cesqo82

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Salve, vi scrivo per un consulto

Sto acquisto una prima casa a Roma ad uso investimento. La casa è occupata da una signora con regolare contratto d'affitto. Purtroppo in fase di perizia la banca ha avanzato problemi per l'occupazione stessa (che cmq era già citata nel preliminare di vendita)

Per cercare di chiudere la questione la banca mi ha svalutato l'appartamento (di poche migliaia di euro per fortuna) e sono in attesa di definitivo ok. Continuano però a dire che nel preliminare era scritto che l'appartaemento sarebbe stato libero al momento del rogito. Cosa che però nn riesco ad evincere visti i termini tecnici che nn so decifrare.

Vi cito testualmente la parte del preliminare precisa:
"si obbliga a tenere indenne la parte acquirente da ogni ipotesi di evizione, sia totale che parziale, dichiarando che su quanto oggetto di questo atto non gravano e non graveranno garanzie reali, vincoli derivanti da pignoramenti o da sequestri, privilegi, pesi, oneri, usi civici, diritti reali o personali che ne diminuiscono il pieno godimento e la libera disponibilità"

Mi trovo in mezzo tra l'agenzia immobiliare e il notaio che dicono che questo non vuol dire che l'appartamento dev'essere libero da una persona che lo abiti, mentre la banca invece coglie in questo paragrafo la prova che l'appartamento dovrà essere libero da occupanti alla data del rogito.

Non riesco a capire qual'è la verita tra le due.

Vi ringrazio molto per la consulenza
Francesco Stefanini
 

Zagonara Emanuele

Membro Senior
Agente Immobiliare
In effetti la clausola scritta sul tuo compromesso non è inerente alla "libertà da persone e cose" dell'immobile da te acquistato, per cui hanno ragione il notaio e l'AI e non la banca.

Se gli accordi che hai preso col venditore prevedono che l'immobile debba esserti consegnato libero al rogito, ciò deve essere chiaramente scritto sul preliminare (ma mi pare di capire che di questo non vi è traccia) e non solamente pattuito verbalmente.
Se tale accordo è solo verbale ti auguro che il venditore mantenga fede al suo impegno, altrimenti ti ritroverai ad acquistare un immobile affittato e che non potrai andare ad abitare sino a che l'inquilino non lo lascierà (o per finita locazione o a seguito di un eventuale sfratto -per morosità ad esempio-, ma in tutti questi casi direi che occorrerà attendere molto tempo anche anni, a meno che il contratto non sia già scaduto o in scadenza e comunque sempre di tempi lunghi si parla).
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Se l'occupazione era già presente nel preliminare e nella proposta, la Banca mi sembra che si aggiri in un sogno di una notte di mezza estate...

..Be'..
Viene espressamente indicato che sull'immobille non gravano diritti.
Ne reali ne personali.
Garantendo "il pieno godimento" e "la libera disponibilta'" all'acquirente.

Circostanza che ne desume la consegna.

Argomento questo, che per la sua conflittualita', pare ormai divenuto un "sempreverde", pure sulle pagine di immobilio.

Consegna o disponibilita', che invece e' impossibile avvenga, perche' vi e' in essere un contratto di affitto.

Diritto, che consente al conduttore, di godere e detenere regolarente, l'alloggio oggetto di trasferimento.

Di fatto il notaio, e' costretto a fare acrobazie lessicali, per giustificare un errore di forma.
Dove una contraddice l'altra.

Giacche' la compravendita si configura di qualita' "traditio ficta"
 
Ultima modifica:

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Ma in questo caso l'acquirente è assolutamente a conoscenza del contratto di locazione in essere, quindi non vedo dove sia la conflittualità d'espressione.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Ma in questo caso l'acquirente è assolutamente a conoscenza del contratto di locazione in essere, quindi non vedo dove sia la conflittualità d'espressione.

Non si capisce in quali casi, la conoscenza di un qualsiasi elemento oggetto del contratto, da parte di un soggetto acquirente, possa pesare sulle scelte della banca, sua finanziatrice.
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
Infatti ha comunque fatto una perizia piu bassa. E' la prima volta che sento che nel caso l'appartamento si acquista occupato valutano meno l'immobile.
 

cesqo82

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Salve,

Vi ringrazio molto per gli interventi innanzitutto. L'immobile lo sto acquistando ad uso investimento quindi la persona occupante pagherà un affitto con il quale andrò a pagare il mutuo.

Il notaio ha commesso probabilmente una leggerezza nello scrivere quel paragrafo dando adito a interpretazioni. Sto accettando la svalutazione perché si tratta di poche migliaia di euro e di contro dovrei ricominciare con una nuova banca rischiando ormai fortemente di andare oltre i tempi previsti per il rogito, anche se la proprietà si è resa disponibile ad una piccola proroga.

Quello che mi risulta strano è che la banca (Deutsche) abbia fatto storie su questa condizione dell'appartamento (facendo perdere tantissimo tempo).

Nella vostra esperienza, se la banca settimana prossima decidesse di non erogare il mutuo che diritti ho di rivalermi per il tempo perso?

Mi sembra ci siano dati evidenti che la banca era a conoscenza già di questa situazione mesi e mesi fa alla consegna del preliminare. Se perdo l'anticipo perché non riesco ad avere un nuovo mutuo nei tempi che diritto ho?

Vi ringrazio molto per qualsiasi consiglio possiate darmi
Cordiali Saluti
Francesco
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Salve,

Vi ringrazio molto per gli interventi innanzitutto. L'immobile lo sto acquistando ad uso investimento quindi la persona occupante pagherà un affitto con il quale andrò a pagare il mutuo.

Il notaio ha commesso probabilmente una leggerezza nello scrivere quel paragrafo dando adito a interpretazioni. Sto accettando la svalutazione perché si tratta di poche migliaia di euro e di contro dovrei ricominciare con una nuova banca rischiando ormai fortemente di andare oltre i tempi previsti per il rogito, anche se la proprietà si è resa disponibile ad una piccola proroga.

Quello che mi risulta strano è che la banca (Deutsche) abbia fatto storie su questa condizione dell'appartamento (facendo perdere tantissimo tempo).

Nella vostra esperienza, se la banca settimana prossima decidesse di non erogare il mutuo che diritti ho di rivalermi per il tempo perso?

Mi sembra ci siano dati evidenti che la banca era a conoscenza già di questa situazione mesi e mesi fa alla consegna del preliminare. Se perdo l'anticipo perché non riesco ad avere un nuovo mutuo nei tempi che diritto ho?

Vi ringrazio molto per qualsiasi consiglio possiate darmi
Cordiali Saluti
Francesco


Non potrai avanzare alcuna lagnanza.

Il notaio, o chi ha formulato quel contratto preliminare di compravendita, ne ha sbagliato la forma.
Inserendo delle condizioni che ne contraddicono delle altre.

Lasciando che l'ente finanziatore, possa permettersi di sindacare su questioni, come quella della consegna, che neppure gli riguardano.

Mentre invece, possono eccome sindacare, sulla questione del finanziamento.
Atteso che i quattrini sono i loro.

Premesso ciò, resta impossibile la circostanza, di perdere l'anticipo che hai versato.
Atteso che i termini per stipulare il rogito, non sono perentori e che la consegna del bene, non determina la risoluzione del contratto perche' avviene in via consensuale.

Dato che il possesso e il godimento dell'alloggio resta nelle mani del conduttore.
 

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