Terreno: acquisto e verifica fattibilità . procedimento corretto?

Buonasera

Continua il mio processo di edificazione ... che sta andando avanti passo passo ... ma sono ancora all'inizio .
Partendo dall'idea di base e procedendo poi con i dubbi in merito all'individuazione del sito sono giunto alla tappa in cui ho trovato il sito più idoneo (a giorni colloquio con il venditore-agente) ... ma adesso ho nuove perplessità a cui ho cercato risposta nel sito, ma credo di non avere le idee chiare
Le domande:

1. se ho identificato il sito, posso richiedere ad un geometra/architetto/tecnico(?) di effettuare già delle valutazioni in merito a vincoli di edificabilità, problemi insistenti sul terreno, altre condizioni che mi permettano una valutazione personale ancor prima di effettuare/trattare l'acquisto del terreno stesso?
2. l'acquisto del terreno può anche essere condizionato alla reale possibilità di costruzione? ... mi spiego ... qualcosa tipo ... pago x adesso e pagherò il totale (o farò un mutuo o altro) entro 6 mesi da ora? (tempo che potrebbe servirmi per verificare eventuali problemi sul terreno) ... questa è un "acquisto condizionato"? Mi serve un notaio per questo passaggio?
3. posso operare misure o valutazioni sul sito (con geometra/architetto/altro tecnico (?) ) prima di operare l'acquisto dello stesso? Devo concordare la valutazione con il venditore/agenzia/intermediario? Il geometra/architetto/... posso sceglierlo io o devo affidarmi a quello del venditore/agenzia/ ... o ancora posso fare una valutazione con entrambi?
4. a quali aspetti devo fare particolare attenzione? sul sito ho trovato alcune risposte, ma se non ho capito male alcune valutazioni dipendono anche dal comune dove è situato il terreno, o sbaglio?

Come sempre forse sono domande stupide, ma ho feedback differenti e non so quali prendere come riferimento

Come sempre ... grazie infinite

Primo passo che ti consiglio di chiedere e' il certificato di destinazione urbanistica. Con questo documento l'estratto catastale puoi, incaricando un tuo geometra, procedere alle verifiche di fattibilità per quello che vorresti fare. Il tecnico geometra o architetto andrà sul posto per fare le verifiche di ciò che c'è intorno questo servirà a verificare lo sviluppo sulla base delle norme tecniche. Tutto questo servirà inoltre a fare le valutazioni del prezzo.

Grazie per la risposta ...e già ti chiedo scusa se scorporo in più parti la tua risposta

Rosa1968 ha scritto:

Primo passo che ti consiglio di chiedere e' il certificato di destinazione urbanistica.

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Per primo passo intendi ancor prima di interpellare il geometra?
Questo documento lo richiedo al comune o attraverso altra modalità? (come ad esempio agenzia delle entrate e/o catasto?)

Rosa1968 ha scritto:

Con questo documento l'estratto catastale puoi,[...]

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Il certificato di destinazione urbanistica è la stessa cosa dell'estratto catastale? (credo da come scrivi di no, ma se mi dai conferma è meglio)

Rosa1968 ha scritto:

[...]incaricando un tuo geometra, procedere alle verifiche di fattibilità per quello che vorresti fare. Il tecnico geometra o architetto andrà sul posto per fare le verifiche di ciò che c'è intorno questo servirà a verificare lo sviluppo sulla base delle norme tecniche.

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Queste verifiche posso chiedere che vengano fatte in mia presenza?

Rosa1968 ha scritto:

Tutto questo servirà inoltre a fare le valutazioni del prezzo.

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Quindi se mi hanno chiesto 1000 per quel terreno, io potrei in base alle valutazioni fatte con il geometra, fare una controproposta di 950?

edie ha scritto:

Il certificato di destinazione urbanistica è la stessa cosa dell'estratto catastale? (credo da come scrivi di no, ma se mi dai conferma è meglio)

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No, ed è un documento obbligatorio per l'acquisto dei terreni, da allegare all'atto, da richiedere in Comune.

vostok1 ha scritto:

No, ed è un documento obbligatorio per l'acquisto dei terreni, da allegare all'atto, da richiedere in Comune.

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Con certificato di destinazione urbanistica si certifica, sulla base del PRG e del PGT del comune e delle relative norme di attuazione la destinazione urbanistica relativa ad un terreno, i parametri urbanistici (indice di edificazione), vincoli ecc..

vostok1 ha scritto:

No, ed è un documento obbligatorio per l'acquisto dei terreni, da allegare all'atto, da richiedere in Comune.

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Concordo
anche se per stipulare al notaio basta la richiesta del certificato decorsi i trenta giorni (della serie il certificato di destinazione urbanistica serve solo a rendere una compravendita possibile da un punto di vista formale)

Da qui a dire che è un elemento di massima garanzia ce ne passa .......

edie ha scritto:

l'acquisto del terreno può anche essere condizionato alla reale possibilità di costruzione?

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Secondo me deve e non può soprattutto se il promissario venditore ha proposto in vendita il terreno come edificabile.

Su questa linea deve andare avanti tutta la trattativa e le eventuali scritture preliminari le quali devono secondo il mio pensiero essere necessariamente subordinate all'effettiva possibilità edificatoria del terreno come proposto.

Queste certezze te le può dare solo il tuo tecnico incaricato di fare le effettive verifiche presso L'ufficio preposto del tuo Comune ... oltre aver verificato i requisiti tecnici quali distanze ... necessità di nulla-osta di eventuali Enti "archeologici... paesaggistici etc.."

Solo allora e una volta effettuate tali verifiche, sempre che il venditore non ti fornisca prima certificazioni inequivocabili dove tutte queste incognite siano superate, puoi dire o valutare l'effettiva potenzialità edificatoria del terreno.

Quindi ricapitolando ... se ti è stato proposto un terreno edificabile con un potenziale "coefficiente di edificabilità e di che natura - commerciale/residenziale) il venditore è tenuto a fornirti le dovute garanzie

Quindi è obbligo subordinare l'acquisto alle verifiche o all'ottenimento di eventuali nulla-osta
(altrimenti rischi di comprare un terreno pagandolo per edificabile per trovarti un domani a piantarci i broccoletti o pomodori)



Spero di averti trasmesso il messaggio in maniera chiara

Il certificato di destinazione urbanistica che deve essere richiesto dal proprietario
è una relazione scritta dai tecnici dell'ufficio di edilizia privata del comune e firmato dal dirigente
E' un'analisi della proprietà uffiicale che certifica: la localizzazione catastale, la destinazione urbanistica da PRG e da PP, l'eventuale indice di fabbricabilità, lo stralcio del PTPR con eventuali vincoli o altri impedimenti di tutela del paesaggio,
le prescrizioni per gli interventi possibili e non, l'ultima pratica depositata ecc ecc

E' un documento fondamentale per sapere se col terreno si può fare qualcosa che va comunque fatto interpretare da un professionista

Mi permetto di fare un breve riassunto:

Rosa1968 ha scritto:

Con certificato di destinazione urbanistica si certifica, sulla base del PRG e del PGT del comune e delle relative norme di attuazione la destinazione urbanistica relativa ad un terreno, i parametri urbanistici (indice di edificazione), vincoli ecc..

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... è diverso dall'estratto catastale ....

vostok1 ha scritto:

[...] ed è un documento obbligatorio per l'acquisto dei terreni, da allegare all'atto, da richiedere in Comune.

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ingelman ha scritto:

[...] se per stipulare al notaio basta la richiesta del certificato decorsi i trenta giorni (della serie il certificato di destinazione urbanistica serve solo a rendere una compravendita possibile da un punto di vista formale)[...]

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cafelab ha scritto:

Il certificato di destinazione urbanistica che deve essere richiesto dal proprietario
è una relazione scritta dai tecnici dell'ufficio di edilizia privata del comune e firmato dal dirigente
E' un'analisi della proprietà uffiicale che certifica: la localizzazione catastale, la destinazione urbanistica da PRG e da PP, l'eventuale indice di fabbricabilità, lo stralcio del PTPR con eventuali vincoli o altri impedimenti di tutela del paesaggio,
le prescrizioni per gli interventi possibili e non, l'ultima pratica depositata ecc ecc
E' un documento fondamentale per sapere se col terreno si può fare qualcosa che va comunque fatto interpretare da un professionista

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Quindi, se non ho capito male, il certificato di destinazione urbanistica, mi dovrebbe essere già presentato dall'agenzia o ufficio o studio che mi propone/tratta la vendita del terreno in questione, è corretto?
Certificato che quindi mi permette già di sapere, oltre ai dati tecnici del terreno (metrature, estensione, ecc.) anche gli eventuali vingoli e/o impedimenti e/o altre limitazioni sussienti ...

ingelman ha scritto:

Secondo me deve e non può soprattutto se il promissario venditore ha proposto in vendita il terreno come edificabile.
Su questa linea deve andare avanti tutta la trattativa e le eventuali scritture preliminari le quali devono secondo il mio pensiero essere necessariamente subordinate all'effettiva possibilità edificatoria del terreno come proposto.
Queste certezze te le può dare solo il tuo tecnico incaricato di fare le effettive verifiche presso L'ufficio preposto del tuo Comune ... oltre aver verificato i requisiti tecnici quali distanze ... necessità di nulla-osta di eventuali Enti "archeologici... paesaggistici etc.."
Solo allora e una volta effettuate tali verifiche, sempre che il venditore non ti fornisca prima certificazioni inequivocabili dove tutte queste incognite siano superate, puoi dire o valutare l'effettiva potenzialità edificatoria del terreno.
Quindi ricapitolando ... se ti è stato proposto un terreno edificabile con un potenziale "coefficiente di edificabilità e di che natura - commerciale/residenziale) il venditore è tenuto a fornirti le dovute garanzie
Quindi è obbligo subordinare l'acquisto alle verifiche o all'ottenimento di eventuali nulla-osta
(altrimenti rischi di comprare un terreno pagandolo per edificabile per trovarti un domani a piantarci i broccoletti o pomodori)

Spero di averti trasmesso il messaggio in maniera chiara

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Quindi, se mi è stato proposto un terreno indicandomi che lo stesso è edificabile e la tal proposta è pervenuta da uno studio, in teoria lo stesso studio mi dovrebbe fonrire tutte le credenziali affinchè io possa operare un'acquisto in regola, corretto?
Se è corretto, allora sei stato molto chiaro

Domande:

1. l'estratto catastale è quindi necessario? in quale fase del mio processo di valutazione/acquisizione?
2. se io opero l'acquisto attraverso uno studio che ha proposto la vendita, in quali criticità potrei incorrere? o per meglio dire, a che cosa dovrei prestare attenzione per non trovarmi ad avere tanta documentazione ma magari manca un documento fondamentale?
3. una volta avuta tutta la documentazione, posso effettuare delle verifiche prima dell'acquisto del terreno? devo rivolgermi ad un geometra esterno alla studio oppure posso avere la dovuta documentazione per verifiche anche per conto mio?

L'estratto catastale "dovrebbe" essere compreso nel certificato, dipende da chi ha fatto la relazione, ti consiglio vivamente di rivolgerti ad un progettista per leggerlo e interpretarlo, magari il terreno é parzialmente interessato da uno o più vincoli o il tipo di costruzione che vuoi fare tu può presentare problemi di vario tipo, sondaggi archeologici, distacchi ecc ecc

cafelab ha scritto:

L'estratto catastale "dovrebbe" essere compreso nel certificato, dipende da chi ha fatto la relazione, [...]

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Grazie mille per l'informazione

cafelab ha scritto:

[...]ti consiglio vivamente di rivolgerti ad un progettista per leggerlo e interpretarlo, magari il terreno é parzialmente interessato da uno o più vincoli o il tipo di costruzione che vuoi fare tu può presentare problemi di vario tipo, sondaggi archeologici, distacchi ecc ecc

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... e visto che ci sono posso aggiungere che ho trovato il terreno, ma prima di procedere all'acquisto seguirò tutte le vostre indicazioni al fine di avere gli elementi necessari per capire se la scelta possa essere positiva