Roman74

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Salve a tutti ho un problema su una futura Divisione con conguaglio

Ci sono 2 sorelle (A+B) eredi di una terza sorella C, avevano il 33% ciascuna di 2 immobili che hanno un valore di mercato attuale di (80.000+20.000) euro quindi
adesso le 2 sorelle (A+B) superstiti ereditano il seguente patrimonio dalla terza sorella C:
ASSE EREDITARIO SORELLA C
LIQUIDITA'
186.000 euro
IMMOBILIARE
33% della quota di 2 immobili del valore di (80.000+20.000 euro) cioè 33.000 euro

quindi dopo la successione della terza sorella il patrimonio diviso delle 2 sorelle sarà cosi composto:
DOPO LA SUCCESSIONE DELLA SORELLA C

LIQUIDITA'
93.000 euro (x ogni sorella)
IMMOBILIARE
50% della quota di 2 immobili del valore di (80.000+20.000 euro) cioè 50.000 euro

Adesso avverrebbe la Divisione con conguaglio. Noi vorremmo fare nel seguente modo. La sorella A darebbe la sua parte della quota di liquidità
avuta dalla successione della sorella C ossia 93.000 euro, alla sorella B. mentre la sorella B cederebbe x intero la sua quota immobiliare del 50% alla sorella A. quindi ci sarebbe una sopravvalutazione della quota immobiliare che invece di essere ceduta al valore di mercato di 50.000 euro verrebbe ceduta alla sorella A ad euro 93.000 quindi con un maggiore costo
di 43.000 euro.
DOPO LA DIVISIONE CON CONGUAGLIO

LIQUIDITA'
sorella A 186.000 euro.
IMMOBILIARE
sorella B 100% della quota dei 2 immobili

A questo punto vi chiedo
1)può la sorella A cedere la sua quota immobiliare al prezzo maggiorato alla sorella B essendo la stessa daccordo ?
2)Quali sarebbero le tasse piu o meno da pagare su questo conguaglio essendo 2 seconde case compresi i costi notarili, approssimativamente ?
 

Bastimento

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Scusa se commento questo strano approccio:

Sull'asse ereditato avete già dovuto pagare le imposte dovute. Punto.

Adesso volete dividere:

perchè non "dichiarate che:

Sorella A cede per 50.000€ la propria quota sull'immobile a sorella B
Sorella A riceve solo (si fa per dire) 93k-50k= 43000€ sulla liquidità
Sorella B riceve 93k+50k = 143000 €

le rispettive quote sarebbero perfettamente in equilibrio.

In questo caso le imposte equivarrebbero ad una vendita di importo 50K , o sarebbe una divisione perfettamente compensata?
 

Roman74

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Scusa se commento questo strano approccio:

Sull'asse ereditato avete già dovuto pagare le imposte dovute. Punto.

Adesso volete dividere:

perchè non "dichiarate che:

Sorella A cede per 50.000€ la propria quota sull'immobile a sorella B
Sorella A riceve solo (si fa per dire) 93k-50k= 43000€ sulla liquidità
Sorella B riceve 93k+50k = 143000 €

le rispettive quote sarebbero perfettamente in equilibrio.

In questo caso le imposte equivarrebbero ad una vendita di importo 50K , o sarebbe una divisione perfettamente compensata?

ciao scusa ma non capisco gli importi che calcoli dalla divisione. le imposte sono state pagate sulla successione della sorella C ma quando si fa l'atto della divisione non si devono pagare altre imposte ?
calcola che la sorella A deve avere dalla sorella B la somma di 43.000 euro in più ecco perchè mette questa somma direttamente sulla quota dei 50.000 euro dei 2 immobili. in questo modo senza fare una donazione di denaro che la vedrebbe bloccata per 20 anni ed impugnabili dai legittimari della sorella B, aumentando il valore della quota immobiliare da 50.000 euro a 93.000 euro riprenderebbe legalmente il denaro !
oppure la sorella B potrebbe fare un bonifico di 43.000 euro scrivendo sulla causale una frase del tipo " Rimborso alla signora per....." e nel contempo si fa contestualmente la divisione cedendo la quota immobiliare invece che a 93.000 a 50.000 euro
 

Bastimento

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Privato Cittadino
A me risulta che le imposte di registro sulla divisione ereditaria siano calcolate con aliquote agevolate (1%) se le quote assegnate si equivalgono (+ o - il 5%): se c'è conguaglio, (cioè le quote assegnate differiscono da quelle naturali per legge) questo è tassato come una compravendita. (7%)

Ho solo un dubbio: per il tuo caso, trattato come ipotizzavo, non c'è tecnicamente un conguaglio; la divisione avverrebbe in parte con beni immobili, in parte con valori monetari. non sono sicuro di come questo sia considerato. Il primo link sembra darmi ragione

Divisione ereditaria, conguagli in denaro, composizione dell'asse ereditario e imposta di registro. (Cass. Civ., Sez. V, sent. n. 20119 del 16 novembre 2012) - WikiJus

Divisioni di immobili con il valore catastale

http://www.notariato.it/sites/default/files/24-15-t.pdf
 

Roman74

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
A me risulta che le imposte di registro sulla divisione ereditaria siano calcolate con aliquote agevolate (1%) se le quote assegnate si equivalgono (+ o - il 5%): se c'è conguaglio, (cioè le quote assegnate differiscono da quelle naturali per legge) questo è tassato come una compravendita. (7%)

Ho solo un dubbio: per il tuo caso, trattato come ipotizzavo, non c'è tecnicamente un conguaglio; la divisione avverrebbe in parte con beni immobili, in parte con valori monetari. non sono sicuro di come questo sia considerato. Il primo link sembra darmi ragione

Divisione ereditaria, conguagli in denaro, composizione dell'asse ereditario e imposta di registro. (Cass. Civ., Sez. V, sent. n. 20119 del 16 novembre 2012) - WikiJus

Divisioni di immobili con il valore catastale

http://www.notariato.it/sites/default/files/24-15-t.pdf

vorremmo fare una divisione senza conguaglio, cioè le 2 sorelle si scambierebbero pari valori. quindi penso che si paghi solo l'1% su cosa non ho capito. ma non essendoci una sorella che prenderebbe piu o meno dell'altra praticamente non ci dovrebbero essere le imposte sul conguaglio del 7%
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Si paga 1% sul pari valore.
Se c'è un conguaglio, su questo si paga il 7%

Ma non mi pare che possa intendersi scambio alla pari la ipotesi che hai postato.
 

Roman74

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
c'è la massa liquida del CC bancario che ammonta a circa 186.000 euro
c'è la quota immobiliare a cui diamo il valore di 186.000 euro

la sorella A cede il 50% della quota immobili e riceve dalla sorella B 93.000 euro

dove sarebbe il conguaglio ? non c'è uno scambio di pari valore ?
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Non so se sia opportuno sopravvalutare l'immobile, come mi sembra di aver capito: credo che si ottenga il medesimo risultato di compensazione delle quote, valutando correttamente l'immobile e compensando attingendo alla massa liquida.
Le due porzioni ereditate sarebbero bilanciate, ma con una diversa ripartizione della liquidità (prima avevo invertito le assegnazioni, me ne scuso)

Sorella A cede per 50.000€ la propria quota sull'immobile a sorella B
Sorella A riceve solo (si fa per dire) 93k+50k= 143000€ di liquidità
Sorella B riceve 93k-50k = 43000 € di liquidità + tutto l'immobile

Entrambi hanno così ricevuto un valore di 143k€: la prima di solo liquidi, la seconda di una parte in liquidi, l'altra in immobili. Non dovrebbe essere ritenuta una divisione con conguaglio.

Per emergere il conguaglio dovrebbe non essere possibile compensare con la massa ereditaria liquida: esempio se questa fosse stata di soli 60k€, cedendo l'intera casa la sorella B verrebbe a ricevere:

sorella B = 1/2 casa + 50k€ (valore della 1/2 casa) = 100k€
sorella A = 60k€ della massa liquida + 40k€ di conguaglio.

Spero di essermi spiegato: e ti consiglio di appurare che sia effettivamente possibile la mia interpretazione.
 

Roman74

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
il problema è che la sorella B non deve ricevere nemmeno 1 centesimo e ti devo spiegare il motivo di ciò. lei ha leso la legittima della sorella A anni addietro. quindi quei soldi servono per risarcire quella legittima senza andare per vie legali facendo magari una petizione di eredità !

dopo la successione della sorella C le 2 sorelle hanno da dividersi il seguente patrimonio:
Liquidità 186000 euro
2 immobili del valore Reale di (80000+20000) che invece valutiamo come la liquidità cioè 186000 (146000+40000)

A questo punto avverrebbe la divisione senza conguaglio ossia:
La sorella A cede la sua 50% di quota immobili pari a 93000 euro
la sorella B cede la sua quota di denaro di 93000 euro

penso che ci sia compensazione. alla fine risulta:
sorella A con 186000 euro di liquidità quota 100%
sorella B con 186000 euro di immobili quota 100%

quali tasse si pagano allo stato /notaio con questa ipotesi se fattibile ? 1% ?
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
So che l'imposta di registro in caso di divisione ereditaria compensata, è dell'1%: ma non so se si applica al valore totale, probabile, (immobili + liquidi) o solo sul valore degli immobili.

Ma lo stesso risultato (imposte) si avrebbe anche con la mia ipotesi di divisione.

E puoi avere anche ragioni personali per ritenere che la sorella debba ripristinare la equità lesa con la lesione di legittima: ma non è questo il punto.

Quello che consiglio è verificare bene due cose:
la prima è accertarsi che l'eventuale sovrastima degli immobili non porti conseguenze inaspettate su altri fronti fiscali successivi.
la seconda è verificare se l'equilibrio tra le due quote ottenuto con mix differenti di immobili e liquidità, non sia tassabile come conguaglio.

Verificato questo certamente sceglierete la via migliore: l'importante per le imposte di divisione è poter suddividere in parti uguali le quote assegnate.

In quali tasche effettivamente resti poi la liquidità, non sarà certo scritto sulle banconote.
 

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