il_dalfo

Membro Senior
Professionista
Concordo appieno, è per questo che:
1 - o va fatta fattura non al venditore ma all' a. i con cui si collabora.
2 - o viene inserita clausola che concede possibilità di cedere il contratto preliminare da farsi. (cessione del preliminare.)

Il personal shopper o le attività affini non sono agenti immobiliari, non si spacciano per essi ne fanno attività da agenti immobiliari, diversamente sarebbero degli abusivi.
 

Formatore Agenti

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Il personal shopper non fa mediazione, non si spaccia per mediatore, consiglia le persone sull'acquisto/vendita o meno. Se preparato consiglia o meno sulla ristrutturazione. Se preparato consiglia sul mutuo/prestito o meno. Se preparato consiglia sul notaio o meno, e/o sulle clausole da poter richiedere/proporre al preliminare (sospensive/risolutive etc etc) e/o consiglia dal punto di vista fiscale (agevolazioni fiscali/tasse/imposte come ottenerle/evitarle etc etc).
Ciò fatto, presenta il venditore/acquirente:
all' a. i. che si occuperà della mediazione;
Impostata così va bene, quello che a cui mi riferivo io è quando all'interno di agenzie immobiliari ci sono figure diverse da agenti immobiliari che lavorano per l'agenzia e pensano di stare in regola solo perchè hanno la partita IVA come procacciatore o altro. Pure gli avvocati e i commercialisti si fanno dare incarichi per cercare una location per le società, cercano tramite agenzie o altro ma non è un incarico di mediazione, non guadagnano da ambo le parti, è una consulenza come le altre.
 

mgabrio

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Cavolo......che sasso nello stagno che ho tirato.
Assunto che solo gli agenti immobiliari possono fare gli agenti immobiliari e nemmeno i collaboratori regolarmente assunti ma senza il patentino possono fare nessun tipo di attività di mediazione rimane l'annoso e Italico problema.
Chi mai si occuperà o dovrebbe occuparsi del controllo e successivamente della repressione dell'attività abusiva dei falsi agenti immobiliari?
La mancanza della certezza della pena genera sconfinati territori bradi in mano a chiunque si voglia spacciare per agente immobilare o presunti tali.
Fare le leggi a tutela è una cosa, farle rispettare è un'altra.
Le CIIAA hanno il dovere di vigilare e controllare, e le forze dell'ordine di reprimere il crimine , visto che di crimine si parla (legge 11 del 15 febbraio 18 del CODICE PENALE) ma che io sappia MAI nessuno è stato denunciato o condannato per la mancanza di requisiti professionali in una agenzia immobiliare.
Forse le Jene???? Forse le Jene potrebbero far emergere e portare a conoscenza un fenomeno di abusivismo parziale o totale che stimo intetessare quasi un terzo delle attivita'?????
 

il_dalfo

Membro Senior
Professionista
Il sasso in questione è sempre interessante: permette di confrontarsi ed imparare o rispolverare molte sfaccettature di questa attività. Sfaccettature che nel bene o nel male concorrono a rendere un a. i. il più completo possibile cit. “Se conosci il nemico e te stesso, la tua vittoria è sicura. Se conosci te stesso ma non il nemico, le tue probabilità di vincere e perdere sono uguali. Se non conosci il nemico e nemmeno te stesso, soccomberai in ogni battaglia.” Sun Tzu.

Se nessuno è denunciato (anche io non ho sentito di casi in essere ma confido che qualcuno ci sia stato) è proprio perchè collimano due fattori:
il primo: non esiste una definizione esatta della mediazione immobiliare (è tutto interpretabile, nulla è certamente definibile come mediazione prima della sottoscrizione di una proposta d'acquisto, e anche li si aprono mille porte....)
il secondo: millemila articoli, presi singolarmente o come combinati predisposti, permettono nel nostro paese di intervenire legalmente nelle attività legate a questo settore pur non essendo a. i.
A questi aggiungi che gli a. i. ancora non si decidono a fare il salto di qualità (e già ne avrebbero le possibilità) rimanendo, quale categoria, una massa di truffatori/strozzini/profittatori, agli occhi di chi questo mestiere non lo conosce.
 

ab.qualcosa

Membro Storico
Agente Immobiliare
Assunto che solo gli agenti immobiliari possono fare gli agenti immobiliari e nemmeno i collaboratori regolarmente assunti ma senza il patentino possono fare nessun tipo di attività di mediazione rimane l'annoso e Italico problema.
Chi mai si occuperà o dovrebbe occuparsi del controllo e successivamente della repressione dell'attività abusiva dei falsi agenti immobiliari?

No, il problema è che non possiamo assumerlo.
Ad oggi non vedo riscontri contrari rispetto al fatto che l'abusivo vero per la legge è chi emette fattura di mediazione o millanta di essere mediatore senza essere iscritto.

A questi aggiungi che gli a. i. ancora non si decidono a fare il salto di qualità (e già ne avrebbero le possibilità) rimanendo, quale categoria, una massa di truffatori/strozzini/profittatori, agli occhi di chi questo mestiere non lo conosce.

Secondo te quale sarebbe il salto di qualità?
 

il_dalfo

Membro Senior
Professionista
Il diventare uno strumento necessario (o quasi) agli occhi dei venditori/locatori e strumento di tranquillità/esperienza d'acquisto per gli acquirenti.
Ad oggi gli Agenti Immobiliari pagano per permettere ai loro principali concorrenti di essere sul mercato gratuitamente (o quasi) e utilizzano pochissimo gli strumenti gratuiti (quasi) che hanno a disposizione. Spiegarvi tutte le motivazioni tecniche richiederebbe un papiro infinito ergo mi limito alle soluzioni più facili e veloci da realizzare (se poi qualcuno vuol saperne di più basta farmelo sapere e presenterò le mie considerazioni, restando sempre aperto alle critiche).

1 - Istituzione della tessera dell'inquilino. Stessa cosa della carta dell'Esselunga. Sei un buon inquilino? lo vediamo dalla tessera, ed in caso ti si fa dello sconto sulla provvigione o sull'affitto. (e da questa poi si aprono diverse possibilità che ora renderebbero il post troppo lungo).
2 - Obbligo per i fiaip di pubblicare le esclusive sul cercacasa e divieto di pubblicare dette esclusive su siti esterni (fatto salvo l'eventuale sito dello studio o del gruppo/network se ve ne si fa parte)
2emezzo - Trovare una formula per cui anche i fimaa possano aderire al cercacasa con le stesse modalità del punto precedente.

Son abbastanza convinto che lavorando su questi due punti e mezzo si possa avviare un processo di innovazione notevole. Poi, come sempre, non c'è limite al miglioramento.
 

ab.qualcosa

Membro Storico
Agente Immobiliare
Il diventare uno strumento necessario (o quasi) agli occhi dei venditori/locatori e strumento di tranquillità/esperienza d'acquisto per gli acquirenti.

Va bè, questo è il punto di arrivo, non il mezzo per arrivarci.

1 - Istituzione della tessera dell'inquilino. Stessa cosa della carta dell'Esselunga. Sei un buon inquilino? lo vediamo dalla tessera, ed in caso ti si fa dello sconto sulla provvigione o sull'affitto. (e da questa poi si aprono diverse possibilità che ora renderebbero il post troppo lungo).

Considerando la massa di rotture di scatole che ci pioveranno addosso con la nuova normativa sulla privacy temo che istituire una sorta di "crif" degli inquilini sia di estrema difficoltà realizzativa e probabilmente illecita.

2 - Obbligo per i fiaip di pubblicare le esclusive sul cercacasa e divieto di pubblicare dette esclusive su siti esterni (fatto salvo l'eventuale sito dello studio o del gruppo/network se ve ne si fa parte)
2emezzo - Trovare una formula per cui anche i fimaa possano aderire al cercacasa con le stesse modalità del punto precedente.

Quindi ti focalizzi sulla pubblicità, il nemico sono i portali insomma e la categoria dovrebbe unirsi per contrastarli.
Ne abbiamo parlato lungamente ed in sintesi la lotta con i portali è persa da tempo, mentre come categoria non siamo sufficientemente coesi per essere anche efficaci.
Tra l'altro hanno avuto difficoltà in tal senso anche in USA ed UK dove le categorie sono ben più serie che da noi.

In astratto credo che l'evoluzione della categoria possa prendere due strade.

Una in direzione prettamente commerciale, come categoria "padrona" del mercato.
Soluzione percorribile attraverso la collaborazione sistematica all'americana.
Questa ipotesi è astratta perché non credo che ci sia oggi, e forse non c'è mai stata, la volontà, la capacità e forse la necessità di fare questo passo, premiante a lungo termine e neanche per tutti (per i clienti sicuramente).

Una in direzione più tecnica, come categoria "garante" del mercato.
In questo caso si tratterebbe di far appioppare dal legislatore alcuni obblighi rispetto alla bontà dell'affare che oggi ci sono estranei.
L'agenzia dovrebbe garantire (nel vero senso della parola) la qualità degli immobili che propone, con possibilità di verifica e di estromissione in caso di comportamenti scorretti.
Questa ipotesi è astratta perché anche fossimo noi interessati ad un percorso del genere (e non lo siamo), poi bisognerebbe convincere il legislatore a darci retta.

Tra l'altro questa esigenza dei clienti sarebbe di ben più facile soluzione adottando su tutto il territorio nazionale la RTN come introdotta in Toscana ed Emilia.
 

il_dalfo

Membro Senior
Professionista
- La privacy è una problematica risolvibile: se fanno la tessera all'esselunga, non vedo perchè non si possa fare in agenzia. Certo più laboriosa per certi versi ma se esiste un crif, la dottrina da seguire non sarà poi molto distante. (In pratica: non è impossibile).

- Non centrano nulla i portali di annunci, quelli sono solo strumenti: il "nemico" è il privato.
Fintanto che il privato può pubblicare gratuitamente sui siti principali, perchè dovrebbe pagare qualcuno per farsi pubblicizzare su un sito "secondario"?

I dati sono alla portata di tutti: basta guardare sulla propria provincia la quantità di annunci su immobiliare e casa, sommarli, verificare quanti annunci multipli ci sono, scorporarli e rapportali poi su un unico sito (cercacasa) come incarichi esclusivi e calcolare quindi le possibili nuove quote. Un paio d'anni fa l'ho fatto (sulla provincia di Verona) ed il risultato è stato piuttosto interessante: con un'approssimazione per difetto, il cercacasa avrebbe avuto circa il 15% di annunci più degli altri 2 siti messi assieme.
Ciò va a determinare diversi fattori:
1 - Gli annunci multipli in parte rimangono (non tutti gli Agenti Immobiliari sono fiaip o fimaa o hanno solo esclusive) e questo "avvelena" tutto il sito. In pratica alcuni annunci vengono scartati dai possibili clienti senza essere presi in considerazione perchè già dalla foto in anteprima si riconosce l'annuncio di un immobile guardato poco prima inserzionato da un concorrente.
2 - un maggior numero di click sul sito di annunci unici (cercacasa) porta "in alto" la posizione del sito stesso (okkio che più click non sono determinanti ma aiutano, dipende dalle politiche del browser di ricerca)
3 - una diminuzione della domanda (di spazi/annunci necessari) da acquistare, determina di solito, una riduzione del prezzo.
4 - Un sito più clikkato può generare più entrate per il gestore dello stesso (in questo caso potrebbe essere una riduzione sui costi dei tesseramenti fiaip fimaa)
5 - Più immobili "esclusivi" su un unico sito che permette di collaborare, significa anche un maggior numero di collaborazioni efficaci. Anche qui: più se ne fanno e meglio si collabora, perchè si va a selezionare sempre di più anche i collaboratori e si può più facilmente individuare chi deontologicamente non lavora al top. (Se uno lavora male, poi ci rimette tutta la categoria, ergo è meglio sistemare certi personaggi.
6 - esclusiva non significa più "lo tratto solo io". Significa "Solo grazie a me puoi avere il tuo immobile gestito da 50/100/200 studi immobiliari che lo proporranno ai clienti presenti nella loro banca dati"
7 - altre (troppo lungo da spiegare in questa sede)

- Dal mio punto di vista garantire di più il cliente dal punto di vista tecnico/burocratico sarebbe solo una perdita di tempo ed una spesa in più per gli Agenti Immobiliari Esistono tecnici e notai ed a questi si affidino i clienti (eventualmente suggeriti dagli Agenti Immobiliari). Ad ognuno il suo lavoro!
 

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