Acquisto casa con concessione in sanatoria in sospeso

Salve a tutti, sono nuovo del forum e avrei alcune domande da porre, spero mi possiate aiutare.

Ho trovato un immobile di mio interesse che ha una situazione come segue:

- primo piano + secondo piano (ex locale tecnico / lavatoio + lastrico solare), 5.5 vani catastali
- in pianta catastale già risulta tutto residenziale A7
- l'immobile è stato oggetto nel 1987 di richiesta di concessione in sanatoria per il 2 piano, con cambio di destinazione d'uso e allargamento dei volumi abitabili
- a tutt'oggi, il comune di Roma non ha rilasciato la concessione in sanatoria (che risulta "dormiente")
- nell'ultimo atto di compravendita fatto (7 anni fa) risulta citato espressamente che tutti gli oneri e le oblazioni per la concessione sono stati pagati, non ci sono lavori che osteggiano il rilascio e che la stessa è in attesa di rilascio.

Il perito mi ha detto che occorrerebbe fare un sollecito di pratica urgente al Comune di Roma, con in mano la lettera del notaio che attesta che la casa sarà oggetto di compravendita, e che il Comune dovrebbe avere tempi anche brevi per il rilascio della Concessione in sanatoria (3 mesi).

Io nel frattempo ho fatto una offerta di acquisto, vincolata sospensivamente al rilascio della Concessione in Sanatoria. Ma sembra che il venditore non sia disposto ad accettare la proposta con questa sospensiva, che obbligherebbe ad attendere minimo 3 mesi e senza nessuna certezza che il Comune rilasci la Sanatoria.

Io non mi sento tranquillo ad acquistare una casa che ha un abuso e una sanatoria in sospeso, ma vorrei avere un vostro parere, fermo restando che ovviamente sto aspettando il parere della banca per il mutuo e il notaio non mi ha fatto particolari problemi per il rogito.

Mi chiedo infatti:

-se ci possono essere problemi al rilascio della concessione, e quali
-se ci possono essere cifre da pagare per l’ottenimento della pratica una volta che si procede al sollecito
-se possono esserci da parte del comune procedimenti penali verso di me per l’abuso in oggetto, dovessi comprare la casa così come è e quindi ereditare l'abuso
-quanto può passare prima del rilascio della sanatoria per una pratica del genere, dormiente da 30 anni, nel caso che tutto sia in regola e che non ci siano stati lavori che abbiano cambiato l'assetto urbanistico della casa rispetto a quanto richiesto in Sanatoria

Il venditore vorrebbe farmi togliere la sospensiva circa il rilascio della sanatoria, ma ovviamente, io devo essere tranquillo di comprare una casa che è tutta residenziale perchè il prezzo che abbiamo pattuito è relativo a un secondo piano residenziale e non lavatoio/tecnico.

Che fare?

Vi ringrazio, sono in condizioni di urgenza quindi se volete rispondermi in fretta mi fate un favore enorme.

Per quanto riguarda l'aspetto tecnico, ti risponderà qualcuno che lavora a Roma (@ingelman ?)

In merito invece alla clausola sospensiva, in un caso del genere io non la toglierei
nemmeno morta...

Bagudi ha scritto:

Per quanto riguarda l'aspetto tecnico, ti risponderà qualcuno che lavora a Roma (@ingelman ?)

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Volevi dire "ti risponderà qualcuno che lavora in questa Città dalle mille contraddizioni" Una Città invasa da "uffici" "Dipartimenti" "Municipi" compresa la "Regione Lazio"
Una pratica rimbalza da un ufficio all'altro dove la mano destra non sà cosa fà la mano sinistra

Purtroppo il problema che ha evidenziato @Annoluce è piuttosto frequente qui a Roma
Abbiamo l'USCE ufficio preposto per i condoni praticamente equiparabile ad un manicomio
(Ha ragione il proprietario a non voler firmare una sospensiva di 90 giorni in questa gabbia di matti)

Però analizzando forse la soluzione si trova e rinunciare all'acquisto a priori secondo me è sbagliato.

Annoluce ha scritto:

Il perito mi ha detto che occorrerebbe fare un sollecito di pratica urgente al Comune di Roma, con in mano la lettera del notaio che attesta che la casa sarà oggetto di compravendita

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Con una lettera presentata all'ufficio Speciale Condono Edilizio con tanto di sigillo notarile per imminente stipula sicuramente l'Ufficio preposto non può ignorare una pratica ancora non definita che, se non sollecitata, sarebbe rimasta nel limbo forse per anni. (fortuna nel tuo caso è il primo condono)

Da dire che un tecnico bravo e che si sa muovere richiedendo l'accesso al fascicolo "visura della pratica" riesce sicuramente a capire se esistono o no elementi ostativi al rilascio della concessione in sanatoria

A favore abbiamo anche il fatto che trattasi del primo condono che andava in deroga a tutti gli strumenti urbanistici vigenti (difficile che non rilascino un Condono, tranne casi eclatanti)

Annoluce ha scritto:

-se ci possono essere cifre da pagare per l’ottenimento della pratica una volta che si procede al sollecito

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al 99% dei casi ci sono somme da integrare che fortuna trattandosi del primo condono solitamente sono esigue rispetto a quanto dovuto per i condoni successivi

Annoluce ha scritto:

-se possono esserci da parte del comune procedimenti penali verso di me per l’abuso in oggetto,

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Dopo 30 anni questo sarebbe già emerso ed il Comune avrebbe intimato il ripristino fino ad arrivare all'acquisizione del bene a favore del patrimonio Comunale ... tutte cose riscontrabili in Conservatoria, non credo questo sia possibile nel tuo caso (tranquillo in tal senso)

Io incaricherei un tecnico per richiedere all'Usce di visurare la domanda di condono,

i funzionari stessi sono in grado di dare le prime risposte e quantizzare eventuali differenze da versare a titolo di oblazione e oneri concessori interessi compresi ... se dovuti e non in precedenza versati nella giusta misura.

Così come dalla visura del tecnico si può evincere se per il rilascio della concessione in sanatoria fosse necessario qualche nulla osta di qualche Ente preposto, se l'area è soggetta a vicoli

Nel tuo caso è solo un cambio d'uso, e la cosa sicuramente è più soft rispetto ad un abuso totale riferito ad una costruzione sorta spontaneamente e priva di titoli autorizzativi

In finale ......... Incarica un tecnico e poi fai le dovute considerazioni
(Se manca un euro da versare questo resta a carico del venditore)

Purtroppo il proprietario non ha tutte le colpe e l'inerzia dell'USCE è realtà conosciuta da tutti

Grazie delle risposte.
Più che di eventuali spese da sostenere (che comunque vincolerei a carico del venditore), mi preoccupa la sanabilità dell'immobile. Sulla visura che ho si evince che c'è un vincolo (di natura ambientale immagino) e non risultano pareri espressi dagli uffici competenti. E se questo vincolo poi risulta insormontabile? Questo è il dubbio.
Io devo blindare l'acquisto ora, e non voglio versare una provvigione all'agenzia se non riesco poi a comprare o se mi ritrovo un abuso che mi rende impossibile avere un mutuo.
Sappiamo come vanno queste cose quindi il rilascio della concessione potrebbe anche arrivare tra anni.
Senza contare che compro come residenziale qualcosa che non lo è (il venditore non vuole scendere di prezzo).
Non dispero, vedremo come fare.
Nella peggiore delle ipotesi (diceva il perito) si può fare una rinuncia alla concessione in sanatoria e fare una destinazione d'uso con una DIA, ma questo costerebbe diverse migliaia di euro e non voglio spendere.
Forse è il caso di insistere col comune e fare in modo di avere un parere da loro. In fondo se davvero ci sono i presupposti non vedo cosa abbiano da rifiutare.
Sapete se una richiesta dell'87 rientra nella legge sul condono di quegli anni?

Annoluce ha scritto:

Nella peggiore delle ipotesi (diceva il perito) si può fare una rinuncia alla concessione in sanatoria e fare una destinazione d'uso con una DIA, ma questo costerebbe diverse migliaia di euro e non voglio spendere.

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Dovresti dire al perito di limitarsi a fare le perizie

Sicuramente se esiste un vicolo non superabile con il primo condono stai pur certo che con una Dia (che tra le altre cose come strumento urbanistico non si usa più) sicuramente non lo superi ...

La strada da percorrere è quella della definizione della domanda di condono in essere
Stai pur certo che se seguita con qualche mese si risolve e non certo anni
(se esistono elementi ostativi al rilascio della concessione i funzionari stessi li evidenziano )

Fatti seguire da un tecnico

Annoluce ha scritto:

Sapete se una richiesta dell'87 rientra nella legge sul condono di quegli anni?

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Si.

Ho avuto il parere della banca. Mi dicono che in queste condizioni, ci sono 2 possibilità:

1. se si tratta di piano abusivo ex-novo, il mutuo me lo scordo.
2. se si tratta, come pare essere, di cambio destinazione d'uso, il mutuo lo posso avere ma ovviamente il perito abbasserà il valore dell'immobile con conseguente abbassamento della cifra concessa, il che per me è un problema.

A questo punto non posso che percorrere la strada della concessione in sanatoria attuale, ma non posso impegnarmi con una proposta di acquisto finchè non ci sarà questa benedetta concessione.

Puoi impegnarti con la clausola sospensiva.

Se il proprietario continua a rifiutarla, lascia stare.

Mi sono già impegnato con la clausola sospensiva. Il prezzo va bene, ma vogliono farmi togliere la sospensiva, che io ho legato tassativamente al rilascio della concessione in sanatoria, concedendo un tempo di 3 mesi. Mi sembra onesto, visto che non voglio pagare provvigioni inutilmente. Queste condizioni non le ho create io, ma la parte venditrice che non si è assicurata di procurare in tempo la concessione nè fare domanda urgente di rilascio, in tutti questi anni.