AlexImmRoma

Membro Junior
Agente Immobiliare
Salve a tutti Amici del forum. Mi appello a voi per chiarire una situazione alla quale ho finora ricevuto discordanti risposte.

Un mio cliente, gia possessore di app. acquistato con i benefici prima casa nel 2016, vuole acquistare un appartamento piu' grande da dividere successivamente in 2 unita'. Vuole poi vendere una delle due unita' e tenere per se l'altra.
Per usufruire nuovamente dei benefici prima casa vuole rivendere il primo appartamento acquistato nel 2016 (un monolocale) entro 12 mesi dall'acquisto di questo piu' grande.

Io so che che al fine di poter usufruire delle agevolazioni deve spostare la residenza proprio nel nuovo immobile acquistato (non solo nel comune in quanto si tratta di 2o acquisto con benefici prima casa).

Ora mi domando:
1) cosa succede una volta diviso il nuovo immobile in 2 unita', si perdono i benefici su almeno una delle due non potendo essere residenti allo stesso momento in due unita' catastalmente diverse?

2) e' possibile effettuare la divisione formale (registrazione nuova unita') presso il notaio in concomitanza all'atto di vendita di una delle due unita' per eventualmente scavalcare il problema al punto 1)

3) in caso di rivendita di una delle 2 unita' come verra' calcolato il plusvalore? (la base prezzo sara' il prezzo totale di acquisto del precedente immobile intero oppure quale?)

4) nel caso il proprietario abbia vissuto per almeno meta' dei giorni + 1 nell' appartamento come potra' evitare il pagamente della plusvalenza su l'unita' che vendera' non potendo essere residente in entrambe unita' allo stesso momento?

Grazie mille per il votro aiuto, forse la situazione e' piu' semplice di quello che sembra, ma non ne riesco a venire a capo.

Saluti,

Alex
 

CheCasa!

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
La normativa dice che se vendi la prima casa entro 5 anni dall'acquisto hai un anno di tempo per poter acquistare, senza perdere le agevolazioni, un immobile da adibire ad abitazione principale (non necessariamente un'altra prima casa).

Quindi, per non perdere le agevolazioni prima casa sull'immobile acquistato nel 2016 poco importa che la residenza permanga nel nuovo immobile acquistato o in uno dei due che dovessero derivare dalla successiva divisione.

Invece le agevolazioni prima casa sul nuovo acquisto, ed il credito d'imposta relativo, richiedono la residenza all'interno del comune quindi è possibile acquistare l'immobile "interamente", spostarci la residenza e poi dividerlo successivamente,senza perdere le agevolazioni prima casa ma... nella successiva vendita di uno dei due appartamenti ricavati dalla divisione, si perderebbero comunque proporzionalmente le agevolazioni in modo definitivo e ci sarebbe da pagare la plusvalenza, sempre in proporzione al valore delle due nuove unità immobiliari.

Cosa significa?
Ammettiamo che il nuovo acquisto sia stato effettuato a 100.000 e che da perizia giurata (consigliabile) le due unità divise valgano una 120.000 ed una 80.000.
Se rivendessi quella da 120.000,00 dovrei considerare come valore iniziale, in proporzione, 60.000, valore al quale, sempre in proporzione, dovrei aggiungere i costi sostenuti per la ristrutturazione e la divisione.

Questo al fine di calcolare la plusvalenza.

Invece, per quanto concerne le agevolazioni prima casa, la vendita entro 5 anni di una delle abitazioni ricavate dopo la divisione comporterebbe, sempre in proporzione, la perdita delle agevolazioni con il conseguente pagamento di sanzioni ed interessi moratori.

In merito alla questione della residenza per un periodo superiore al 50% del tempo + 1 giorno, che evita il pagamento di plusvalenze, questa si calcola dal momento in cui si trasferisce la residenza nell'appartamento unito e solo dalla divisione si interrompe il conteggio, sempre che non si scelga di mantenere la residenza nell'immobile che si voglia rivendere, proprio per incrementarne la "durata".

Vendere l'appartamento diviso direttamente al nuovo proprietario senza intestarselo? Possibile ma entrano in gioco altre questioni (recupero fiscale dei costi di ristrutturazione quale promissario acquirente che non conclude l'acquisto, plusvalenze sulla cessione del compromesso... ) che forse potrebbero comportare l'ulteriore complicazione di una posizione già di per sè non semplicissima...
 

AlexImmRoma

Membro Junior
Agente Immobiliare
Grazie per la risposta illuminante!

Se ho inteso bene, mi sembra di capire che l'unico problema effettivo sarebbe la perdita dei benefici prima casa su almeno una delle due unita' che si verrebbero a creare dopo la divisione.

In particolare, prendendo spunto dal tuo esempio, mi puoi confermare il seguente calcolo e quale, eventualmente, e' corretto:

Vendita Appartamento1 al prezzo di 120.000 (valore iniziale 60.000) si pagano:
9% su 60.000= 5.400 euro di registro + multa + interessi ?
oppure
9% su 120.000= 10.800 euro di registro +multa +interessi ?
(perche' parli di "perizia giurata", e' necessaria oppure e' meglio per tutelarsi nei confronti dell'agenzia delle entrate in caso di accertamenti?)

Mentre invece per quanto riguarda la plusvalenza l'importante e' effettuare la divisione formale poco prima della vendita in modo che il tempo di residenza sull'unicum vada a soddisfare la regola del 50%+1 giorno, e quindi ad annulare la tassazione sulla stessa (correggimi se sbaglio).
Mi domando pero' il perche', al momento della divisione e vendita, sull' App1, e' come se il vecchio proprietario non abbia trascorso alcun giono in esso come "dimora abituale" (l'appartamento non esisteva prima), siamo sicuri che per il fisco questo vada bene e dunque si consideri il periodo di "dimora abituale" trascorso nell'immobile intero valente anche nella divisione e vita delle 2 successive unita'?


Potresti argomentare maggiormente questo punto:
"Vendere l'appartamento diviso direttamente al nuovo proprietario senza intestarselo? Possibile ma entrano in gioco altre questioni (recupero fiscale dei costi di ristrutturazione quale promissario acquirente che non conclude l'acquisto, plusvalenze sulla cessione del compromesso... )"

Attualmente devo calcolare tutte le spese e decidere se suggerire o no questa alternativa al cliente, ma per farlo devo capire quale tasse andrebbe a pagare e come fagliele evitare legalmente, o almeno ridurle al minimo.

Considera che i costi di divisione sarebbero minimi in quanto l'appartamento e' dotato di due ingressi indipendenti e sarebbe esclusivamente da creare un muro divisorio.
Tu che cosa faresti? C'e' qualche modo per evitare registro al 9% e plusvalenza, a parte quanto detto? Non capisco come potrebbe avvenire una cessione di compromesso su un immobile non esistente...
 

brina82

Oggi è il mio Compleanno!
Professionista
La normativa dice che se vendi la prima casa entro 5 anni dall'acquisto hai un anno di tempo per poter acquistare, senza perdere le agevolazioni, un immobile da adibire ad abitazione principale (non necessariamente un'altra prima casa).

Quindi, per non perdere le agevolazioni prima casa sull'immobile acquistato nel 2016 poco importa che la residenza permanga nel nuovo immobile acquistato o in uno dei due che dovessero derivare dalla successiva divisione.

Scusa ma adibirlo ad abitazione principale a mio avviso implica spostarvi la residenza, oltre ad abitarci di fatto con tanto di bollette congrue pagate...
 

brina82

Oggi è il mio Compleanno!
Professionista
Invece le agevolazioni prima casa sul nuovo acquisto, ed il credito d'imposta relativo, richiedono la residenza all'interno del comune quindi è possibile acquistare l'immobile "interamente", spostarci la residenza e poi dividerlo successivamente,senza perdere le agevolazioni prima casa ma... nella successiva vendita di uno dei due appartamenti ricavati dalla divisione, si perderebbero comunque proporzionalmente le agevolazioni in modo definitivo e ci sarebbe da pagare la plusvalenza, sempre in proporzione al valore delle due nuove unità immobiliari.

Potrebbe fare così, ovvero:

compra il nuovo, vi trasferisce la residenza intestando bollette ecc. Apre una pratica al Comune per dividere l'immobile in 2 u.i.; terminati i lavori (di fatto ma senza chiudere le pratiche) mette in vendita un appartamento; trovato il compratore chiude i lavori e vende. Così intanto la plusvalenza non la paga avendo "abitato" per il 50% più un giorno nell'immobile. Certamente perderà le agevolazioni in proporzione.
 

CheCasa!

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Scusa ma adibirlo ad abitazione principale a mio avviso implica spostarvi la residenza, oltre ad abitarci di fatto con tanto di bollette congrue pagate...

Certo. Ma cosa c'entra con la mia risposta? :)

n particolare, prendendo spunto dal tuo esempio, mi puoi confermare il seguente calcolo e quale, eventualmente, e' corretto:

Vendita Appartamento1 al prezzo di 120.000 (valore iniziale 60.000) si pagano:
9% su 60.000= 5.400 euro di registro + multa + interessi ?
oppure
9% su 120.000= 10.800 euro di registro +multa +interessi ?
(perche' parli di "perizia giurata", e' necessaria oppure e' meglio per tutelarsi nei confronti dell'agenzia delle entrate in caso di accertamenti?)

Paliamo di agevolazioni prima casa, giusto?
La vendita dell'appartamento da 120.000 determina la perdita parziale delle agevolazioni sul 60% del valore iniziale.

La maggiore imposta si calcola prendendo il 60% del valore catastale iniziale moltiplicato per 126,00. Sull'importo si calcola il 9% al quale si sottrae il 60% dell'imposta di registro effettivamente a suo tempo versata. Alla cifra così ottenuta si applica una sanzione del 30% oltre agli interessi moratori.

siamo sicuri che per il fisco questo vada bene e dunque si consideri il periodo di "dimora abituale" trascorso nell'immobile intero valente anche nella divisione e vita delle 2 successive unita'?

Di sicuro c'è solo la morte... se parliamo poi del fisco italiano... :)
Ma leggiti la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 219/E dello 30 maggio 2008
dovrebbe risolvere i tuoi dubbi... spero :)
 
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brina82

Oggi è il mio Compleanno!
Professionista
Certo. Ma cosa c'entra con la mia risposta? :)
Perdonami, ho letto male
Paliamo di agevolazioni prima casa, giusto?
La vendita dell'appartamento da 120.000 determina la perdita parziale delle agevolazioni sul 60% del valore iniziale.

La maggiore imposta si calcola prendendo il 60% del valore catastale iniziale moltiplicato per 126,00. Sull'importo si calcola il 9% al quale si sottrae il 60% dell'imposta di registro effettivamente a suo tempo versata. Alla cifra così ottenuta si applica una sanzione del 30% oltre agli interessi moratori.
Ok, parlando di plusvalenza ci si dovrebbe riferire al pagamento del 20% di tasse a seguito di una rivendita con profitto; tale pagamento non risulterebbe dovuto qualora si seguisse la mia ipotesi, credo; immagino invece che tu per "plusvalenza" ti riferisca alle imposte da pagare per la perdita delle agevolazioni.

Penso quindi che siamo d'accordo su tutto, credo.
 

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