Clausola sospensiva e restituzione caparra

Potrebbe anche andare, a patto che chi subisce il recesso non debba pagare l'agenzia.

Avv Luigi Polidoro ha scritto:

Per capire, Ponz: inserimento di sospensiva per il mutuo e penale prevista per il recesso in favore di entrambe le parti.
Nessuna somma versata.
Niente caparra.
Giusto?

Clicca per espandere...

Io a Pistoia faccio così.

Normalemnte nella proposta una sospensiva c'è sempre: sospensiva ai controlli del geometra di parte dell'acquirente.

Cio è a tutela di tutti e ce la lascio sempre nonostante siano stati fatti i controlli preventivi su quasi tutti gli immobili che trattiamo, perchè l'esperienza dice che è meglio così.

QUesti controlli necessitano, dalle mie parti, di un tempo che varia di 20 ai 45 giorni, dipende da diversi fattori, dalla zona, dall'utilizzo per il quale si compra l'immobile (che puoi saperlo solo DOPO che c'è un interesse, quindi i controlli preventivi non servono a una cippa nel caso).

Le visure ipotecarie ad esempio poi hanno senso vero di "garanzia" solo immediatamente prima di versare soldi, e continuano ad averlo solo se a quel versamento corrisponde trascrizione del preliminare per prima casa specialmente, ma sorvoliamo...

Quindi da me la sospensiva c'è sempre.

E quindi mi serviva una struttura contrattuale a "tutele crescenti" (mi si passi l'analogia renzista che purtroppo nei fatti non ha avuto successo nell'ambito al quale appartiene, ma nel caso è calzante ma io ho questa impostazione da un decennio almeno).

IN pratica, essendoci una sospensiva ai controlli e all'ok del tecnico, c'è un interregno dove avevo bisogno di rafforzare il vincolo tra le parti mantenendo un equilibrio.

IN una fase di sospensiva, nell'ottica di tutela dei clienti (un po' meno della mia provvigione ma credo che abbia senso riscuoterla solo se tutto va liscio), è chiaro che l'unico strumento che pare adeguato è la penale (1382) con l'accettazione per esteso della sua entità come corrispettivo del recesso.

Alla stessa affianco, negli accordi provvigionali sottoscritti (io li faccio sottoscrivere in fase di accettazione, perchè fanno parte di una trattativa, se li avessi fissati prima con una delle parti avrebbero fatto parte dei costi a carico di una delle parti convieni? ) una penale a favore dell'agente (me) se il sottoscrittore si ritira dalla proposta per mera volontà (quindi recede) chiaramente pari circa alla metà o al 75% della provvigione fissata.

Io a Pistoia faccio così.

LA scrittura prevede che all'avverarsi della condizione (l'ok del tecnico), è previsto l'eventuale versamento della confirmatoria di turno, o del rogito, o di eventuali scritture integrative che diventino necessarie alla luce di nuovi accordi che nascano dalle conseguenze di quei controlli.

Chiaro che ciò permette anche che entrambe le parti, pagando le penali, si svincolino in qualsiasi momento dall'accordo, quindi l'importo deve esser adeguato, ma direi che 5k + pagare penale al mediatore per chi attiva il recesso sia abbastanza.

Chiaro che se le parti recedessero entrambe di comune accordo per mera volontà, la penale nei confronti dell'agente scatta per entrambi, distintamente.



A maggior ragione la sospensiva comprenderà anche il mutuo nel caso serva e avrà lo stesso meccanismo (l'impostazione nel caso prevede modalità e termine temporale precisi per non sfociare in potestative potenziali... che sono però già evitate dal fatto ceh il corrispettivo del recesso è già fissato ).

Questa tutela così inserita impedisce che una parte possa trovarsi a dover accettare un accordo troppo oneroso da sostenere, senza dover dimostrare l'impossibilità sopravvenuta ad adempire ad esempio, o senza dover accettare un accordo economico svantaggioso non per colpa, pagando il giusto senza rovinarsi.

E normalmente impedisce qualsiasi problema, in ogni caso (parlo di probelmi concreti, non di quelli derivanti da delusioni ecc. quelli restano ).

L'iter più sicuro nelle compravendite (di immobili usati) che abbia potuto pensare e non ne trovo di migliori, per ora, rischio nullo o quasi per tutti.

Chiaramente io riscuoto solo al versamento della confirmatoria o al rogito (che avvengono a condizioni verificate) e quindi anche per me possibilità di cause contro di me per negligenza vera o presunta = zero.

Perfino se accadessero problemi post rogito sarebbe impossibile imputarmi qualsiasi cosa fondatamente perchè l'iter che propongo è esente da critiche possibili.

Io a Pistoia faccio così.

Blaine77 ha scritto:

La difformitá c'é... eccome... al punto 3. l'agente immobiliare dichiarava che vi sarebbe stata risoluzione del contratto se vi fossero state irregolaritá gravi per l'immobile O (e sottolineo O) se per i prerequisiti della banca non vi fosse stata l'idoneitá per il mutuo.

Clicca per espandere...

Hai ragione, mea culpa, avevo saltato quella parte.

Ponz ha scritto:

Io a Pistoia faccio così.

Clicca per espandere...

E fai stupendamente.
Qui a Roma (ma penso anche in molti altro luoghi) se provi ad ipotizzare una negoziazione strutturata ti prendono per matto.
Con tutti i problemi che ne seguono.

specialist ha scritto:

Potrebbe anche andare, a patto che chi subisce il recesso non debba pagare l'agenzia.

Clicca per espandere...

Io a Pistoia faccio così e mi pare anche il minimo. Ma lo faccio io. Non mi risulta sia previsto almeno per iscritto da altri.

Avv Luigi Polidoro ha scritto:

E fai stupendamente.
Qui a Roma (ma penso anche in molti altro luoghi) se provi ad ipotizzare una negoziazione strutturata ti prendono per matto.
Con tutti i problemi che ne seguono.

Clicca per espandere...

Si, ho presente.... "il cliente è un nemico dal quale difendersi". Questo impera.

Poi ci si fanno le domande sul perchè...

Ponz ha scritto:

Si, ho presente.... "il cliente è un nemico dal quale difendersi". Questo impera.

Poi ci si fanno le domande sul perchè...

Clicca per espandere...

Non è solo un problema di Agenti Immobiliari.
Se proponessi un simile schema ad un potenziale venditore, sgranerebbe gli occhi come se parlassi cingalese.

Avv Luigi Polidoro ha scritto:

Non è solo un problema di Agenti Immobiliari.
Se proponessi un simile schema ad un potenziale venditore, sgranerebbe gli occhi come se parlassi cingalese.

Clicca per espandere...

Da noi non abbiamo avuto questa difficoltà, i venditori dicono "è giusto"

Perchè da noi i notai impongono la relazione tecnica e le persone hanno il "geometra di famiglia".

E sopratutto da noi c'è praticamente solo la mediazione tipica, quindi abbiamo una cultura del mercato libero che porta inevitabilmente a un maggior rispetto delle posizioni da parte di tutti... quindi non abbiamo un merito, abbiamo fortuna di vivere in un contesto civilmente elevato.

Purtroppo mi rendo conto che la tipica non ha possibilità nelel metropoli, ma instaurare un iter come il mio dovrebeb esser una forzatura da fare eccome, con concerto di notai, tecnici e agenti i clienti dovrebbero solo adeguarsi e zitti.