Salve,
ho dato in esclusiva il mio appartamento ad un'agenzia con cui ho firmato un contratto che prevede il pagamento di una penale pari alla provvigione prevista (di 1500+IVA) nel caso in cui "la vendita venga direttamente effettuata durante il periodo di validità del presente incarico ovvero nello stesso periodo venga violato il diritto di esclusiva".
Ora io sto facendo visionare l'appartamento anche attraverso un altro agente mio amico, ma senza che con lui abbia firmato nulla.
Se dovessi vendere l'appartamento attraverso il secondo agente o da privato cittadino, dovrei corrispondere al primo agente solo i 1500+IVA o può chiedermi dei danni/rimborsi ecc?
Eventualmente potrebbe chiedermi i 1500 anche solo per il fatto che stia usufruendo dei servizi dell'altro agente, anche senza aver firmato nulla?
Grazie
Mauro
La questione delle clausole vessatorie nei contratti di mediazione è assai dibattuta e non di facile valutazione.
La clausola penale è ammissibile in un contratto di mediazione o rappresenta un apporto vessatorio?
Se ammissibile è ammissibile per qualsiasi importo o esistono dei limiti ritenuti "congrui"?
Negli anni passati i gruppi immobiliari sono stati chiamati a pagare multe molto salate per la presenza nei loro formulari di clausole cosiddette vessatorie.
Lo stesso gruppo Tecnocasa, nel 2011, dopo un accurato studio e riflessioni che hanno valutato l'atteggiamento di molti tribunali sull'argomento, hanno preferito escludere dai loro mandati le clausole penali, riconducendo gli inadempimenti contrattuali al concetto di danno emergente o di lucro cessante.
Queste considerazioni nascono dall'analisi del contratto nella sua complessità e rispetto al quale è possibile sostenere che le clausole penali siano vessatorie "a prescindere" qualora siano posti in capo al mediatore obblighi di tipo generico tali per cui l'inattività stessa del mediatore non possa configurarsi come suo inadempimento.
Ammettendo quindi che nel tuo incarico siano ben specificati gli impegni assunti dal mediatore rispetto, ad esempio, agli obblighi di pubblicizzazione cartacea, web, ecc.ecc., all'assistenza nel reperimento della documentazione, ecc. ecc., sarebbe quindi da stabilire se una penale uguale alla mediazione possa ritenersi vessatoria oppure no.
In questo ci viene in aiuto il codice del consumo, perchè tu, in quanto persona fisica sei a tutti gli effetti un consumatore da salvaguardare. Il 2° comma dell'Art. 33 ci chiarisce che sono da considerarsi abusive le clausole che impongono al consumatore penali d'importo
manifestamente eccessivo.
E' evidente che un importo paritario a quello dovuto per l'espletamento della propria attività nel momento in cui la propria attività non venga portata a compimento è già di per sé "manifestamente eccessivo". Anche perché non risulta che esista una penale di pari importo a cui il consumatore possa appellarsi nel caso di inadempimento del professionista, con l'ovvia conseguenza di un contratto squilibrato.
Tutto questo discorso per dirti che sull'importo della penale, visto che quantomeno il giudice ci ragionerebbe, potrebbe valere la pena di trovare un accordo al ribasso con l'agente, partendo per altro dal presupposto che non dovrai versare l'IVA su qualsiasi compenso maturato a titolo di penale.
Il pagamento della penale esclude il risarcimento del danno?
La penale è una somma prestabilita che costituisce la "multa" per il contraente nel caso in cui si verifichi un determinato inadempimento/ comportamento colposo.
Ovviamente le penali sono circostanziate a determinate casistiche e non a tutte le obbligazioni previste dal contratto. Quindi, se è abbastanza ragionevole presumere che nei casi in cui l'inadempimento preveda una penale non sia possibile richiedere in aggiunta il danno, questo non significa che, rispetto agli obblighi di un contratto, non si possano verificare anche inadempimenti correlati alla richiesta di un risarcimento (ovviamente differenti da quelli regolamentati dalla penale).
Il contratto va comunque onorato secondo buona fede da tutti i contraenti. Firmare un incarico in esclusiva e poi fare come se non ci fosse non è solo contrario agli obblighi assunti con la sua sottoscrizione, ma potrebbe essere anche un boomerang per il proprietario. Io, ad esempio, come acquirente, mi porrei il problema: se il venditore è disposto a venir meno ai propri impegni nei confronti dell'agente immobiliare, perché dovrebbe invece onorare gli impegni presi con chi gli dovesse comprare casa?