Step cautelativi per proposta acquisto immobile in ristrutturazione

Buongiorno,
sono nuovo del forum e intanto volevo farvi i complimenti.

Scusandomi in anticipo per la lunga discussione che segue, passo alla mia richiesta per la quale chiedo un vostro aiuto.

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Dopo tanti mesi di ricerca di una casa ho trovato finalmente una soluzione che mi convince molto.

Si tratta di un immobile già esistente che prevede una ristrutturazione con un nuovo accatastamento.

Vorrei sapere quali sono gli step per procedere (non troppo lentamente, ho paura di perdere l'appartamento) ad una proposta di acquisto che mi permetta di tutelarmi.

Vorrei tutelarmi in particolare da:
- ritardi sui tempi di consegna
- difformità dei lavori da quanto concordato nel capitolato
- altre condizioni generali

A tal proposito ho manifestato un primo interesse tramite una mail all'agenzia, all'interno della quale ho proposto il mio prezzo di vendita e il compenso per l'agenzia, subordinando l'offerta a verifica della regolarità della documentazione dell’immobile.

Ho chiesto in particolare, di ottenere:
1. Atto di proprietà;
2. Visura catastale;
3. Tabella millesimale del condominio approvata, con indicazione dei millesimi di pertinenza dell’appartamento in oggetto.
4. Regolamento condominiale;
5. Ultime 5 delibere condominiali;
6. Certificazione impianti;
7. Certificato energetico;
8. Certificazione da parte dell’amministratore del condominio circa la regolarità dei pagamenti degli oneri condominiali da parte dell’attuale proprietario fino alla data di vendita dell’immobile


L'agenzia mi ha risposto alle mie richieste come segue:
1. L’atto di provenienza verrà fornito al notaio per la stipula del preliminare
2. Non mi hanno risposto sul punto
3. Le tabelle millesimali verranno modificate prima del rogito data in cui la proprietà farà pervenire al nuovo acquirente la liberatoria delle spese pagate
4. OK - possono fornirlo
5. OK - possono fornirle
6. & 7. Verranno consegnata a fine lavori in quanto in questa fase non è possibile quantificarla sino a quando non vi saranno i nuovi infissi e la fine lavori.
8. Non mi hanno risposto sul punto


Inoltre, l'agenzia mi ha chiamato dicendomi che per formalizzare un'offerta vogliono la consegna di un assegno; sostengono però che il prezzo di offerta è ancora basso ma può essere un punto di partenza.

Il mio grande dubbio è il seguente: prima di fornire l'assegno:
- non dovremmo concordare con la proprietà TUTTE le condizioni alle quali voglio subordinare la validità della mia offerta?
- non dovremmo trattare sul prezzo di vendita FINALE?

In generale, come mi consigliate di muovermi?

Grazie mille in anticipo a tutti!

Trattandosi di un immobile che verrà ristrutturato e riaccatastato direi che è fondamentale raggiungere un accordo ad esempio circa il capitolato dei materiali che verranno utilizzati e dei lavori che verranno eseguiti.

Dovrai anche prevedere un termine entro cui tali lavori dovranno essere eseguiti e un termine per l'ottenimento dei nuovi documenti tecnici relativi all'immobile (planimetria, accatastamento, ecc...).

In riferimento a questi suggerirei di prevedere un termine che possa tenere conto di eventuali iomprevisti con conseguente dilatamento dei tempi, oltre il quale termine prevedere il pagamento di una penale (giornaliera o mensile) a carico del venditore.

In merito alla proposta, ovviamente puoi partire dal prezzo a te più gradito, ma tieni conto che detto prezzo deve poi soddisfare entrambe le parti, quindi sii propositivo e flessibile al riguardo.

Chiarite tutte le suddette circostanze puoi benissimo consegnare anche un assegno all'AI.

N.B. Tra la ducumentazione da te richiesta ho notato che manca una visura ipotecaria; sarebbe opportuno che tu la richiedessi.

Grazie mille per la risposta esaustiva dott. Zagonara.

Con riferimento alla consegna dell'assegno, esistono modalità alternative che mi tutelino maggiormente tutelando al contempo l'agenzia e il venditore?

Se per esempio, dovessi riscontrare una difformità nell'esecuzione dei lavori, sarei nella situazione in cui finché non si stabilisce chi ha ragione in un eventuale controversia i miei soldi sarebbero in mano all'agenzia.

Mi sto facendo problemi inutili??

gabrieledalex ha scritto:

Grazie mille per la risposta esaustiva dott. Zagonara.

Con riferimento alla consegna dell'assegno, esistono modalità alternative che mi tutelino maggiormente tutelando al contempo l'agenzia e il venditore?

Se per esempio, dovessi riscontrare una difformità nell'esecuzione dei lavori, sarei nella situazione in cui finché non si stabilisce chi ha ragione in un eventuale controversia i miei soldi sarebbero in mano all'agenzia.

Mi sto facendo problemi inutili??

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Premesso che non sono dottore, direi che un assegno lasciato in deposito fiduacioario ad una terza persona (nel tuo caso all'AI) probabilmente non sarà gradito al venditore.

Per tua tranquillità maggiore, potresti chiedere al venditore di essere coinvolto tempestivamente nella scelta dei materiali impiegati e nelle questioni rilevanti legate allo svolgimento dei lavori.
Inoltre, potresti chiedere di poterti recare in cantiere a piacere per controlalre e seguire l'avanzamento dei lavori, così da poter intervenire con immediatezza in caso di difformità.

Per il resto direi che un pà di fiducia nel venditore bisogna pur averla, anche se questo non ti metterà automaticamente al riparo da imprevisti o eventuali comlicazioni e problemi.
Se non vuoi farti carico di ciò, devi rimandare l'acquisto a quando i lavori saranno ultimati; ma in questo caso l'immmbile sarà ancora disponibile per la vendita e se si, allo stesso prezzo?

Grazie mille Sig. Zagonara, tutto molto chiaro.

Buona giornata,
Gabriele