Asta giudiziaria : la banca concede il mutuo se c'è un abuso (garage trasformato in tavernetta) ?

decider · 20 Aprile 2018

salve
vorrei partecipare ad un asta pagando parte della somma con mutuo.
L'immobile però (una villetta a 3 livelli) presenta ,dichiarato in perizia dal CTU, un abuso che ha aumentato la volumetria cambiando la destinazione d'uso (da garage classe C/6) in abitazione in villini (classe A/7) e l'abuso non risulta sanabile in quanto questo piano seminterrato chiuso da 3 lati non può soddisfare i requisiti igienico sanitari di una abitazione.
il CTU dichiara pure che l'aggiudicatario ha l'obbligo di ripristino e per questo defalca 10.000 dal valore di stima.
Dice pure che un immobile può essere trasferito anche senza completa conformità urbanistica e che questa villetta costruita regolarmente ed in possesso della abitabilità,a causa di questa modifica ha perso la conformità urbanistica ma è in grado di essere commerciato.
ho suntato quanto riportato in perizia..
la mia domanda ,che vorrei rivolgere a chi vorrà rispondermi , è la seguente : partecipo all'asta oppure no , considerando che vorrei usufruire di un mutuo ? la banca mi erogherà il mutuo ?
l'abuso descritto è un abuso che avrei fatto anche io e che vedo fare praticamente dovunque,anzi molti in taverna fanno anche le cucine (con conseguente problema per fughe di gas).
aspetto vs consigli e ringrazio anticipatamente
DECIDER

PyerSilvio · 20 Aprile 2018

decider ha scritto:
salve
vorrei partecipare ad un asta pagando parte della somma con mutuo.
L'immobile però (una villetta a 3 livelli) presenta ,dichiarato in perizia dal CTU, un abuso che ha aumentato la volumetria cambiando la destinazione d'uso (da garage classe C/6) in abitazione in villini (classe A/7) e l'abuso non risulta sanabile in quanto questo piano seminterrato chiuso da 3 lati non può soddisfare i requisiti igienico sanitari di una abitazione.
il CTU dichiara pure che l'aggiudicatario ha l'obbligo di ripristino e per questo defalca 10.000 dal valore di stima.
Dice pure che un immobile può essere trasferito anche senza completa conformità urbanistica e che questa villetta costruita regolarmente ed in possesso della abitabilità,a causa di questa modifica ha perso la conformità urbanistica ma è in grado di essere commerciato.
ho suntato quanto riportato in perizia..
la mia domanda ,che vorrei rivolgere a chi vorrà rispondermi , è la seguente : partecipo all'asta oppure no , considerando che vorrei usufruire di un mutuo ? la banca mi erogherà il mutuo ?
l'abuso descritto è un abuso che avrei fatto anche io e che vedo fare praticamente dovunque,anzi molti in taverna fanno anche le cucine (con conseguente problema per fughe di gas).
aspetto vs consigli e ringrazio anticipatamente
DECIDER

Se hai la provvista, per eseguire gli interventi di pristino e la capienza necessaria per sostenere la pratica di mutuo, puoi procedere tranquillamente nelle operazioni di compravendita.

decider · 20 Aprile 2018

PyerSilvio ha scritto:
Se hai la provvista, per eseguire gli interventi di pristino e la capienza necessaria per sostenere la pratica di mutuo, puoi procedere tranquillamente nelle operazioni di compravendita.

ciao PyerSilvio e grazie per la tua risposta.. io però non vorrei toccare niente.. la casa mi piace così com'è.. SONO OBBLIGATO AL RIPRISTINO ?
"capienza necessaria per sostenere la pratica di mutuo" significa se posso comprare in contanti ? si potrei ma resterei con poca liquidità e non mi sentirei sereno..

PyerSilvio · 20 Aprile 2018

decider ha scritto:
ciao PyerSilvio e grazie per la tua risposta.. io però non vorrei toccare niente.. la casa mi piace così com'è.. SONO OBBLIGATO AL RIPRISTINO ?
"capienza necessaria per sostenere la pratica di mutuo" significa se posso comprare in contanti ? si potrei ma resterei con poca liquidità e non mi sentirei sereno..

Dipende dall’esito della Perizia mandata dalla banca.
Si possono finanziare anche fabbricati in corso di costruzione.
Che provengano da esecuzioni oppure no.

Anche quei fabbricati, hanno tutta una serie di adempimenti burocratici da ultimare e quindi al momento, sprovvisti dei certificati di conformita’.

Tutto dipende dall’effettiva capienza dell’acquirente.

Con in mano il 40 o il 50% del valore di acquisto, la Banca avra’ garanzie sufficienti, per sostenerti nell’acquisizione.

decider · 20 Aprile 2018

PyerSilvio ha scritto:
Dipende dall’esito della Perizia mandata dalla banca.
Si possono finanziare anche fabbricati in corso di costruzione.
Che provengano da esecuzioni oppure no.

Anche quei fabbricati, hanno tutta una serie di adempimenti burocratici da ultimare e quindi al momento, sprovvisti dei certificati di conformita’.

Tutto dipende dall’effettiva capienza dell’acquirente.

Con in mano il 40 o il 50% del valore di acquisto, la Banca avra’ garanzie sufficienti, per sostenerti nell’acquisizione.

il mutuo che richiedo è solo del 50% del valore di perizia..
la mia paura è :
1)se l'abuso mi blocca l'erogazione o
2)se il perito della banca (che ancora non ha visto l'immobile) mi chieda REALMENTE il ripristino prima di dare l'ok per l'erogazione

PyerSilvio · 20 Aprile 2018

decider ha scritto:
il mutuo che richiedo è solo del 50% del valore di perizia..
la mia paura è :
1)se l'abuso mi blocca l'erogazione o
2)se il perito della banca (che ancora non ha visto l'immobile) mi chieda REALMENTE il ripristino prima di dare l'ok per l'erogazione

Delle due l’una.

Se non si può sanare andra’ ripristinato.
Dopo l’atto di trasferimento sarai libero di rimettere tutto come ti piace.

Senza l’esito della perizia non potrai avere certezza sul dafarsi.

Far incaricare dalla banca un perizia preliminare resta nelle tue facoltà.
Perche’ e’ a tue spese.

Dall’esito della perizia deciderai come muovere per avanzare.

L’oggetto esame di perizia avra’ il suo risultanto di valore a prescindere.
Esattamente come quella formulata per il tramite del tribunale.

Se le risorse in tuo possesso, sono sufficienti a coprire il residuo valore di acquisto per l’immobile da o riconformato, la banca ti finanziera’.

Provvederai dopo il contratto di compravendita, a riconformare, oppure a lasciare le cose come stanno.
Perche’ la casa e’ diventata tua per effetto del titolo di proprieta’.

I rapporti debitori relativi al mutuo sono regolati da un altro contratto distinto.

decider · 20 Aprile 2018

PyerSilvio ha scritto:
Delle due l’una.

Se non si può sanare andra’ ripristinato.
Dopo l’atto di trasferimento sarai libero di rimettere tutto come ti piace.

Senza l’esito della perizia non potrai avere certezza sul dafarsi.

Far incaricare dalla banca un perizia preliminare resta nelle tue facoltà.
Perche’ e’ a tue spese.

Dall’esito della perizia deciderai come muovere per avanzare.

L’oggetto esame di perizia avra’ il suo risultanto di valore a prescindere.
Esattamente come quella formulata per il tramite del tribunale.

Se le risorse in tuo possesso, sono sufficienti a coprire il residuo valore di acquisto per l’immobile da o riconformato, la banca ti finanziera’.

Provvederai dopo il contratto di compravendita, a riconformare, oppure a lasciare le cose come stanno.
Perche’ la casa e’ diventata tua per effetto del titolo di proprieta’.

I rapporti debitori relativi al mutuo sono regolati da un altro contratto distinto.

ok PyerSivlio.. intanto ti ringrazio per esserti preso cura della mia questione.. ti terrò informato.. l'asta è l 8 maggio.. sempre grazie

Rudyaventador · 22 Aprile 2018

decider ha scritto:
il mutuo che richiedo è solo del 50% del valore di perizia..
la mia paura è :
1)se l'abuso mi blocca l'erogazione o
2)se il perito della banca (che ancora non ha visto l'immobile) mi chieda REALMENTE il ripristino prima di dare l'ok per l'erogazione

Se non ti viene erogato il mutuo per la difformita dalla banca , e risulti aggiudicatario perdi la cauzione , e sei a rischio , anche di rispondere della differenza di valore tra la tua aggiudicazione e quello di asta futura , pertanto devi sottoporre alla banca la fattibilita prima di partecipare in asta

Dopo l aggiudicazione tu non puoi rispristinare poiche non sei ancora il proprietario, che lo diventi dopo il saldo.

Diamo per scontato che tu conosca i rischi di asta ,non essendovi garanzia di evizione, e la valutazione della bonta dell esecuzione , oltre che l occupante non abbia titolo opponibile alla procedura.

Il valore di aggiudicazione deriva dall esito del asta competitiva , ed ovviamente dove ti fermi tu . Qualora non lo sapessi, nel asta senza incanto ( come lo sono la gran parrte) il meccanismo d asta è il seguente tu fai un offerta , se sei da solo ti viene aggiudicato l immobile , se non sei solo, si parte come base d asta competitiva dal valore del offerta piu alta, pertanto l offerta che si fa in busta è il minimo .

decider · 22 Aprile 2018

Rudyaventador ha scritto:
Se non ti viene erogato il mutuo per la difformita dalla banca , e risulti aggiudicatario perdi la cauzione , e sei a rischio , anche di rispondere della differenza di valore tra la tua aggiudicazione e quello di asta futura , pertanto devi sottoporre alla banca la fattibilita prima di partecipare in asta

Dopo l aggiudicazione tu non puoi rispristinare poiche non sei ancora il proprietario, che lo diventi dopo il saldo

Diamo per scontato che tu conosca i rischi di asta ,non essendovi garanzia di evizione, e la valutazione della bonta dell esecuzione , oltre che l occupante non abbia titolo opponibile alla procedura.

Il valore di aggiudicazione deriva dall esito del asta competitiva , ed ovviamente dove ti fermi tu . Qualora non lo sapessi, nel asta senza incanto ( come lo sono la gran parrte) il meccanismo d asta è il seguente tu fai un offerta , se sei da solo ti viene aggiudicato l immobile , se non sei solo, si parte come base d asta competitiva dal valore del offerta piu alta, pertanto l offerta che si fa in busta è il minimo .

Grazie anche a te Rudyaventasor per esserti fatto carico di avermi risposto ..
Non conosco il rischio della bontà della esecuzione.. visto che la conosci e sei abbastanza chiaro puoi accennarmi in cosa consiste e quali rischi corro ?
Gli occupanti/proprietari potrebbero per sfregio danneggiare l’immobile senza essere ritenuti responsabili?
Nel caso poi volessi rivendere in futuro questo immobile presenterà delle tare alla trasferibilità come ad es negli immobili donati ?

brina82 · 23 Aprile 2018

decider ha scritto:
salve
vorrei partecipare ad un asta pagando parte della somma con mutuo.
L'immobile però (una villetta a 3 livelli) presenta ,dichiarato in perizia dal CTU, un abuso che ha aumentato la volumetria cambiando la destinazione d'uso (da garage classe C/6) in abitazione in villini (classe A/7) e l'abuso non risulta sanabile in quanto questo piano seminterrato chiuso da 3 lati non può soddisfare i requisiti igienico sanitari di una abitazione.
il CTU dichiara pure che l'aggiudicatario ha l'obbligo di ripristino e per questo defalca 10.000 dal valore di stima.
Dice pure che un immobile può essere trasferito anche senza completa conformità urbanistica e che questa villetta costruita regolarmente ed in possesso della abitabilità,a causa di questa modifica ha perso la conformità urbanistica ma è in grado di essere commerciato.
ho suntato quanto riportato in perizia..
la mia domanda ,che vorrei rivolgere a chi vorrà rispondermi , è la seguente : partecipo all'asta oppure no , considerando che vorrei usufruire di un mutuo ? la banca mi erogherà il mutuo ?
l'abuso descritto è un abuso che avrei fatto anche io e che vedo fare praticamente dovunque,anzi molti in taverna fanno anche le cucine (con conseguente problema per fughe di gas).
aspetto vs consigli e ringrazio anticipatamente
DECIDER

Rivolgiti a una banca che tratta mutui per aste: di solito si basano sulla perizia redatta dal CTU, ma chiedi specificatamente.

I rischi sono quelli che @Rudyaventador ti ha indicato.

PyerSilvio ha scritto:
Se non si può sanare andra’ ripristinato.
Dopo l’atto di trasferimento sarai libero di rimettere tutto come ti piace.

Non potrai fare lavori nell'immobile prima che ne diventi proprietario; e il decreto di trasferimento verrà fatto dopo aver pagato...

decider ha scritto:
Gli occupanti/proprietari potrebbero per sfregio danneggiare l’immobile senza essere ritenuti responsabili?

Questo è un rischio da tenere in conto: responsabili o no, potresti ritrovarti l'immobile danneggiato.

decider ha scritto:
Nel caso poi volessi rivendere in futuro questo immobile presenterà delle tare alla trasferibilità come ad es negli immobili donati ?

Solitamente, tolti gli abusi, non vi sono problemi.

Asta giudiziaria : la banca concede il mutuo se c'è un abuso (garage trasformato in tavernetta) ?

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