Immobile con vincolo di prelazione

Posto che la presenza del gravame esistente, determina una responsabilita', penale per quell'intermediario che l'ha omessa negli atti.

Giacche' questi non poteva non sapere.

Che la banca non se ne sia accorta, ancor prima di chiudere la perizia, appare inverosimile.

Alcune perizie, su questa qualita' di immobili, vengono formulate con duplici valori.
Una con il valore effettivo e l'altra che tiene conto di quello con l'immobile, liberato da quel vincolo.

Altre perizie, in presenza di diritti piu stringenti oppure piu' estesi da sciogliere, vengono sospese.
Giacche' in quello stato di diritto, l'immobile risulta sgradito, da trarre in garanzia dell'esposizione.

Pure la tempistisca di delibera, contratta in termini cosi' limitati, e' improbabile.

Mentre sono risibili, le contestazioni riferite allo slittamento, della data del rogito.

Da qui si puo' osservare, che se la pratica non e' una di quelle del tutto sgangherate o peggio maneggiate, allora dobbiamo per forza ritenere che l'amico Renato, non la racconta tutta.

Il punto e' sempre lo stesso.

Quelli che subordinano gli effetti del contratto al mutuo, pretendono di non rischiare nulla, fino all'ultimo momento.

Nelle fasi iniziali dell'avvio delle prassi, appaiono come agnellini, financo a ritenere superflui requisiti fondamentali del contratto, quali quelli che indicano la data del definitivo.

Non appena conseguono, il nulla osta della banca, diventano leoni implacabili.
Venti giorni di ritardo, cagionato da normali tempi tenici, determina la fine del mondo.

Il venditore, come ha bene osservato @jos611, fino alla settimana scorsa non aveva certezza alcuna.
Nessuna caparra, nessun preliminare, nessun termine.
Il nulla mischiato col niente.

Mentre ora, il venditore deve sgomberare, liberare e svincolare, sedutastante.
Pena la revoca dell'acquisto.

Che puo' avvenire, in maniera molto pratica, per il semplice fatto che non sia stata mai versata una caparra.
Senza districarsi tanto scomodando chissa' quali cavilli contrattuali.

Evidentemente ci troviamo nel mezzo di una pratica di quelle sgangherate.

Dove l'intermediario, lavora con di quei soggetti, lasciati liberi di potersi sottrarre all'acquisto, anche all'ultimo momento.

Finira' che avra' lavorato per due mesi senza concludere la vendita.

Tra questo e quello ben gli sta'.

jos611 ha scritto:

Inadempiente rispetto a cosa? La prelazione può toglierla e i termini non sono scaduti.
Per me non cè inadempienza

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Il fatto che possa toglierla non lo esime dal fatto che comunque era obbligato a segnalarlo nella proposta d'acquisto; pagando e avendo tutto il tempo del mondo quasi nessun vincolo è oggettivamente irrisolvibile.
Per quanto riguarda i tempi, anche se non espressamente citati nella proposta, essendo questa vincolata alla delibera di mutuo, sono anch'essi vincolati ai tempi di validità della delibera. E' un vincolo temporale sul subordine di mutuo pertanto anche se non espressamente citato, il rogito va effettuato entro la data di validità della delibera (30gg) ed effettivamente il rogito era stato fissato e concordato tra le parti in data 19/10 con annessa comunicazione al notaio e banca.
Ora il problema nasce dal fatto che la proprietaria/agenzia si è accorta che non riesce a svincolare la casa entro questa data (e qui entra il gioco il discorso del vincolo bloccante per l'esecuzione del rogito; il notaio non rogita senza la liberatoria sulla prelazione).

jos611 ha scritto:

Non possono farlo entro la data fissata. possono tranquillamente farlo semplicemente rimandando il rogito. cosa che, come certamente sai, succede regolarmente.
L'Ente, a quanto pare, non ha difficoltà a dare la liberatoria, ma ha bisogno dei tempi tecnici. Peraltro per legge detta liberatoria non pare serva, risultando invece sufficiente una mera comunicazione 60 gg. prima.
Ora, il preliminare era subordinato all'ottenimento del mutuo; prima del verificarsi di ciò per il venditore non si era perfezionato nulla e nulla poteva comunicare all'Ente. Il termine per l'ottenimento del mutuo era al 30 settembre. oggi siamo al 5 ottobre...
E a tutto ciò va aggiunto che nessun termine era previsto per rogitare.

Ripeto la domanda: inadempiente rispetto a cosa?

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La data del rogito era già stata fissata e concordata come ho detto sopra, ora se non sbaglio per spostarla serve comunque anche il mio consenso, o sbaglio?
La richiesta all'ente si può fare in qualsiasi momento (anche senza un acquirente 'certificato' da una proposta d'acquisto valida e conclusa) ed era dovere della proprietaria adoperarsi per far in modo di arrivare al rogito con la casa libera da vincoli visto anche che l'aveva dichiarato nella proposta d'acquisto (immobile senza vincoli/gravami).

PyerSilvio ha scritto:

Il venditore, come ha bene osservato @jos611, fino alla settimana scorsa non aveva certezza alcuna.
Nessuna caparra, nessun preliminare, nessun termine.
Il nulla mischiato col niente.

Mentre ora, il venditore deve sgomberare, liberare e svincolare, sedutastante.
Pena la revoca dell'acquisto.

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Perdonami ma il venditore non deve mica aspettare che l'acquirente abbia l'assegno del mutuo in mano prima di mettere a posto i documenti del proprio appartamento; così come ha provveduto prima della delibera del mutuo a far allineare la planimetria catastale e a produrre la certificazione energetica che alla data della proposta non c'erano (anche se nella proposta il venditore dichiara di averle), avrebbe dovuto provvedere a risolvere il diritto di prelazione sulla vendita.

renato.pa ha scritto:

Il fatto che possa toglierla non lo esime dal fatto che comunque era obbligato a segnalarlo nella proposta d'acquisto; pagando e avendo tutto il tempo del mondo quasi nessun vincolo è oggettivamente irrisolvibile.
Per quanto riguarda i tempi, anche se non espressamente citati nella proposta, essendo questa vincolata alla delibera di mutuo, sono anch'essi vincolati ai tempi di validità della delibera. E' un vincolo temporale sul subordine di mutuo pertanto anche se non espressamente citato, il rogito va effettuato entro la data di validità della delibera (30gg) ed effettivamente il rogito era stato fissato e concordato tra le parti in data 19/10 con annessa comunicazione al notaio e banca.
Ora il problema nasce dal fatto che la proprietaria/agenzia si è accorta che non riesce a svincolare la casa entro questa data (e qui entra il gioco il discorso del vincolo bloccante per l'esecuzione del rogito; il notaio non rogita senza la liberatoria sulla prelazione).



La data del rogito era già stata fissata e concordata come ho detto sopra, ora se non sbaglio per spostarla serve comunque anche il mio consenso, o sbaglio?
La richiesta all'ente si può fare in qualsiasi momento (anche senza un acquirente 'certificato' da una proposta d'acquisto valida e conclusa) ed era dovere della proprietaria adoperarsi per far in modo di arrivare al rogito con la casa libera da vincoli visto anche che l'aveva dichiarato nella proposta d'acquisto (immobile senza vincoli/gravami).



Perdonami ma il venditore non deve mica aspettare che l'acquirente abbia l'assegno del mutuo in mano prima di mettere a posto i documenti del proprio appartamento; così come ha provveduto prima della delibera del mutuo a far allineare la planimetria catastale e a produrre la certificazione energetica che alla data della proposta non c'erano (anche se nella proposta il venditore dichiara di averle), avrebbe dovuto provvedere a risolvere il diritto di prelazione sulla vendita.

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Il proprietario delle sue cose fa quello che vuole.
Perche' ne risponde.
Sistema le sue cose quando si rappresenta il cliente solvibile.
Neo qualita' che hai assunto da pochissimo.

Tutta la tua pratica nel suo insieme e' completamente scompaginata.

Perche' i termini, connessi all'efficacia della tua azione di acquisto, non erano e non sono compatibili.

Il quando e' un requusito fondamentale del contratto.

Per tagliare la testa al toro, avete provato ad andare direttamente dall'Ente per fargli sveltire la pratica nei tempi utili ?

Bagudi ha scritto:

Per tagliare la testa al toro, avete provato ad andare direttamente dall'Ente per fargli sveltire la pratica nei tempi utili ?

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Si e non si riesce a stare nei tempi concordati.

Bagudi ha scritto:

Per tagliare la testa al toro, avete provato ad andare direttamente dall'Ente per fargli sveltire la pratica nei tempi utili ?

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Il punto cruciale di tutta la questione è che l'acquirente - per ragioni sue che non discuto - NON VUOLE più acquistare.
La prelazione è evidentemente un appiglio per uscirsene senza danni.
Fin qui, la cosa riguarda solo lui e avrà le sue ragioni.
Il punto, unico ed essenziale, della vexata quaestio è:
è sufficiente la mancata indicazione in una Proposta di Acquisto (non preliminare redatto dal notaio) di una semplice prelazione, che de facto non osta all'alienazione ma necessita solo di tempi tecnici per essere superata, a far rendere inadempiente il venditore.
Secondo me, la risposta è no.

Fossi io il venditore, andrei tranquillamente in Tribunale. E al posto dell'Agenti Immobiliari chiederei la commissione

Secondo me si invece. Bisognava inserire la prelazione in proposta ed allora nulla poteva dire per tempi burocratici. Anche l'agente si sarebbe tutelato in tal senso. Tutti sapevano e potevano anche disciplinare questo aspetto. Questo è il dovere che abbiamo di informare le parti. Leggendo il rogito l'agente avrebbe dovuto alzare le antenne.

Credo che, scaduto il termine per il rogito senza l'intervenuta liberazione del bene (cioè la quietanza dell'Ente), vi siano pochi spazi di manovra per il venditore: dovrà essere considerato inadempiente con tutte le conseguenze del caso.
Naturalmente deve essere stato deliberato il mutuo (condizione di efficacia della proposta, se non ho letto male) e l'avveramento della condizione deve essere comunicato al venditore.
Ciò significa anche che l'agente avrà diritto alle provvigioni, perché l'affare è concluso.

Avv Luigi Polidoro ha scritto:

Credo che, scaduto il termine per il rogito senza l'intervenuta liberazione del bene (cioè la quietanza dell'Ente), vi siano pochi spazi di manovra per il venditore: dovrà essere considerato inadempiente con tutte le conseguenze del caso.
Naturalmente deve essere stato deliberato il mutuo (condizione di efficacia della proposta, se non ho letto male) e l'avveramento della condizione deve essere comunicato al venditore.
Ciò significa anche che l'agente avrà diritto alle provvigioni, perché l'affare è concluso.

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Il punto sta nel fatto che nella proposta d'acquisto non c'è una data di rogito (anche se il subordine di mutuo ha a sua volta un vincolo temporale relativo alla validità della delibera), resta assodato che ho diverse mail che attestano l'accordo tra le parti (notaio e banca informati) di fissare il rogito il 19/10/2017; data che ora l'agenzia e il venditore vogliono spostare perchè non hanno i documenti validi, possono farlo senza il mio consenso?
In ogni caso, a mio avviso il nodo sta tutto nella mancata comunicazione nella proposta di acquisto della presenza di questa prelazione sulla casa; questo rende di fatto nulla la proposta d'acquisto perchè viziata da omissioni (se l'avessi saputo non avrei mai presentato la proposta); è chiaro che pagando e aspettando i tempi tecnici anche un'ipoteca giudiziaria o un mutuo possono essere estinti prima del rogito, però penso che il compratore abbia il diritto di esserne messo a conoscenza nell'atto della proposta visto che la stessa assume carattere contrattuale.

Anche se è vero che il vincolo avrebbe dovuto essere messo a conoscenza dell'acquirente, se andaste in giudizio non so come andrebbe a finire...

Io giudice obietterei che è giusto eccepire sul vincolo, ma come farebbe l'acquirente a rinunciare all'acquisto e dimostrare di avere subito un danno se, comunque, la delibera del mutuo scade lo stesso, lui deve uscire di casa e non ne ha un'altra a disposizione ?
Il danno svanisce se rinuncia ?