DATI PROBLEMA:
- Prima Casa di proprietà nuova costruzione in palazzina del 2002, mq 75 commerciali 57 calpestabili con garage e cantina a Bologna Zona Mazzini
- Valore di mercato nel 2008 280.000 € Mutuo finanziato nel 2008 142.000 € al 5,7 % rata mensile 830 surrogato nel 2016 rata mensile odierna al TAEG 3,8 700 € mutuo residuo ad oggi 110.000
- Risparmi da parte su conto corrente 25.000 €
- Situazione lavorativa io con piva intestatario della prima casa e del mutuo con garanzia di un genitore, mia moglie dipendente pubblica indeterminata (al momento senza vincoli prima casa e mutuo),
ESIGENZA: Avere una casa più grande (nuova o da ristrutturare). Che passi seguire?
DOMANDE:
1) ACQUISTARE DOPO AVER VENDUTO In questa fase ogni tanto si guarda qualche annuncio ma gli agenti immobiliari capiscono che spesso è solo "turismo immobiliare" perché anche da da quanto consigliato da loro non conviene mai acquistare prima di vendere. VERO, FALSO? PERCHE'?
2) CONTI ALLA MANO E MASSIMA SPESA CHE POSSO SOSTENERE
Per prima cosa, anche se volessimo, non abbiamo liquidità sufficiente per affrontare un acquisto prima della vendita.
Io mi sono prefissato un budget massimo di spesa di 300.000 € ed ho ragionato così. Correggetemi se sbaglio: supponendo una svalutazione del mercato rispetto al 2008 del 30%, il prezzo di vendita odierno del mio immobile inclusivo di garage dovrebbe essere 280.000-30%=197000 e sembra essere in linea con il borsino immobiliare Osservatorio quotazioni immobiliari (Bologna): listino valori con prezzi mq di zona
Penso di riuscirlo a vendere essendo una nuova palazzina a 210.000 € (spero anche di più), ma i calcoli facciamoli per difetto mettiamo 200.000 prezzo di vendita -110.000 di mutuo residuo ricavato 90.000 di liquidità + 25.000 di risparmi su cc tot. 115.000 di disponibilità
La mia idea sarebbe la seguente trovare un immobile nella stessa mia zona Fossolo, Mazzini, Savena con una metratura di almeno 120 mq commerciali con garage e cantina da ristrutturare completamente su cui spendere massimo 250.000 € per l'acquisto finanziare l'80% con mutuo fisso a 30 anni quindi 200.000 € (la rata verrebbe tra i 700 e gli 800 con tassi di circa il 2,4%-2,7%) che rientra nel limite di sostenibilità rata del 30% sommando i miei redditi più quelli di un mio genitore od eventualmente quello di mia moglie.
Avevamo detto che come mia disponibilità derivante dalla mia vendita + i risparmi sul cc avrei 115.000 €
con i 200.000 € di nuovo finanziamento + 50.000 acquisterei l'immobile, e con altri 50.000 ristrutturerei. 10.000 € le considero di tasse, agenzia e notaio. Che dite sono conti della serva corretti? SI, NO, CORREGGETEMI.
3) RISTRUTTURARE CONVIENE RISPETTO AL NUOVO Con 300.000 potrei avere un immobile in zona Mazzini di oltre 120 mq commerciali ristrutturato e passando da una classe G a B, penso possa essere considerato un buon investimento giusto? Se vado su prezzi di nuove costruzioni siamo a oltre 3500 € al mq...senza considerare il vantaggio degli gli sgravi fiscali al 50% che spero proroghino anche per il 2018.
4) COME GESTIRE VENDITA-ACQUISTO PRIMA CASA E RISTRUTTURARE LA NUOVA SENZA LASCIARE PRIMA LA VECCHIA?
Ma il mio dilemma più grande considerando che non avrei liquidità prima della vendità del mio immobile, come acquistare e ristrutturare prima di lasciare la mia casa attuale venduta?
Da quanto ho capito la compravendita è costituita dal compromesso+rogito solo alla fine di questo percorso hai la liquidità totale che ti consente anche di acquistare la nuova casa e chiedere un nuovo mutuo estinguendo il precedente. GIUSTO? Ma se devo ritrutturare ho la necessità SIA DELLA LIQUIDITA' sia del nuovo finanziamento per l'acquisto della nuova prima casa e sia dei mesi necessari per eseguire la ristrutturazione prima di entrare nella nuova casa.
Mi spiegate quali sono gli step da seguire tra la vendita, l'acquisto, la ristrutturazione, il lasciare la vecchia casa ed entrare nella nuova ristrutturata? Ho pensato che potrei pagare l'affitto al nuovo proprietario della mia attuale casa se accetta in modo da poter intanto ristrutturare la casa nuova.
5) Perché gli annunci di norma tengono il posto auto o garage a parte rispetto alla cifra proposta? E' vero che nella cifra proposta negli annunci si dovrebbe leggere il prezzo considerando sempre un 15% di maggiorazione e di trattabilità sul prezzo? Di fatto si tratta del presso complessivo inclusivo anche del garage seppur venduto a parte? VERO, FALSO? PERCHE'?
6) Per non perdere le agevolazioni prima casa devo acquistare entro un anno della vendita del mio immobile giusto?
7) In cosa consistono le agevolazioni per mutui prima casa fatti dalle banche? Ho visto che alcune propongono Prima casa + ristrutturazione che differenza c'è?
8) Tempi di vendita degli immobili ad oggi su Bologna? Pensate che la vendita sia gestibile e fattibile privatamente usando i portali di vendita online? Così risparmierei 1,5% di commissioni sulla venita mentre da quanto ho capito sull'acquisto i tassi delle agenzie si aggirano intorno al 2-3%. VERO, FALSO?
Grazie per le eventuali risposte
- Prima Casa di proprietà nuova costruzione in palazzina del 2002, mq 75 commerciali 57 calpestabili con garage e cantina a Bologna Zona Mazzini
- Valore di mercato nel 2008 280.000 € Mutuo finanziato nel 2008 142.000 € al 5,7 % rata mensile 830 surrogato nel 2016 rata mensile odierna al TAEG 3,8 700 € mutuo residuo ad oggi 110.000
- Risparmi da parte su conto corrente 25.000 €
- Situazione lavorativa io con piva intestatario della prima casa e del mutuo con garanzia di un genitore, mia moglie dipendente pubblica indeterminata (al momento senza vincoli prima casa e mutuo),
ESIGENZA: Avere una casa più grande (nuova o da ristrutturare). Che passi seguire?
DOMANDE:
1) ACQUISTARE DOPO AVER VENDUTO In questa fase ogni tanto si guarda qualche annuncio ma gli agenti immobiliari capiscono che spesso è solo "turismo immobiliare" perché anche da da quanto consigliato da loro non conviene mai acquistare prima di vendere. VERO, FALSO? PERCHE'?
2) CONTI ALLA MANO E MASSIMA SPESA CHE POSSO SOSTENERE
Per prima cosa, anche se volessimo, non abbiamo liquidità sufficiente per affrontare un acquisto prima della vendita.
Io mi sono prefissato un budget massimo di spesa di 300.000 € ed ho ragionato così. Correggetemi se sbaglio: supponendo una svalutazione del mercato rispetto al 2008 del 30%, il prezzo di vendita odierno del mio immobile inclusivo di garage dovrebbe essere 280.000-30%=197000 e sembra essere in linea con il borsino immobiliare Osservatorio quotazioni immobiliari (Bologna): listino valori con prezzi mq di zona
Penso di riuscirlo a vendere essendo una nuova palazzina a 210.000 € (spero anche di più), ma i calcoli facciamoli per difetto mettiamo 200.000 prezzo di vendita -110.000 di mutuo residuo ricavato 90.000 di liquidità + 25.000 di risparmi su cc tot. 115.000 di disponibilità
La mia idea sarebbe la seguente trovare un immobile nella stessa mia zona Fossolo, Mazzini, Savena con una metratura di almeno 120 mq commerciali con garage e cantina da ristrutturare completamente su cui spendere massimo 250.000 € per l'acquisto finanziare l'80% con mutuo fisso a 30 anni quindi 200.000 € (la rata verrebbe tra i 700 e gli 800 con tassi di circa il 2,4%-2,7%) che rientra nel limite di sostenibilità rata del 30% sommando i miei redditi più quelli di un mio genitore od eventualmente quello di mia moglie.
Avevamo detto che come mia disponibilità derivante dalla mia vendita + i risparmi sul cc avrei 115.000 €
con i 200.000 € di nuovo finanziamento + 50.000 acquisterei l'immobile, e con altri 50.000 ristrutturerei. 10.000 € le considero di tasse, agenzia e notaio. Che dite sono conti della serva corretti? SI, NO, CORREGGETEMI.
3) RISTRUTTURARE CONVIENE RISPETTO AL NUOVO Con 300.000 potrei avere un immobile in zona Mazzini di oltre 120 mq commerciali ristrutturato e passando da una classe G a B, penso possa essere considerato un buon investimento giusto? Se vado su prezzi di nuove costruzioni siamo a oltre 3500 € al mq...senza considerare il vantaggio degli gli sgravi fiscali al 50% che spero proroghino anche per il 2018.
4) COME GESTIRE VENDITA-ACQUISTO PRIMA CASA E RISTRUTTURARE LA NUOVA SENZA LASCIARE PRIMA LA VECCHIA?
Ma il mio dilemma più grande considerando che non avrei liquidità prima della vendità del mio immobile, come acquistare e ristrutturare prima di lasciare la mia casa attuale venduta?
Da quanto ho capito la compravendita è costituita dal compromesso+rogito solo alla fine di questo percorso hai la liquidità totale che ti consente anche di acquistare la nuova casa e chiedere un nuovo mutuo estinguendo il precedente. GIUSTO? Ma se devo ritrutturare ho la necessità SIA DELLA LIQUIDITA' sia del nuovo finanziamento per l'acquisto della nuova prima casa e sia dei mesi necessari per eseguire la ristrutturazione prima di entrare nella nuova casa.
Mi spiegate quali sono gli step da seguire tra la vendita, l'acquisto, la ristrutturazione, il lasciare la vecchia casa ed entrare nella nuova ristrutturata? Ho pensato che potrei pagare l'affitto al nuovo proprietario della mia attuale casa se accetta in modo da poter intanto ristrutturare la casa nuova.
5) Perché gli annunci di norma tengono il posto auto o garage a parte rispetto alla cifra proposta? E' vero che nella cifra proposta negli annunci si dovrebbe leggere il prezzo considerando sempre un 15% di maggiorazione e di trattabilità sul prezzo? Di fatto si tratta del presso complessivo inclusivo anche del garage seppur venduto a parte? VERO, FALSO? PERCHE'?
6) Per non perdere le agevolazioni prima casa devo acquistare entro un anno della vendita del mio immobile giusto?
7) In cosa consistono le agevolazioni per mutui prima casa fatti dalle banche? Ho visto che alcune propongono Prima casa + ristrutturazione che differenza c'è?
8) Tempi di vendita degli immobili ad oggi su Bologna? Pensate che la vendita sia gestibile e fattibile privatamente usando i portali di vendita online? Così risparmierei 1,5% di commissioni sulla venita mentre da quanto ho capito sull'acquisto i tassi delle agenzie si aggirano intorno al 2-3%. VERO, FALSO?
Grazie per le eventuali risposte
