha scritto:

Ovviamente se trasformassi il diritto di superficie in diritto di proprietà tale vincolo del prezzo imposto non ci sarebbe più.

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Se la convenzione si riferisce all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n.865, l'unico modo per eliminare il vincolo del prezzo imposto è quello indicato nell'art. 31 della legge n. 448 del 23 dicembre 1998, comma 49-bis introdotto nel 2011. In tal caso, quindi, la trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà non può rimuovere in alcun modo il vincolo del prezzo imposto. Per quanto riguarda il calcolo non ti so aiutare, comunque nel mio comune i prezzi medi per la rimozione del vincolo del prezzo imposto vanno tipicamente da un minimo di 2.000 Euro ad un massimo di 9.000 Euro (in casi veramente rari, la media è intorno ai 4.000 Euro). Stessa somma per la trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà.

<conviene chiedere lo svincolo del prezzo al comune pagando la somma che ti verrà richiesta, dopodichè il tuo immobile è a mercato libero.

Buongiorno a tutti,

vorrei proporre questa fattispecie:
1)Edilizia Convenzionata in Diritto di Superficie (1999)
2)Appartamento assegnato dalla cooperativa al socio nel 2000
3)Venduto dall'assegnatario (socio) al prezzo massimo di cessione stabilito dal Comune, secondo convenzione, ad un privato cittadino nel 2005 (dopo 5 anni dunque)

Ora questo privato cittadino può vendere a libero mercato?
grazie per le vostre eventuali risposte.

No.

Ma a questo proposito, visto che stai parlando di Roma puoi leggere questa bella discussione in merito


Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

Grazie infinite per la risposta e per il suggerimento.

Bagudi ha scritto:

Io sono il classico esempio di professionista esterno al Comune che esegue questo calcolo per conto del Comune di Bologna, della maggior parte dei Comuni della provincia (e, a volte, anche extra provincia) e di quasi tutti i notai di Bologna, da più di 20 anni.

Questo perchè:
- gli uffici tecnici della maggior parte dei Comuni non vogliono farlo e accettano la mia lettera firmata con la determinazione del prezzo di cessione aggiornata, che il notaio in genere allega al rogito, e, anzi, inviano da me i proprietari che si rivolgono a loro per la vendita;

- non si tratta di una perizia (quindi, non c'è alcuna uscita esterna del tecnico), ma di un calcolo fatto utilizzando gli indici ISTAT indicati nella convenzione (che possono essere di due tipi: variazione trimestrale del costo di costruzione oppure variazioni degli indici mensili nazionali dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati.

La copia della Convenzione è indispensabile, per sapere in base a quale criterio effettuare l'aggiornamento del prezzo di cessione, questo perchè le Convenzioni sono diverse l'una dall'altra, e anche gli indici di deprezzamento.

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Buongiorno, ho avviato la pratica di richiesta di un mutuo consolidamento , la villa data in garanzia ha un vincolo con atto unilaterale d'obbligo della durata di 25 anni (1997), la richiesta di mutuo ha un valore molto basso rispetto al valore effetivo dell'immobile, ma come posso sapere qual'è il valore effettivo (sotto atto unilaterale)?
grazie
Andrea

Bisogna fare il calcolo dell'aggiornamento del prezzo di cessione secondo i parametri ISTAT indicati dalla Convenzione (Atto Unilaterale d'Obbligo)

Buongiorno e grazie della risposta, in pratica la convenzione è in lire conl prezzo fissato in 554069 lire a mc (sc) superfice coperta? , quindi 286,15 euro a mc , la rivalutazione dal 1997 (anno atto unil.) al 2016 la rivalutazione istat sarebbe del 41.9% , quindi mi ritroverei con una villa di 179mc su un lotto di 436 mc finita e rifinita con finiture di preggio con una quotazione di 72682 euro contro le oltre 300000 di valutazione del perito. volevo chiedere come posso innalzare i 72000 per arrivare ai 99000 d'ipoteca , ad esempio l'arredamento è stato acquistato nel 2000/2001 , le pompe di calore nel 2013 , il fotovoltaico e solare termico nel 2012, ristrutturazione completa con nuovi infissi nel 2013 , questi costi modificano il valore? chi potrebbe certificare sia il valore della casa (per la banca vuole qualcosa di scritto) che eventualmente il valore aggiunto ?
grazie