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Utente Cancellato 67606

Ospite
Questa situazione è veramente assurda. Capisco l'acquirente e concordo con te con un giusto ma equo risarcimento, ma che alla fine chi se la deve prendere in quel posto siano solo questi ultimi 2 é ancora più allucinante.... solo in Italia accadono queste cose
In verità questa cosa è accaduta solo ed esclusivamente a Roma, perchè in tutto il resto d'Italia (tranne rari casi), il prezzo massimo di cessione è sempre stato rispettato.
 

leoplex

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno anche io ho scelto la strada della causa per avere i soldi indietro dal precedente proprietario. Avrei preferito fare un accordo per stabilire che l'affrancazione la pagasse lui, ma si è dato alla macchia (ha ritirato la raccomandata ma non si è mai fatto vivo). Spero che i tempi della giustizia non siano eccessivamente biblici.
 

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
In verità questa cosa è accaduta solo ed esclusivamente a Roma, perchè in tutto il resto d'Italia (tranne rari casi), il prezzo massimo di cessione è sempre stato rispettato.

Perlomeno ufficialmente....

Spero che i tempi della giustizia non siano eccessivamente biblici.

Se sono come quelli che sta utilizzando Roma per uscire dal ginepraio...
 

giannelmo

Membro Attivo
Professionista
Ciao Ric70,
putroppo quella di fare causa al notaio è una leggenda metropolitana che è stata messa in giro da taluni soggetti per far sentire meno in colpa i propri "clienti" e spingerli a fare causa al venditore con più serenità.

In realtà, nella maggior parte dei rogiti, viene citata la convenzione originale e viene anche fatto sottoscrivere all'acquirente di essere bene a conoscenza del diritto di superficie che sta acquistando: compresi tutti i limiti previsti (ossia il PMC). Salvo casi rari ed eccezionali, dove il rogito è stato scritto palesemente male, il notaio ha svolto legalmente la propria prestazione.

Normalmente non fregava niente a nessuno, acquirente e venditore era soddisfatti dell'affare concluso, avrebbero rogitato anche con una stretta di mano, fino a quando è arrivata la famosa sentenza che in un batter d'occhio ha trasformato un appartamento signorile acquistato alla cifra X, un una sudicia bettola dal valore di 1/4 di X.

A quel punto l'acquirente, vista la richiesta da parte del comune della "affrancazione" per riconvertire la sudicia bettola in signorile appartamento, non ha potuto far altro che chiedere il denaro al vecchio proprietario; tornando quindi indietro sui propri passi e sconfessando quello che aveva firmato sul rogito. Alcuni potrebbero definirlo il "gioco del padulo" o dello "scarica-barile", ci sono altri termini più colorito che evito di citare.

Da un punto di vista strettamente morale, il Comune di Roma si dovrebbe far carico di metà affrancazione, visto che rilasciava nulla-osta a nastro, e l'altra metà a carico del venditore.

Ma il buon senso ha ormai abbandonato questo paese...
Mi spiace contraddirti ma dopo aver letto o ascoltato direttamente le testimonianze di olte 2000 persone, nella maggior parte dei casi la reale natura degli immobili e dei vincoli a cui sono soggetti è stata tenuta accuratamente nascosta anche ai primi assegnatari, ossia a quanti hanno acquistato il diritto di superficie direttamente dalla cooperativa o dal costruttore.
Nel caso di vendite successive si rogitava sulla proprietà superficiaria e basta, senza accennare a nessuna convenzione.
Mi spieghi come può una persona comprare casa a 600 se il notaio gli dice che non potrà rivenderla a più di 100: c'è un'evidente carenza di informazione da parte dei notaio, che ha l'obbligo di rendere edotto il cliente di tutto quanto può essere pregiudizievole per lui (invece a me, a precisa domanda sulla liceità di un prezzo che a me sembrava troppo alto, disse che anzi ero anche fortunato a trovare una casa così a "soli" 280.000 euro, quando il PMC ho poi scoperto di essere di soli 40.000).
Altrimenti tanto vale farsi in proprio la visura catastale e, se sta tutto a posto, concludere l'affare con una stretta di mano.
Nel mio caso, leggendo cona attenzione il rogito, il notaio è stato abile a scaricare la responsabilità tutta sul venditore! Che a sua volta era del tutto ignaro dei vincoli dato che era un secondo proprietario.
 
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Utente Cancellato 67606

Ospite
c'è un'evidente carenza di informazione da parte dei notaio, che ha l'obbligo di rendere edotto il cliente di tutto quanto può essere pregiudizievole per lui
Si ma "carta canta"!!! Tu davanti al notaio hai firmato il rogito e hai pagato il venditore, quindi significa che in quel momento hai accettato le condizioni così come erano state scritte. Adesso puoi richiedere indietro i soldi al venditore, mica al notaio.

Se invece ritieni che il notaio sia stato carente di informazioni, puoi inoltrare un richiamo ufficiale al notariato di Roma che al massimo, in casi estremi di colpevolezza, gli faranno un richiamo amministrativo (con tanto di ammenda di qualche centinaio di euro :D). Meanwhile ... il comune si fa grasse risate e fa cassa con le affrancazioni.

Il giorno che ci sarà una sola condanna ad un notaio relativamente a questa vicenda, ci ri-scriveremo, ok? (probabilmente sarà lo stesso giorno che l'inferno ghiaccerà :risata:) Per adesso entrambi siamo carenti di informazioni (sentenze) e stiamo solo fantasticando con "pappe" mentali tutte nostre.
 

Giusto

Membro Junior
Privato Cittadino
Buongiorno, contrariamente a quanto si dice la situazione non riguarda solo Roma ma è molto diffusa su tutto il territorio nazionale, Roma è alla ribalta perchè esiste una controversa/onerosa soluzione per la cosiddetta affrancazione . Virgolettato il mio caso in Abruzzo, ma potrei citarne dalla Sicilia alla Lombardia attraversando tutto lo stivale. Chiaro che sino a quanto lo Stato/Regioni/Province, sanguisughe, possono fare cassa , nulla si smuoverà. La sentenza di cui a ss.uu. si e resa evidentemente necessaria perchè le singole sezioni , nel passato, avevano dato pareri diversi nel merito. Parlare di responsabilità civile del Notaio è puramente utopistico, al massimo una responsabilità disciplinare, ma sappiamo che questo, nel notariato difficilmente accadrà e comunque non risolverebbe il problema. Basterebbe un D.L. che fissi la decorrenza, relativa alla EREDITARIETà dei vincoli post 16 settembre 2015, ma così facendo i "sanguisughe" citati non farebbero cassa; la burocrazia si allenterebbe e gli Avvocati avrebbero meno lavoro...
Nel mio caso ma che credo riguardi molti, e dopo avere consultato Avvocati e Notai e valutati i costi dei certi tre gradi di giudizio che dovrei scalare, il cui per altro un eventuale d.i. conservativo e non esecutivo sarebbe possibile ottenerlo solo dopo un primo grado a me favorevole... Quindi considerati i costi rilevanti e le criticità anche di una, mi dicono, certa vittoria tra?????? ho preferito industriarmi in proprio inviando una raccomandata a.r. dove interrompo i termini di prescrizione/decadenza riservandomi ulteriori azioni successivamente alla risposta del comune alla mia richiesta di affrancazione anticipata che è poi il mio obiettivo. Infatti la richiesta al venditore(con le criticità citate) della differenza tra il valore pagato ed il prezzo imposto, sarebbe dal mio punto di vista, un atto puramente speculativo dal momento che all'atto dell'acquisto ho comunque attribuito un valore commerciale che evidentemente mi soddisfava. Per altro non ho notizia ma sarei grato a qualcuno che posti eventuali aggiornamenti di sentenze/giudizi che rimodulando il prezzo di vendita al prezzo imposto, obbligano il venditore a rimborsare la differenza e con quali modalità. Di seguito VIRGOLETTATO" il mio post di luglio 2017 Buona domenica a tutti.

"Salve, sono appena iscritto al forum. In merito alla nota sentenza ed alla discussione, nello specifico riconducibile alla possibilità di rivalsa per la cifra eccedente il prezzo imposto e non solo , vorrei portare il mio caso, non perchè non abbia le idee chiare sul da farsi, in quanto pur non essendo un legale ho comunque una formazione civilistica/tributaristica arricchita da frequentazioni "tribunalistiche" che mi portano a valutare anche aspetti/scenari critici nell'affrontare una eventuale costituzione in giudizio per ottenere, come dire, GIUSTIZIA.
Il caso: 2012 acquisto appartamento a circa 200.000 euro con mutuo di 100.000 euro, l'appartamento è proveniente da assegnazione a socio cooperativa in E.R.P. che vende dopo 10 anni dall'assegnazione. Il Notaio roga normalmente, il mutuo erogato per immobile acquisito nello stato di diritto come si trova, libero da ogni vincolo atto pregiudizievole etc. (solite formule di stile notarili).
Oggi 2017, per puro caso vengo a conoscenza di vincoli al momento del rogito taciuti probabilmente in buona fede dal venditore e dal notaio non rilevati semplicemente perchè ante sentenza 18135/2015 ci si "limitava" alle indagini di rito, ipocatastali etc.
Detti vincoli, CHE AVREI EREDITATO, contenuti in una apposita convenzione stipulata con il Comune che illo tempore aveva concesso il terreno in DIRITTO DI PROPRIETà vertono in te punti essenziali:
1) DIVIETO di alienazione prima dei 5 anni (paramentro rispettato)
2) Dopo il 5 e sino al 20° anno possibilità di alienazione con vincolo di prezzo imposto come da convenzione determinato da U.T.E. calcolato con indici istat e vetustà dell'immobile. (una formula semplice che mi ha permesso in autonomia di calcolare quanto sarebbe stato il valore dell'immobile nel 2012, precisamente 110.000 rispetto ai 200.000 pagati in atto di vendita.
3) Dopo 20 anni si può svincolare il prezzo imposto riconoscendo al Comune la differenza di valore del terreno ceduto in DIRITTO DI PROPRIETà, in questo caso tra il 2002 e 2022
Quanto su esposto è emerso da un accesso agli atti da me richiesto allo scopo di reperire tutta la documentazione specifica , che dopo circa un mese mi ha permesso la ricostruzione documentale.
Ovvio che ci siano tutti i presupposti per instaurare una controversia con il
venditore richiedendo al Giudice la nullità del prezzo eccedente in atto con conseguente rimborso oltre i danni per non potere esitare l'appartamento in quanto, pur proponendolo a prezzo imposto, nessuno lo acquisterebbe nell'incognita del valore di svincolo al 2022. QUINDI ANDIAMO IN GIUDIZIO!?
Le criticità:
1)
Reperibilità e solvibilità del venditore
2) Tempi della giustizia Italiana (si scaleranno certamente i tre gradi di giudizio con ampia possibilità di prescrizione, oltretutto in questi casi non mi sembra sia prevista la mediazione obbilgatoria che comunque sarebbe inutile)
3) spese iniziali comunque rilevanti visti gli importi in controversia a mio carico
4) esito della controversia.... siamo in Italia ed abbiamo visto come vanno certe cose!
Sarei più fiducioso in una legge/decreto , e forse in questo necessiterebbe insistere, che deroghi al dopo sentenza, quindi dal 2015 in poi, l'ereditarietà dei vincoli ai sub entranti, anche perchè altre sentenze degli ermellini, mi pare 2011, in questo senso si esprimevano, ovviamente tutte annullate dalle sezioni unite il cui spirito dell'orientamento giurisprudenziale pur abbastanza condivisibile non ha tenuto da conto che il pregresso avrebbe certamente intasato le aule dei tribunali con l'unico aspetto positivo di "creare" lavoro agli Avvocati.
Buona settimana a tutti."
 

PeppeC.

Membro Ordinario
Privato Cittadino
Buongiorno, contrariamente a quanto si dice la situazione non riguarda solo Roma ma è molto diffusa su tutto il territorio nazionale, Roma è alla ribalta perchè esiste una controversa/onerosa soluzione per la cosiddetta affrancazione . Virgolettato il mio caso in Abruzzo, ma potrei citarne dalla Sicilia alla Lombardia attraversando tutto lo stivale. Chiaro che sino a quanto lo Stato/Regioni/Province, sanguisughe, possono fare cassa , nulla si smuoverà. La sentenza di cui a ss.uu. si e resa evidentemente necessaria perchè le singole sezioni , nel passato, avevano dato pareri diversi nel merito. Parlare di responsabilità civile del Notaio è puramente utopistico, al massimo una responsabilità disciplinare, ma sappiamo che questo, nel notariato difficilmente accadrà e comunque non risolverebbe il problema. Basterebbe un D.L. che fissi la decorrenza, relativa alla EREDITARIETà dei vincoli post 16 settembre 2015, ma così facendo i "sanguisughe" citati non farebbero cassa; la burocrazia si allenterebbe e gli Avvocati avrebbero meno lavoro...
Nel mio caso ma che credo riguardi molti, e dopo avere consultato Avvocati e Notai e valutati i costi dei certi tre gradi di giudizio che dovrei scalare, il cui per altro un eventuale d.i. conservativo e non esecutivo sarebbe possibile ottenerlo solo dopo un primo grado a me favorevole... Quindi considerati i costi rilevanti e le criticità anche di una, mi dicono, certa vittoria tra?????? ho preferito industriarmi in proprio inviando una raccomandata a.r. dove interrompo i termini di prescrizione/decadenza riservandomi ulteriori azioni successivamente alla risposta del comune alla mia richiesta di affrancazione anticipata che è poi il mio obiettivo. Infatti la richiesta al venditore(con le criticità citate) della differenza tra il valore pagato ed il prezzo imposto, sarebbe dal mio punto di vista, un atto puramente speculativo dal momento che all'atto dell'acquisto ho comunque attribuito un valore commerciale che evidentemente mi soddisfava. Per altro non ho notizia ma sarei grato a qualcuno che posti eventuali aggiornamenti di sentenze/giudizi che rimodulando il prezzo di vendita al prezzo imposto, obbligano il venditore a rimborsare la differenza e con quali modalità. Di seguito VIRGOLETTATO" il mio post di luglio 2017 Buona domenica a tutti.

"Salve, sono appena iscritto al forum. In merito alla nota sentenza ed alla discussione, nello specifico riconducibile alla possibilità di rivalsa per la cifra eccedente il prezzo imposto e non solo , vorrei portare il mio caso, non perchè non abbia le idee chiare sul da farsi, in quanto pur non essendo un legale ho comunque una formazione civilistica/tributaristica arricchita da frequentazioni "tribunalistiche" che mi portano a valutare anche aspetti/scenari critici nell'affrontare una eventuale costituzione in giudizio per ottenere, come dire, GIUSTIZIA.
Il caso: 2012 acquisto appartamento a circa 200.000 euro con mutuo di 100.000 euro, l'appartamento è proveniente da assegnazione a socio cooperativa in E.R.P. che vende dopo 10 anni dall'assegnazione. Il Notaio roga normalmente, il mutuo erogato per immobile acquisito nello stato di diritto come si trova, libero da ogni vincolo atto pregiudizievole etc. (solite formule di stile notarili).
Oggi 2017, per puro caso vengo a conoscenza di vincoli al momento del rogito taciuti probabilmente in buona fede dal venditore e dal notaio non rilevati semplicemente perchè ante sentenza 18135/2015 ci si "limitava" alle indagini di rito, ipocatastali etc.
Detti vincoli, CHE AVREI EREDITATO, contenuti in una apposita convenzione stipulata con il Comune che illo tempore aveva concesso il terreno in DIRITTO DI PROPRIETà vertono in te punti essenziali:
1) DIVIETO di alienazione prima dei 5 anni (paramentro rispettato)
2) Dopo il 5 e sino al 20° anno possibilità di alienazione con vincolo di prezzo imposto come da convenzione determinato da U.T.E. calcolato con indici istat e vetustà dell'immobile. (una formula semplice che mi ha permesso in autonomia di calcolare quanto sarebbe stato il valore dell'immobile nel 2012, precisamente 110.000 rispetto ai 200.000 pagati in atto di vendita.
3) Dopo 20 anni si può svincolare il prezzo imposto riconoscendo al Comune la differenza di valore del terreno ceduto in DIRITTO DI PROPRIETà, in questo caso tra il 2002 e 2022
Quanto su esposto è emerso da un accesso agli atti da me richiesto allo scopo di reperire tutta la documentazione specifica , che dopo circa un mese mi ha permesso la ricostruzione documentale.
Ovvio che ci siano tutti i presupposti per instaurare una controversia con il
venditore richiedendo al Giudice la nullità del prezzo eccedente in atto con conseguente rimborso oltre i danni per non potere esitare l'appartamento in quanto, pur proponendolo a prezzo imposto, nessuno lo acquisterebbe nell'incognita del valore di svincolo al 2022. QUINDI ANDIAMO IN GIUDIZIO!?
Le criticità:
1)
Reperibilità e solvibilità del venditore
2) Tempi della giustizia Italiana (si scaleranno certamente i tre gradi di giudizio con ampia possibilità di prescrizione, oltretutto in questi casi non mi sembra sia prevista la mediazione obbilgatoria che comunque sarebbe inutile)
3) spese iniziali comunque rilevanti visti gli importi in controversia a mio carico
4) esito della controversia.... siamo in Italia ed abbiamo visto come vanno certe cose!
Sarei più fiducioso in una legge/decreto , e forse in questo necessiterebbe insistere, che deroghi al dopo sentenza, quindi dal 2015 in poi, l'ereditarietà dei vincoli ai sub entranti, anche perchè altre sentenze degli ermellini, mi pare 2011, in questo senso si esprimevano, ovviamente tutte annullate dalle sezioni unite il cui spirito dell'orientamento giurisprudenziale pur abbastanza condivisibile non ha tenuto da conto che il pregresso avrebbe certamente intasato le aule dei tribunali con l'unico aspetto positivo di "creare" lavoro agli Avvocati.
Buona settimana a tutti."

Gentile Giusto, una domanda se possibile, in merito al suo secondo punto: 2) Dopo il 5 e sino al 20° anno possibilità di alienazione con vincolo di prezzo imposto come da convenzione determinato da U.T.E. calcolato con indici istat e vetustà dell'immobile. (una formula semplice che mi ha permesso in autonomia di calcolare quanto sarebbe stato il valore dell'immobile nel 2012, precisamente 110.000 rispetto ai 200.000 pagati in atto di vendita.
Può spiegarmi come ha calcolato il valore dell'immobile tramite Convenzione per confrontare con il mio calcolo e verificare se fatto correttamente?
Grazie Saluti
 

leoplex

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
QUINDI ANDIAMO IN GIUDIZIO!?
Le criticità:
1)
Reperibilità e solvibilità del venditore
2) Tempi della giustizia Italiana (si scaleranno certamente i tre gradi di giudizio con ampia possibilità di prescrizione, oltretutto in questi casi non mi sembra sia prevista la mediazione obbilgatoria che comunque sarebbe inutile)
3) spese iniziali comunque rilevanti visti gli importi in controversia a mio carico
4) esito della controversia.... siamo in Italia ed abbiamo visto come vanno certe cose!
Sarei più fiducioso in una legge/decreto , e forse in questo necessiterebbe insistere, che deroghi al dopo sentenza, quindi dal 2015 in poi, l'ereditarietà dei vincoli ai sub entranti, anche perchè altre sentenze degli ermellini, mi pare 2011, in questo senso si esprimevano, ovviamente tutte annullate dalle sezioni unite il cui spirito dell'orientamento giurisprudenziale pur abbastanza condivisibile non ha tenuto da conto che il pregresso avrebbe certamente intasato le aule dei tribunali con l'unico aspetto positivo di "creare" lavoro agli Avvocati.
Buona settimana a tutti."

Da quanto ho appurato personalmente, visto che ho deciso di intentare causa al precedente proprietario:

1) La criticità senz'altro esiste, ma visto che (almeno nel mio caso ma immagino nella stragrande maggioranza) il precedente proprietario ha comprato una casa con i soldi della compravendita, ci si può (almeno) rivalere su questa.

2) Il risarcimento diventa esecutivo dopo il primo grado di giudizio. Mi sono stati dati come tempi indicativa da 1 a 3 anni (paragonabili a quelli del comune di Roma praticamente ;( )

3) Le spese sono intorno ai 2000 € contro le 30.000 circa che mi dovrebbe costare l'affrancazione

4) In un caso del genere ben venga la sanatoria, significa che non devo più nulla al Comune

Ognuno faccia le sue considerazioni...
 

Giusto

Membro Junior
Privato Cittadino
Gentile Giusto, una domanda se possibile, in merito al suo secondo punto: 2) Dopo il 5 e sino al 20° anno possibilità di alienazione con vincolo di prezzo imposto come da convenzione determinato da U.T.E. calcolato con indici istat e vetustà dell'immobile. (una formula semplice che mi ha permesso in autonomia di calcolare quanto sarebbe stato il valore dell'immobile nel 2012, precisamente 110.000 rispetto ai 200.000 pagati in atto di vendita.
Può spiegarmi come ha calcolato il valore dell'immobile tramite Convenzione per confrontare con il mio calcolo e verificare se fatto correttamente?
Grazie Saluti

Questa è la formula utilizzata, comunque su istanza formale il Comune è obbligato ad emanare specifica determina :
Prezzo Imposto = Valore iniziale x (indice ISTAT attuale / indice ISTAT iniziale) a cui va applicato l’indice di vetustà per immobili resi agibili da meno dieci anni ; oltre dieci anni e aventi meno di venti etc.
 

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