io1980

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno, ho fatto un compromesso per comprare una casa dando acconto 65000 mila euro. Il rogito è stato rimandato oltre la data fissata nel compromesso con accordo tra me e il venditore. Ad oggi siamo costretti a rimandare nuovamente il rogito poichè il venditore deve chiedere abitabilità della casa e poi poichè dovrebbe fare una sanatoria richiesta dal mio perito per fare la relazione per il rogito. Il venditore sostiene che non occorre fare la sanatoria e che vuole andare al rogito con la casa allo stato dei fatti. Come devo comportarmi per essere tutelato?
Sto spendendo molti soldi non preventivati e mi logoro anche il fegato.
Grazie a chi vorrà aiutarmi
 

Zagonara Emanuele

Membro Senior
Agente Immobiliare
Presumo che il rinvio sia stato non solo consensuale ma "anche sottoscritto" da entrambi, cosa che andrà rifatta se decidete di rinviare nuovamente.

In relazione alla sanatoria, ciò che davvero importa non è quel che dice o pensa il venditore, ma ciò che afferma il notaio.

Se il notaio ha richiesto una relazione tecnica al fine di poter rogitare i casi sono 2:

1 - o il venditore provvede a sanare ciò che non è in regola, mettendo in condizione il perito di preparare una relazione tecnica che permetta poi di rogitare senza alcun problema (e permettendoti di acquistare un immobile a posto sotto tutti i punti di vista), oppure,

2 - il venditore si rifiuta di provvedervi a andate al rogito privi di una relazione tecnica che permetta di rogitare senza alcun problema. In questo caso se il notaio si rifiuta di rogitare, il venditore diventa inadempiente e deve restituirti la caparra raddoppiata. Se invece il notaio rogita ugualmente, ti troverai un immobile non perfettamente in regola e sarai tu a dovervi provvedere successivamente (a tue cure e spese).

Quanto sopra, è ovviamente valido se avete sottoscritto un compromesso in regola con tutti i crismi, ovvero che preveda che l'immobile dovrà esserti "trasferito alla firma del rogito in regola con le norme urbanistiche, catastali, ecc... ", cosa che credo (e spero per te) abbiate fatto.
 

io1980

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
si certo compromesso fatto da notaio con tutti i crismi. il notaio ci ha detto che si può rogitare ma che vuole la perizia del tecnico prima di fare rogito e il tecnico non la fa poichè manca sanatoria. insomma siamo in un vicolo cieco. inoltre il notaio c'ha consigliato di fare una lettera di messa in mora al venditore dicendo che vogliamo fare rogito entro una certa data. mi servirà anche un avvocato o posso fare da solo?
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Presumo che il rinvio sia stato non solo consensuale ma "anche sottoscritto" da entrambi, cosa che andrà rifatta se decidete di rinviare nuovamente.

In relazione alla sanatoria, ciò che davvero importa non è quel che dice o pensa il venditore, ma ciò che afferma il notaio.

Se il notaio ha richiesto una relazione tecnica al fine di poter rogitare i casi sono 2:

1 - o il venditore provvede a sanare ciò che non è in regola, mettendo in condizione il perito di preparare una relazione tecnica che permetta poi di rogitare senza alcun problema (e permettendoti di acquistare un immobile a posto sotto tutti i punti di vista), oppure,

2 - il venditore si rifiuta di provvedervi a andate al rogito privi di una relazione tecnica che permetta di rogitare senza alcun problema. In questo caso se il notaio si rifiuta di rogitare, il venditore diventa inadempiente e deve restituirti la caparra raddoppiata. Se invece il notaio rogita ugualmente, ti troverai un immobile non perfettamente in regola e sarai tu a dovervi provvedere successivamente (a tue cure e spese).

Quanto sopra, è ovviamente valido se avete sottoscritto un compromesso in regola con tutti i crismi, ovvero che preveda che l'immobile dovrà esserti "trasferito alla firma del rogito in regola con le norme urbanistiche, catastali, ecc... ", cosa che credo (e spero per te) abbiate fatto.

Ma no.

Il notaio non impone niente.
Figuriamoci una sanatoria per ricorrere al certificato di agibilita'.

Atteso, che la mancanza della concessione, non inibisce alcuna compravendita.
Che puo' avere luogo con il semplice consenso delle parti.

Il venditore, ha l'obbligo di mettere in conformita' la casa, per poterla trasferire cosi' come la sta vendendo.

Se occorre una sanatoria per farlo, evidentemente la consistenza che si vuole trasferire, non e' cio' che risulta dal titolo di proprieta'.
Motivo per cui il proprietario puo' risultare inadempiente.

Se il venditore non provvede, puo' farlo l'acquirente, defalcando gli oneri e i costi, dal saldo prezzo a suo tempo convenuto.

si certo compromesso fatto da notaio con tutti i crismi. il notaio ci ha detto che si può rogitare ma che vuole la perizia del tecnico prima di fare rogito e il tecnico non la fa poichè manca sanatoria. insomma siamo in un vicolo cieco. inoltre il notaio c'ha consigliato di fare una lettera di messa in mora al venditore dicendo che vogliamo fare rogito entro una certa data. mi servirà anche un avvocato o posso fare da solo?

Intanto @io1980, hai commesso un grave errore, ad anticipare una somma cosi' importante, nella sede del preliminare.

Specialmente se fin dall'inizio, gia' sapevi che occorreva un ricorso in sanatoria, per mettere in conformita' l'immobile.

Il venditore, puo' si' vendere allo stato di fatto l'immobile, ammesso che fosse stato specificato nei patti.

Di solito la prassi, determina un significativo abbattimento del prezzo, anche fino al 50% del valore di mercato presunto.

Cio' perche', nello stato di fatto "non conforme", l'immobile non e' finanziabile.

Per intenderci, il certificato di abitabilita', sta alle case, come il libretto di circolazione sta alle automobili.

Se la casa, e' composta da parti da sanare, significa che quelle parti, sono abusive.
Se sono abusive significa che non esistono.

Quindi per logica, se si possono sanare, si avanza il ricorso.

Se e quando questo viene concesso, dotera' quelle opere, della loro leggittima e conforme esistenza.

Diversamente dovranno essere abbattute proprio perche' non sono mai state censite.

Il ricorso, prevede costi e oneri di urbanizzazione, aggravati da sanzioni, interessi, more e penali, fno al 30% di tutta la spesa risultante.

Inasprimenti che dipendono, dalla gravita' dell'abuso e dal tempo presunto, in cui questo insiste.
La sanzione del 30%, ha la funzione di "arrotondare" il margine di errore, dato dall'incertezza, in cui l'abuso ha trovato il proprio inizio.

Per ottenere la concessione si devono pagare tutti gli arretrati.
ICI, che poi divenne IMU e tutte e ogni altra imposizione fiscale vigente, dovuta in tutti quegli anni trascorsi e che sono stati elusi, da quell' abuso.

Perche' e' stato realizzato senza aver mai ricevuto alcuna autorizzazione.

La quantificazione di questa spesa, e' impossibile da quantificare, se non avanzando il ricorso.
Perche' quegli adempimenti sono dovuti a diversi enti.
Statali e provinciali, che esulano il comune di riferimento, da poterli prevedere e quantificare.

Per intenderci, e' come quando su un video, vedi scorrere le immgini riprodotte al contrario, di una persona che sta correndo.
Andando a ritroso questi arriva al punto di partenza.

Da quel momento, ottemperato ogni obbligo che fin dall'inizio era dovuto, la casa sara' come appena nata.
Conforme e trasferibile per quello che e'.

Detto tutto cio', in queste pratiche, di solito quando il venditore non vuole sanare, significa che non ha i soldi per farlo.

Circostanza improbabile nel tuo caso.
Atteso che gli hai sganciato 65 mila euro.

Quindi delle due l'una:

L'abuso non e' possibile da sanare.

Oppure per sanarlo occorre una valangata di soldi.
Che il venditore non vuole accollarsi.

Cerca di ottenere una delega, di accesso agli atti, per incaricare un tecnico, per verificare e comprendere, quali prassi e quali adempimenti occorre avanzare, per avanzare e ottenere il ricorso.

Se e' sostenibile, potrai avanzare nell'acquisto nello stato di fatto, occuppandotene e facendotene carico, dopo il rogito.

Se invece, come sospetto, le questioni sono invece piu gravi ed onerose, dovrai importi nella sede rogante, a defalcare ogni costo dal saldo prezzo.

Perche' la legge e non il notaio, prescrive che siano ad esclusivo carico, del venditore.

Sospetto che resta fondato dalla circostanza, data dal rifiuto del venditore, a procedere al ricorso.

Atteso che l'adempimento gli determinerebbe l'incasso del saldo residuo.
 
Ultima modifica:

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
inoltre il notaio c'ha consigliato di fare una lettera di messa in mora al venditore dicendo che vogliamo fare rogito entro una certa data. mi servirà anche un avvocato o posso fare da solo?
Puoi fare da solo,volendo anche scrivendo a mano in stampatello.
L’importante che siano presenti gli elementi per considerare il documento scritto una messa in mora.
In rete trovi semplici modelli facilmente utilizzabili,con un minimo di attenzione;l’avvocato non è assolutamente necessario,né per la relativa semplicità della lettera da preparare,né per la validità della messa in mora.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Puoi fare da solo,volendo anche scrivendo a mano in stampatello.
L’importante che siano presenti gli elementi per considerare il documento scritto una messa in mora.
In rete trovi semplici modelli facilmente utilizzabili,con un minimo di attenzione;l’avvocato non è assolutamente necessario,né per la relativa semplicità della lettera da preparare,né per la validità della messa in mora.

In questo momento, stante i fatti narrati, la procedura di messa in mora, farrebbe piu' danni che guadagni.

Perche' cio', non farebbe altro che scaturire uno scontro, che determinera' ipso facto, l'innalzamento del livello dello scontro stesso.
Atteso che si fa sempre in tempo ad attivare tale procedura.

Pure invocare la caparra doppia conseguirebbe lo stesso risultato.

Oltre al fatto, che appare azzardato pensare di ottenerla agevolmente, pure di quell'entita', da un soggetto che si rende inadempiente, perche' si rifiuta di ricorrere ad una sanatoria.

Giova invece, cercare di mantenere dei rapporti miti o quantomeno, di non belligeranza.

L'ottenimento di una delega, ad un professionista di parte, consentirebbe di porre in essere tutte quelle procedure che occorrono, per riconformare l'oggetto di vendita.
Per poter giungere al rogito e giuocando in casa e facendo valere, i propri leggittimi diritti.
Detraendo ogni spesa, compresa quella del professionista, imputandola al venditore.

In questa fase quindi, meglio si farebbe a preparare in silenzio il campo di battaglia, con la trascrizione del preliminare.

Con tutti quei soldi che ha incassato, il venditore, potrebbe sanare si' la casa.
Per vendergliela ad un altro.

L'azione prenotativa, data dalla trascrizione del contratto, lo manterebbe fermo in un angolo, preda di ingiunzioni immediatamente esecutive.
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Hai ragione,infatti non ho consigliato (ne’ sconsigliato) di mandare la lettera di messa in mora ,non conosco abbastanza la situazione , e avete già risposto molto esaurientemente.
Ho spiegato come mandarla,concretamente,rispondendo solo a quella specifica domanda.
 

jos611

Membro Attivo
Professionista
il notaio ci ha detto che si può rogitare ma che vuole la perizia del tecnico prima di fare rogito e il tecnico non la fa poichè manca sanatoria. insomma siamo in un vicolo cieco.
Soliti garbugli à l'italiana. Si continuano a sfornare norme su norme, codici e codicilli, sentenze che fanno giurisprudenza e prassi consolidate, alla fine ci si ingabbia da soli. E non se ne viene più fuori.

A parte questo, esattamente cosa c'è da sanare? Perché se si tratta di cose sostanziose, tipo un cambio di destinazione d'uso di una porzione di immobile o sono coinvolte strutture portanti è una cosa, se si tratta di un semplice tramezzo spostato di un metro o cose del genere è assurdo metter su tutto un amabradan del genere per una sciocchezza che si sana con niente
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Soliti garbugli à l'italiana. Si continuano a sfornare norme su norme, codici e codicilli, sentenze che fanno giurisprudenza e prassi consolidate, alla fine ci si ingabbia da soli. E non se ne viene più fuori.

A parte questo, esattamente cosa c'è da sanare? Perché se si tratta di cose sostanziose, tipo un cambio di destinazione d'uso di una porzione di immobile o sono coinvolte strutture portanti è una cosa, se si tratta di un semplice tramezzo spostato di un metro o cose del genere è assurdo metter su tutto un amabradan del genere per una sciocchezza che si sana con niente

Tuttavia, se fosse una sciocchezza, non si comprende perche' ll venditore non voglia adoperarsi per farlo.

Ottenuta la conformita' si prende il resto dei soldi.

Obbiettivo principe di un soggetto cedente.
 

jos611

Membro Attivo
Professionista
Tuttavia, se fosse una sciocchezza, non si comprende perche' ll venditore non voglia adoperarsi per farlo.
.
Mah, a volte la gente s'impunta anche su sciocchezze. O magari così è stato consigliato da un suo tecnico, che ritiene magari che l'immobile sia già conforme così - e dalle informazioni che abbiamo non possiamo escluderlo. Bisognerebbe sapere almeno in cosa consiste la difformità (qualche giorno fa c'è stata una lunga discussione qui sul forum relativamente a un immobile che aveva un tramezzo spostato di un metro rispetto al catastino e c'era chi consigliava di regoarizzare prima altrimenti il perito della banca avrebbe bloccato tutto. Dissi che una sciocchezza del genere secondo me non avrebbe bloccato: il perito è passato e dato l'ok.).

Resta il fatto che, al punto in cui ci siamo ridotti a livello normativo, ormai la compravendita è diventata un terno al lotto: si sa come si parte, non si sa come si arriva.
E si accumula inutilmente contenzioso su contenzioso. E' una situazione da delirio, quella italiana.
All'estero, il 50 - 60% di quella che da noi sono considerati abusi ie\odifformità, semplicemente sarebbero regolari. Quindi il problema lo risolvono a monte
 

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