Transazione di terreno con due ruderi non accatastati

Salve
diversi anni fa ho fatto un accordo con il vecchio proprietario della campagna dove si diceva che mi veniva dato un piccolo appezzamento di terreno con sopra dei ruderi e che il proprietario si impegnava a riconoscere la presenza di quest'ultimi.
Premetto che visto che il proprietario dopo qualche mese dalla firma dell'accordo si è rimangiato la parola sono dovuto andare ad aprire una causa.
Adesso mi si dice che il proprietario potrebbe darmi il terreno e mantenere i ruderi intestati a lui, o cedere il terreno e obbligarmi alla loro demolizione.
E' possibile questo? Io ho sempre saputo che uno persona non può cedere un terreno con sopra dei ruderi se non sono accatastati, e che comunque prima di cedere il terreno deve accatastare tutto ciò che è presente su di esso.
saluti ettore

scalise64 ha scritto:

Salve
diversi anni fa ho fatto un accordo con il vecchio proprietario della campagna dove si diceva che mi veniva dato un piccolo appezzamento di terreno con sopra dei ruderi e che il proprietario si impegnava a riconoscere la presenza di quest'ultimi.
Premetto che visto che il proprietario dopo qualche mese dalla firma dell'accordo si è rimangiato la parola sono dovuto andare ad aprire una causa.
Adesso mi si dice che il proprietario potrebbe darmi il terreno e mantenere i ruderi intestati a lui, o cedere il terreno e obbligarmi alla loro demolizione.
E' possibile questo? Io ho sempre saputo che uno persona non può cedere un terreno con sopra dei ruderi se non sono accatastati, e che comunque prima di cedere il terreno deve accatastare tutto ciò che è presente su di esso.
saluti ettore

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Se i fabbricati non sono accatastati non sara' possibile identificarli.

Per questo effetto, non si potra' trasferirli, ne tanto meno sottrarli alla vendita.

Pure e' fuori discussione, che un soggetto obbliga un altro, a demolire delle parti che sono divenute di sua proprieta' esclusiva, per effetto del rogito.

Precisato cio', non si capisce il perche', si abbia sempre tanta fretta, di ricorrere in cause e in avvocati.
Tanto vale allora, rivolgersi al legale prima di acquistare, che era meglio.

La compravendita e gli atti preliminari che la regolano, consentono di fondere accordi, anche in mancanza dei relativi e necessari accatastamenti.
Che possono avvenire entro il rogito.

In quegli accordi preliminari, meglio avresti fatto a comperare accollandoti gli oneri degli accatastamenti.
Defalcandoli "a monte" dal salso prezzo offerto.
Cosi' da essere certo, di convergere al rogito, quando e come intendevi farlo.

Evitando di subire ora questo comportamento ricattatorio.

Mi capito' di stipulare un compromesso di una villa che non era mai stata accatastata.

Per riconformare il tutto, per poter procedere all'atto definitivo, basto' una spesa al di sotto dei tre mila euro.

A cura e spese dell'acquirente.
In accordo tra le parti con riferimento al prezzo.

Non sono un tecnico, ma sospetto che accatastare un paio di ruderi, sia assai meno oneroso, che accatastare un piu complesso fabbricato residenziale.

Ma se invece il costo fosse pure uguale, sarebbe sempre stato piu rapido e conveniente, di ricorrere in causa.

salve
Veramente noi fretta e voglia di andare in causa non ne abbiamo mai avuta.
La transazione riguarda un accordo tra mio padre ed i suoceri dell'attuale proprietario per rilasciare un terreno da noi detenuto in affitto dal 1959 come rimborso forfettario delle migliorie fatte (muri, invasi per l'acqua, distribuzione dell'acqua, serre).
Comunque abbiamo fatto 15 anni di trattativa per poi arrivare nel 2006 dove loro hanno aperto una causa per sfratto, e nei primi giorni abbiamo sottoscritto un accordo dove si dice: " in cambio delle migliorie ci viene ceduto un appezzamento di terreno di circa 500mq ove vi sono dei ruderi che in proprietario si sarebbe impegnato a riconoscerli dinanzi al giudice al momento del rogito".
Dopo questo accordo, che ci hanno fatto credere non valido per molto tempo, vi sono stati altre 10 proposte di accordo tutte fatte dalla controparte e dopo che noi avevamo accettato le loro condizioni venivano smentite e fatta una nuova più peggiorativa della precedente.
Nel 2011 la sentenza ci riconosce valido l'accordo del 2006 ma non formalizza il rogito.
Nel 2012 siamo costretti ad aprire una causa perchè il proprietario non vuole firmare ed in più siamo venuti a sapere che vuole vendere.

Dopo questo breve riepilogo di circa 20 di trattative e presa per il cXXX, scusa lo sfogo mi interesserebbe approfondire quella parte dove dici:
"Se i fabbricati non sono accatastati non sara' possibile identificarli.
Per questo effetto, non si potra' trasferirli, ne tanto meno sottrarli alla vendita.
Pure e' fuori discussione, che un soggetto obbliga un altro, a demolire delle parti che sono divenute di sua proprieta' esclusiva, per effetto del rogito".
A me mi stanno dicendo che è proprio perchè non identificabili e quindi non definibili nell'atto del rogito rimarrebbero di proprietà della contro parte, e quindi può demolirli prima o dopo il rogito.
Sai per piacere indicarmi dove posso documentarmi di più con leggi e normative che riguardano questo mio problema.

scalise64 ha scritto:

A me mi stanno dicendo che è proprio perchè non identificabili e quindi non definibili nell'atto del rogito rimarrebbero di proprietà della contro parte, e quindi può demolirli prima o dopo il rogito.

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Se non sono censiti come possono rimanere nella disponibilita' del proprietario...?

Prima del rogito dispongono come vogliono.
Dopo il rogito i diritti si trasferiscono.
Quindi non potranno piu intervenire.

mi sa che i ruderi non si possano accatastare, quindi in atto non compaiono.

i ruderi andavano accatastati a catasto fabbricati se già censiti a catasto terreni come fabbricato rurale. Se questo è il caso in oggetto arriverà a giorni l'avviso di accertamento per il mancato accatastamento a fabbricati e occorrerà comunque accatastarli correttamente.
Se invece non risultavano come fabbricato rurale al catasto terreni ma risulta solo una particella di terreno si può tentare la ricostruzione del fabbricato con qualche ampliamento rispetto a quanto risulta nella mappa. Se non risulta nemmeno disegnato in mappa mi sà che il rudere è irrecuperabile.