Rudyaventador

Membro Attivo
Professionista
quando è sorto il credito per il quale l immobile è stato esecutato? se ante ultimo condono , puoi comunque condonare , mentre se successivo, avendo la preclusione a usufruire del condono, mi sembrerebbe chiaro che tu debba prima ripristinare. Mi sembra strano, ma non metto in dubbio quanto affermi, che al perito sia sfuggita una difformità del genere . Ho sempre visto nelle perizie , anche le peggiori ,quantomeno ( ma in genere vi è tutta la storia ) il confronto tra stato di fatto e progetto del permesso a costruire .

Ad ogni modo un confronto con l ufficio edilizio ed eventuale sezione condoni , col tuo tecnico e a corredo anche la perizia del tribunale sia la cosa piu opportuna che tu stia effettuando.
 

IlSaCCo

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Privato Cittadino
Ciao ragazzi, grazie mille per i commenti; purtroppo oggi non ho fatto in tempo ad andare in comune, vado Venerdi.

Non mi sono spiegato bene, il soppalco in questione non e' menzionato nella perizia perche' non fa parte dell'immobile all'asta.

In passato (tra il 1968 e il 1990) l'immobile originale tutto con soffitti a 4.30m e' stato frazionato, ottenendo un piccolo soppalco, circa 15mq alto 1.80m, aperto un accesso dalle scale condominiali e venduto indipendentemente dal resto. Nei rogiti di questa proprieta' non si trovano riferimenti della provenienza di questo ammezzato, e anche all'archivio edilizio non c'e' traccia di pratiche di frazionamento di alcun genere.

Il mio problema adesso e' che secondo l'archivio comunale i soffitti del mio locale commerciale dovrebbero ancora essere tutti alti 4.30 e che quindi quel soppalco di un'altra proprieta' non dovrebbe esserci.

Scusate per la precedente spiegazione poco chiara, spero che questo chiarisca un po'
 

Rudyaventador

Membro Attivo
Professionista
Ho capito , credo a questo punto che da un lato solo il comune debba rilevare la regolarita edilizia del altro immobile, mentre dalla tua mi sembra di capire che l altezza di 2,30 ti impedisca di effettuare la variazione? Se non vi sia , come credo , questa preclusione dal punto di vista di regolamento edilizio del comune della tua citta, il problema è che il tuo locale risulterebbe al comune per intero . Allora utile istruire presso l ufficio condoni se non vi sia traccia di tale frazionamento sanato, ed in virtu della perizia del tribunale , del decreto di trasferimento ed elaborati connessi , riterrei opportuno istruire un istanza per allineare la situazione attuale cosi poi da poter procedere alla tua variazione, presso l ufficio edilizio. Inutile parlare di didritto amministrativo edilizio , poiche gli uffici edilizi hanno loro peculiarita e prassi, e con l ausilio del tuo tecnico , che presumo , conosca l uffcio con cui ha a che fare ( non parlo di confidenzialita ma di come ragiona prassi etc) credo che sicuramente a seguito di tali colloqui avrete maggiori elementi e probabilmente al soluzione. Qualora ,ma non fasciamoci la testa, la situazione eventualmente si rilevi negativamente sarà opportuno a quel punto che ti rivolga ad un avvocato amministrativo , del tuo comune e che ovviamente abbia esperienza in campo edilizio.
 

Albano50

Membro Assiduo
Privato Cittadino
L'ha già detto anche @Rudyaventador ma ugualmente mi domando come un perito del tribunale possa non aver visto questo abbassamento di 15mq e non averlo riportato in relazione se abusivo.
Mentri aspetti per il comune puoi contattarlo anche telefonicamente e chiedere spiegazioni come suggerito da @Jan80, se alla fine risulta che ha fatto un errore così grossolano..... può essere tolto dall'elenco dei periti del tribunale, quindi è anche nel suo interesse chiarire la sua perizia.
Anni fà, c'erano ancora le lire, ho acquistato un immobile ad un'asta con annesso piccolo terreno incolto in scarpata di 900mq indiviso con altri. Il perito nel calcolare la superficie di terreno che spettava all'immobile ha sbagliato l'operazione matematica di divisione assegnandomene 300mq anzichè 150mq differenza come valore poche migliaia di lire. Il notaio se ne è accorto, sono dovuto andare in tribunale davanti al giudice, notaio e perito per dichiarare che mi stava bene e l'errore per mè era ininfluente, altrimenti saltava tutto.
Era per dire che acquistando col tribunale si è abbastanza "garantiti" sulla correttezza delle operazioni.
 

IlSaCCo

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Privato Cittadino
Buonasera a tutti; oggi sono passato all'ufficio vigilanza edilizia per una chiacchierata informale;
l'incaricato col quale ho parlato, mi ha spiegato, dopo aver visto le planimetrie, che un soppalco alto 1.80 ricavato da uno spazio commerciale e diventato magicamente abitativo non sta ne in cielo ne in terra. Non ha l'altezza, ne la superficie minima. Che un'abuso del genere e' un reato penale. Che questo secondo immobile (soppalco) creato dal mio volume non ha diritto di esistere e non puo' essere sanato/condonato non avendo i requisiti.
Visto che l'abuso si trova all'interno del mio immobile (il soppalco per loro non esiste) anche io avro' i problemi legali. Mi ha consigliato per questo di rivolgermi a un avvocato, e visto che sulla perizia del tribunale non c'e' alcun riferimento a questo soppalco abusivo che mi potrei anche rifare sull'architetto che ha effettuato la perizia per conto del tribunale.
Se presento la pratica di cambio di destinazione la procedura che verra' attuata sara' la seguente:
- Il mio architetto presenta il progetto di cambio di destinazione in comune
- L'ufficio tecnico rileva la discrepanza tra lo stato di fatto e l'archivio
- Informa l'ufficio vigilanza edilizio
- L'ufficio vigilanza edilizio ordina di riportare allo stato originale (con una scadenza)
- Se non viene riportato allo stato originale viene fatta segnalazione in questura.
Il suo consiglio informale e' stato di spiegare la situazione al proprietario del soppalco, cercare di accordarsi perche' la cosa e' molto seria.
Seguiro' il consiglio e cerchero' un accordo col proprietario del soppalco...
Grazie mille dell'aiuto
 

Albano50

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Prima di rivolgerti ai vicini fai un passaggio prima in tribunale o dal notaio che ha redatto il rogito e fai presente quanto si stà verificando.
Se la perizia fosse stata corretta, avrebbe evidenziato l'abuso e tutto avrebbe avuto un altro seguito.
Guarda che non possono lavarsene le mani, così pure l'architetto che ha fatto la perizia.
Un tecnico sbaglia e chi acquista si trova in penale... ma scherziamo....
@Rudyaventador segue queste procedure e se vorrà potrà consigliarti meglio..
 
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Rudyaventador

Membro Attivo
Professionista
Non mi piace per nulla....ed inutile che mi esprima anche perchè sarebbe necessaria attenta analisi dei documenti etc... Posso dire una sola cosa ..corri subito da un Avvocato che faccia esecuzioni immobiliari e di esperienza che operi usualmente nella città ove è sito il tribunale dell esecuzione.. ,.e portati con te ordinanza e avviso di vendita oltre a tutte le carte che hai , e ti porti dall' avvocato un tuo tecnico anche se appena da te erudito sulla situazione e che sia di esperienza , niente sbarbati perchè qui occorre esperienza dovizia e saggezza oltre che esperienza tecnica ed, ovviamente un tecnico che operi usualmente nello stesso comune ove è sito l immobile.

Circa le responsabilità, specie penali , e procedure cosi come prospettate dal uffico edilizio , avrei qualcosa da dire... , pertanto sarai ragguagliato dopo accorta analisi dall avvocato .

PS se non sai a chi rivolgerti , se non conosci magari un curatore fallimentare da cui farti segnalare un avvocato del genere , vai in cancelleria dell esecuzioni immobiliari , portandoti il decreto di trasferimento cosi da giustificare e poter instaurare una conversazione , e scambia due parole col cancelliere del GE della tua esecuzione che ti indichi gli avvocati molto presenti li escludendo ovviamente quelli eventualmente coinvolti nella tua procedura , oppure vai dove ci sono le udienze esecutive individua qualche responsabile di procedura e fatti una chiacchierata , insomma credo abbia capito come fare ..
 

Jan80

Membro Senior
Professionista
Il soppalco ha altezza media di 1.80m ed e' stato venduto nei vari rogiti come monolocale, il mio architetto pensa sia abusivo visto che non ha i requisiti minimi per essere un appartamento.

Quindi la destinazione d'uso è proprio quella residenziale?

Ti avveo già chiesto se era stata fatta una ricerca presso l'archivio dell'ufficio condoni poiché un'amentà del genere sarebbe stato possibile legittimarla solo col primo condono (ci saremmo con le date da te scritte).

Oltre che a parlare col tecnico che ha redatto la relazione per verificare il materiale da lui trovato, hai notato se tale soppalco si vede nelle foto della relazione?
 

IlSaCCo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno Jan,

Si destinazione residenziale, confermata.

Non credo il mio tecnico abbia fatto ricerche all'ufficio condoni, ma gli chiedero' di provvedere, finora abbiamo cercato all'archivio edilizio e archivio storico se non sbaglio.

Si, nelle foto della perizia c'e' una foto della zona con il soffitto ribassato (sotto il soppalco) onestamente non ho dato molto peso, adesso col senno di poi avrei potuto farmi delle domande al riguardo ma non credo che avrei mai pensato a un abuso essendo venduto dal tribunale e non menzionata insieme alle altre opere da sanare (un bagno abusivo)...

Al momento mi sento parecchio "fregato", con un immobile che non so esattamente come mettere a posto e puo' darmi non pochi problemi dal punto di vista legale. Mi rendo conto che comprando all'asta si compra con formula visto e piaciuto, ma non posso fare ricorso o almeno chiedere i danni di tutta la trafila che mi si sta' per presentare visto che sulla perizia non c'e' traccia dell'abuso? Io non sono del mestiere e mi sono affidato alla perizia, ma il perito del tribunale (architetto) non avrebbe dovuto controllare l'origine di questa unita' abitativa all'interno del locale all'asta?

Grazie mille
L
 

Rudyaventador

Membro Attivo
Professionista
Buongiorno Jan,

Si destinazione residenziale, confermata.

Non credo il mio tecnico abbia fatto ricerche all'ufficio condoni, ma gli chiedero' di provvedere, finora abbiamo cercato all'archivio edilizio e archivio storico se non sbaglio.

Si, nelle foto della perizia c'e' una foto della zona con il soffitto ribassato (sotto il soppalco) onestamente non ho dato molto peso, adesso col senno di poi avrei potuto farmi delle domande al riguardo ma non credo che avrei mai pensato a un abuso essendo venduto dal tribunale e non menzionata insieme alle altre opere da sanare (un bagno abusivo)...

Al momento mi sento parecchio "fregato", con un immobile che non so esattamente come mettere a posto e puo' darmi non pochi problemi dal punto di vista legale. Mi rendo conto che comprando all'asta si compra con formula visto e piaciuto, ma non posso fare ricorso o almeno chiedere i danni di tutta la trafila che mi si sta' per presentare visto che sulla perizia non c'e' traccia dell'abuso? Io non sono del mestiere e mi sono affidato alla perizia, ma il perito del tribunale (architetto) non avrebbe dovuto controllare l'origine di questa unita' abitativa all'interno del locale all'asta?

Grazie mille
L

La perizia è viziata , non avendo rilevato una irregolarità , ed a quanto pare una incertezza circa l esatta disponiilità di una parte del l bene , che è cosa diversa da garanzia danni occulti , evizione che non opera nelle aste.

Ma inutile disaminare , anche in relazione alle prassi in essere di ciascuna sede Giudiziaria , pertanto si rilassi e da domani vada a cercarsi un Avvocato come le ho suggerito.
 

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